ברלין | ניתוח

הניסוי הגדול בשוק השכירות בברלין קרס, ומה עושים הישראלים?

ניסיון לעצור את הזינוק במחירי הדיור בבירת גרמניה משך תשומת לב עולמית, ונתפס כמודל אפשרי בעוד מקומות. אבל הסוף היה פחות רומנטי - ביהמ"ש ביטל את הרפורמה והצית מחאה וחשש מעליית מחירים • משקיעים ישראלים בברלין כבר ביקשו לייקר נדל"ן שבבעלותם, ומקומיים נדרשים לשלם רטרואקטיבית

שכונת קרויצברג בברלין. החברות הגדולות הודיעו כי יעלו את מחירי השכירות למקסימום / צילום: Reuters, Fabrizio Bensch
שכונת קרויצברג בברלין. החברות הגדולות הודיעו כי יעלו את מחירי השכירות למקסימום / צילום: Reuters, Fabrizio Bensch

בעלי דירות, משקיעי נדל"ן ודיירים רבים ניסו להבין בימים האחרונים את השלכות ההכרעה היוצאת דופן שקיבל בית המשפט החוקתי של גרמניה - לדחות את "רפורמת השכירות" שיזם ויישם הסנאט הברלינאי בשנתיים האחרונות.

זה לא סיפור גרמני. מדובר במעבדת ניסוי שנעשתה אמנם בברלין, אבל הפכה מוקד עניין בינלאומי מצד ערים ומדינות שהתמודדו גם הן עם מחירי דיור מזנקים.

הרפורמה הייתה "פרויקט-הדגל" של קואליציית השמאל הפוליטי השולטת במדינת-העיר ברלין, וניסתה להוריד באופן מהיר וחד את מחירי השכירות שהכפילו ושילשו את עצמם בתוך עשור בבירת גרמניה. אבל בית המשפט העליון של גרמניה פסק כי לסנאט הברלינאי לא הייתה הסמכות מלכתחילה להתערב בתחום חוקי הדיור, מכיוון שזה נמצא באחריות הממשלה הפדרלית. המשמעות המיידית: חשש לעלייה מחדש של מחירי השכירות.

הישראלים: מנסים להעלות מחירים בעקבות הפסיקה

בין המשקיעים בברלין שהושפעו מהרפורמה וכעת מביטולה נמצאים ישראלים רבים, שהתנפלו על שוק הנדל"ן הגרמני החל מראשית שנות ה-2000, ביניהם בעלי דירות פרטיים רבים. לפי הערכות, אלפי ישראלים רכשו דירות בבירת גרמניה. "כבר ביממה שאחרי הפסיקה של בית המשפט הספקתי לקבל שני טלפונים מישראלים שמנסים למכור את הדירה שלהם", סיפרה ניצנה בראוטמן ממשרד התיווך "B-Space" בברלין, "שניהם קראו את הדיווחים ורצו להוסיף עשרים אלף אירו למחיר הדירה המבוקש".

היא מוסיפה: "אני מנסה להבהיר לבעלי הדירות שביטול הרפורמה לא אומר שחזרו בין-לילה הזמנים שבהם בעלי דירות בברלין ריהטו דירות בציוד מאיקאה והשכירו אותן באלף אירו לחודש ויותר. יש עדיין פיקוח על מחירי הדיור בברלין".

תביעות אחרות של בעלי דירות נגד הרפורמה, שהוגשו מנימוקים של פגיעה לא-מידתית בערך הדירות שלהם ובחופש העיסוק שלהם, לא נדונו משום שבתי המשפט המתינו לפסיקת בית המשפט העליון. כעת תביעות אלה יבוטלו.

"דבר אחד שעשתה הרפורמה הזו - היא שלחה באופן ברור מסר למשקיעים לפיו ברלין היא לא המקום בשבילם", אומרת בראוטמן ומוסיפה: "מה שקרה בשנתיים האחרונות מבהיר כי הבירוקרטיה הגרמנית והסיכונים האפשריים הופכים את ברלין למקום שבו יהיה קשה לזרים לבצע השקעות נדל"ן שמתבססות על תשואה". 

