בגלל הקורונה: בית המשפט המחוזי התיר למשפחה לפנות דירה באיחור

פסק דין של המחוזי איפשר למשפחה להישאר בדירה שמכרה לתקופה נוספת, בלי להסתמך על דיני סיכול חוזים

החלטת בית משפט / צילום: shutterstock
החלטת בית משפט / צילום: shutterstock

רקע: מגפת הקורונה והצעדים שננקטו כדי להתמודד עימה יצרו מציאות חדשה שמובילה לשיבוש יחסים חוזיים בתחומי הקניין, המסחר ובכלל. בחודשים האחרונים מנסה המערכת המשפטית להתמודד עם הבעיה, והדבר עורר דיון מחודש בדיני סיכול החוזה, ככלי אפשרי לפתרון ההתנגשויות המשפטיות שגרמה המגפה.

על פי דיני הסיכול, רשאי צד לחוזה להשתחרר מחיוביו מבלי שהדבר ייחשב להפרה, בכפוף לשלושה תנאים מצטברים: (1) נסיבות מסכלות ההופכות את הקיום לבלתי אפשרי; (2) היעדר ידיעה או יכולת לצפות את הנסיבות המסכלות; ו-(3) חוסר יכולת למנוע אותן.

על אף ריכוך מסוים לדרישה, יש צורך בנסיבות חריגות ביותר כדי להכיר בסיכול חוזה.

פרטי המקרה: הורים לחמישה ילדים נקלעו לקשיים כלכליים והגיעו עם נושיהם להסדר נושים. על פי ההסדר, בספטמבר 2019 נמכרה דירת המגורים של המשפחה, וסוכם כי הדירה תפונה ותימסר לרוכשים בחלוף שנה מחתימת ההסכם, בספטמבר 2020.
ביוני 2020 הגישו המוכרים לביהמ"ש בקשה לדחיית מועד הפינוי, בטענה שמשבר הקורונה והסגר בעקבותיו, הביאו לעיכוב באיתור דירה חלופית. לטענתם, מדובר באירוע מסכל שאינו מאפשר את קיום ההסכם, ולחלופין, יש לבצע את ההסכם "בקירוב" על ידי דחיית מועד הפינוי. מנגד, טענו הרוכשים כי דחיית מועד קבלת הדירה עלולה לגרום להם נזקים כבדים, שכן הם הודיעו לבעל הדירה שבה הם מתגוררים על סיום תקופת השכירות, והלה התקשר עם שוכרים חדשים.

ביהמ"ש קיבל את טענת המוכרים וקבע כי מגבלות הקורונה סיכלו את יכולתם לאתר דירה חלופית במועד שיאפשר להם לפנות את הדירה על פי ההסכם, וכי לא היה ביכולתם לצפות את המשבר ותוצאותיו.

המשמעות: המעניין הוא שביהמ"ש ביסס את החלטתו דווקא על דוקטרינת הביצוע בקירוב, ולא על דיני הסיכול. ספק גדול בעיניי אם התנאים ליישום דיני הסיכול אכן התקיימו כאן, משום סיכול מחייב שקיום החוזה יהיה בלתי אפשרי, בעוד שהמוכרים בהחלט יכולים היו לפנות את הדירה. הבעיה נעוצה בנזק שייגרם להם מהפינוי במועד המוסכם ללא דירה חלופית, וספק רב אם נזק כזה - מעציב ככל שיהיה - אכן עולה כדי חוסר יכולת לקיים את ההסכם.

אלא שכאמור, החלטת ביהמ"ש התבססה על דיני הביצוע בקירוב ולא על דיני הסיכול. האחרונים מאפשרים את ביטול ההסכם - אך לא את שינויו. מנגד, דוקטרינת הביצוע בקירוב מאפשרת לבימ"ש להורות על ביצוע חוזה באופן שונה מהחיובים המדויקים שנטלו על עצמם הצדדים, בהתאמות נדרשות. ואכן, במקרה דנן התאים בימ"ש את מועד הפינוי המוסכם לנסיבות הבעייתיות של הקורונה.

"ביצוע בקירוב" הוא כלי גמיש וקל יותר ליישום מדיני הסיכול, מה גם שמעצם היותו מותאם למקרה הספציפי, השימוש בו אינו יוצר הלכות מנחות או מחייבות באופן רוחבי. יישומה של דוקטרינה זו מקל על החשש מההשלכות הרוחביות של יישום דיני הסיכול באופן שעלול לפגוע בקבוצה מסוימת של בעלי דין (העדפת שוכרים על פני משכירים למשל), ומאפשר פתרון ממקרה למקרה. אסתכן לפיכך בלהעריך כי בעתיד הקרוב אנו צפויים לפגוש את יישומה של דוקטרינה זו לעתים קרובות יותר.

עו"ד עדי סופרסקי / צילום: סם יצחקוב, יח"צ
 עו"ד עדי סופרסקי / צילום: סם יצחקוב, יח"צ

פש"ר [ת"א] 46210-07-18

הכותב שותף, ראש מחלקת ליטיגציה במשרד גינדי כספי ושות’

את זוג המוכרים ייצגו עו"ד דורית קרני ועו"ד עמית לדרמן, ראש מחלקת חדלות פירעון והבראת חברות ב- AYR - עמר רייטר ז’אן שוכטוביץ ושות׳, ואת זוג הרוכשים ייצג עו"ד עידן קייפי.

צרו איתנו קשר *5988