מחאת שוכרי הדירות בברלין בסוף השבוע. טוב למשקיעים, פחות לשוכרים / צילום: Reuters, Christian Mang
 מחאת שוכרי הדירות בברלין בסוף השבוע. טוב למשקיעים, פחות לשוכרים / צילום: Reuters, Christian Mang

היום הבא: המשקיעים הגדולים יחזרו לברלין

בגרמניה, שבה רוב האוכלוסייה שוכרת דירות ובתים, נהוג פיקוח על מחירי השכירות בדמות הליך מסובך המתחשב בגודל הדירה, מצבה ושלל קריטריונים. פיקוח זה מעניק טווח מחירים למ"ר לשכונה, שהופך לאמת המדה המקובלת לדמי שכירות ("מיטשפיגל").
חוקים להגנת הדייר שאומצו על ידי הממשלה הפדרלית לגבי ברלין (בגלל עליית המחירים החדה), שבה יותר מ-80% מהתושבים שוכרים דירות, קובעים כי בעלי הדירות יוכלו לקחת רק 10% מעל מחירים אלה לחוזים חדשים. ה"מיטנדקל" ניסה להוריד את המחירים הללו בעשרות אחוזים, לאלו שהיו קבועים ב-2014, וגם איפשר לדיירים להפחית רטרואקטיבית את השכירות שלהם אם הוגדרה כ"מוגזמת", ולשלם פחות לבעל הדירה באופן חד-צדדי. הוא היה תקף ל-1.5 מיליון דירות בברלין, ולפי הערכות עשרות אלפים, אם לא מאות אלפי תושבים, הפחיתו את שכר הדירה שלהם בהתאם לרפורמה.

"אני חושב שהכסף הגדול - הקרנות הגדולות, חברות הביטוח, חברות הענק - שחיפשו השקעות נדל"ן יציבות וכבר השקיעו בגרמניה, מעט נרתעו מהרפורמה וחיכו על הגדר, אבל עכשיו שהיא בוטלה הן לאט-לאט יחזרו לפעול בברלין", אומר אלעד יצחקי, סמנכ"ל השיווק בחברת "אינספריישן גרופ", שמכרה מאות דירות להשקעה לישראלים בבירת גרמניה בשנים האחרונות. "רבים העריכו שהרפורמה תיפול, אבל אולי לא לגמרי. עכשיו שהיא נדחתה, ברלין תחזור להיות שוק אטרקטיבי ויציב עם רמת ביטחון וודאות גבוהות, מוסר תשלומים טוב, הגירה חיובית, ביקוש אדיר ומעט דירות חדשות שנבנות".

ומה יהיו ההשפעות? "אנחנו אומרים ללקוחות שלנו כי מוקדם לדעת, אבל ללא ספק מדובר בצעד חיובי לבעלי הדירות. מי שיש לו דירה פנויה מדיירים שרצה למכור אותה בעקבות הרפורמה, יחשוב עכשיו פעמיים אם לא שווה לו להמשיך להשכיר. מי שהיה חייב למכור דירה מושכרת ככל הנראה יבקש עכשיו מחיר יותר גבוה", הוא מוסיף, "בכל מקרה, אנחנו ממליצים לחכות ולראות איך השוק יגיב לביטול הרפורמה. בגרמניה הדברים מתנהלים יחסית לאט". 

המקומיים: שמו כסף בצד למקרה שהרפורמה תיפול

בניגוד לבעלי הדירות, לפסיקה יש השלכות מיידיות על השוכרים בברלין. משפחה גרמנית שעברה לברלין לפני כעשרה חודשים, למשל, סיפרה ל"גלובס" כי שילמה רק כ-1,200 אירו בעבור שתי קומות בווילה משופצת בשכונה היקרה ביותר בברלין - צלנדורף. רפורמת השכירות הגבילה את דמי השכירות שהם יכולים לגבות. כמו בעלי דירות רבים, כולל חברות שמחזיקות באלפי דירות בברלין, הכניסו המשכירים סעיף לחוזה עם המשפחה, ושקובע "שכירות צללים" - המחיר שהם אמורים לשלם במקרה שהרפורמה תידחה בבית המשפט. "ביום רביעי התעוררנו לגלות שאנחנו בעצם צריכים להחזיר להם עוד 1,200 אירו לחודש על עשרת החודשים האחרונים, כלומר 12,000 אירו, והשכירות שלנו מעתה תהיה כפולה", סיפרה אם המשפחה, "ידענו שזה יכול להיות, שמנו את הכסף הזה בצד".
בצעד שנועד לשדר פיוס, בין השאר על רקע קריאות ועצומות בברלין "להלאים" את חברות הנדל"ן הגדולות בעיר (כמו "דויטשה ווהנן" ו"וונוביה"), הודיע מנכ"ל "וונוביה" כי החברה תוותר על גבייה רטרואקטיבית של הסכומים שהדיירים חייבים לה, ותסתפק בהעלאת שכר הדירה למקסימום המותר החוקי.

חברות אחרות נמנעו מלאמץ צעד דומה. בהתאם לכך, מניית חברת "דויטשה ווהנן" עלתה ב-10% אחרי פסיקת בית המשפט, מניית "וונוביה" ב-2% בלבד. מניית חברת "אדלר גרופ", שרכשה את פורטפוליו הדירות של חברת ADO הישראלית בברלין, נותרה ללא שינוי, נכון לעכשיו. 

שנתיים של אשליה: כשהתערבות ממשלתית פוגשת את השוק החופשי

"אני מנסה להסביר למשקיעים שלנו את הרפורמה הזו ואני פשוט לא מצליח", אמר לפני כשנתיים ל"גלובס" מנהל בכיר בחברת נדל"ן ישראלית שהשקיעה בברלין, על רקע הרפורמה שהושקה אז ותפסה את תשומת הלב העולמית. הקפאת מחירי השכירות לחמש שנים נתפסה כמתכון אפשרי לפתור את זינוק מחירי הדיור במקומות שהתמודדו גם הם עם העלייה במחירים, כמו ישראל. "זאת התערבות ממשלתית ברגל גסה בשוק החופשי. הצעדים הללו הם פשוט קומוניסטים", אמר המנהל בתסכול.

הקפאת המחירים, הורדה רטרואקטיבית של השכירות בחוזים שכבר נחתמו, קנסות של חצי מיליון אירו למפרים, הגדרת אי כיבוד החוק כעבירה פלילית - כל הצעדים הדרסטיים האלו אומצו כלאחר יד על ידי הסנאט השולט בברלין, כפרויקט המרכזי שלו להורדת מחירי השכירות בבירת גרמניה, שחוותה נהירה של תושבים והשקעות מחו"ל ועליית מחירים מהירה.

שנתיים אחרי, הניסוי הברלינאי הופסק באיבו משום שהתברר כלא חוקתי. "החוק הזה הוצע ויושם באופן חובבני" כתב ה"ברלינר צייטונג", "על הסנאט היה לדעת כי מדובר בצעד שאינו יכול לבצע".

בהחלט היו מי שחשבו כך מראש. חברות הנדל"ן הגדולות ניתחו את החוק ורוב חוות הדעת היו שהוא יבוטל. חברת "אדלר" הגרמנית אפילו רכשה את הפורטפוליו של ADO הישראלית (עד אז בשליטת משפחת דיין), ומנהליה אמרו בראיון ל"גלובס" כי ראו הזדמנות בכך משום ש"בעלי המניות הישראלים חששו מרפורמת השכירות". אפילו הקואליציה שהעבירה את החוק המליצה לשוכרים "לשים בצד" את הסכום שהם חוסכים, למקרה שבית המשפט העליון - כפי שקרה בשבוע שעבר - יבטל את החוק.

כעת הם ומאות אלפי הדיירים בברלין עומדים בפני שוקת שבורה. ייתכן שאי התשלום של השכירות המלאה בשנה האחרונה אפילו ישמש כמה בעלי דירות כדי לסיים חוזה ולפנות דיירים מדירתם. אם זה יהיה המצב, הרי שהניסוי הברלינאי לא רק ייכשל, אלא יביא בדיוק לתוצאה ההפוכה מזו שקיוו לה הרשויות, ויפגע עוד יותר בשוכרים של ברלין, בעיצומה של מגפת הקורונה. 

בעקבות פסיקת בית המשפט

> נפסלה הקפאת מחירי הדיור ברחבי ברלין לחמש שנים
> נפסלה הורדה רטרואקטיבית למי שמשלמים "שכר דירה מוגזם"
> מחירי המקסימום חוזרים לשנת 2014 (בתוספת 20% לכל היותר)
> קנסות בסך חצי מיליון אירו למפרים והגדרת העבירה כפלילית
> הערכה כי מחירי הדירות והשכירות יעלו כעת

צרו איתנו קשר *5988