הדרך לממ"ד: בכל מקום עוצרים פרויקטי תמ"א. חוץ מאשר בעיר הזו

ירושלים היא "עוף שונה" בכל הקשור להתחדשות עירונית. בניגוד לערים רבות, העירייה מטפחת מאוד את התחום, וראש העיר משה ליאון מעודד באופן אקטיבי את התחום, ומבטיח כי העירייה "תמשיך לסייע ולזרז בנייתם של מיזמי התחדשות עירונית, לצד הסיוע המוענק ליזמים ולתושבים, תוך הגדלת נפח הבנייה והיצע הדירות, בשילוב מענה תשתיתי לגידול זה". מדובר במגמה ראויה לציון במיוחד בימים אלה גם בהיבטים של מיגון, כיוון שירושלים היא גם העיר הכי פחות ממוגנת בישראל (לפי נתוני התאחדות הקבלנים).

  

ההתייחסות הזו שונה מרוב הערים הגדולות, שברובן ההתחדשות העירונית מתאפיינת בעיקר בגרירת רגליים, או בסיכול מכוון. ואולם אחד המקומות המייחדים ביותר את העיר הוא הצורה שבה רואים שם את תמ"א 38, ולא רק פרויקטים של פינוי בינוי. בניגוד למקומות אחרים ואולי אף לרוח הנושבת ממינהל התכנון, תמ"א 38 היא מכשיר רב-חשיבות בירושלים, ולא סתם החליטה העירייה על הארכת התוכנית העירונית שנקבעה על סמך תמ"א 38, בשלוש שנים נוספות - החלטה שזקוקה לאישור הוועדה המחוזית.

ואכן, ירושלים כלולה בצמרת הטבלה של תמ"א 38 בארץ. מדוח הרשות להתחדשות עירונית עולה כי עד 2020 התקבלו בעיר היתרי בנייה ל-4,292 יחידות דיור ב-236 מבנים.

מרשימה שערך מכון ירושלים לחקר מדיניות עולה כי בעוד בכלל המדינה התוכנית נמצאת בדעיכה, בבירה היא בעלייה חדה: בין 2018 ל-2020 קודמו 536 פרויקטים שכוללים תוספת של 4,461 יחידות דיור. וזה יבול גבוה מאוד. עם היוודע דבר סופה הקרב של התמ"א ניכר היה בירושלים לחץ, שבא לידי ביטוי בתוספת של 120 פרויקטים לצנרת במהלך השנה שעברה, וזאת בהשוואה ל-88 פרויקטים שנכנסו במהלך 2019 ול-83 פרויקטים שנוספו ב-2018.

סגנית הממונה על אגף תכנון העיר בעיריית ירושלים, שרון שלוסברג דינור, מסבירה כי לתמ"א בירושלים יש יתרונות גדולים, דווקא בגלל התכונות שמזכות אותה בביקורת השכם והערב, והיא המכשיר הטוב ביותר לחיזוק מבנים ולתוספת יחידות דיור בשכונות חרדיות ואחרות בעיר.

 שרון שלוסברג דינור / צילום: תמונה פרטית

"אני לא חושבת שהמצב הוא של ‘או תמ"א 38 או התחדשות עירונית’. יש לנו הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית גם במגזר החרדי. אבל השניים האלה לא צריכים לחיות האחד על חשבון השני, אלא זה לצד זה", היא אומרת.

מנתוני מכון ירושלים עולה כי רמת אשכול היא השכונה המובילה בעיר ביזמויות תמ"א 38 מהשנים האחרונות וגם שכונות גאולה ומאה שערים ומקור ברוך תופסות מקום של כבוד בצמרת העירונית. כולן שכונות חרדיות.

"שכונה כמו רמת אשכול נמצאת ברמה של 90% תכנון לתמ"א 38. אני לא חושבת שיש לזה אח ורע. תמ"א 38 התלבשה על השכונה הזו גם מבחינה תכנונית, וגם מבחינה תרבותית. התנאים היו הטובים ביותר בשכונה הזו: גם עובר בה קו של הרכבת הקלה, וגם משום שלא עשינו הרחבות בשכונה הזו אף פעם. זו הייתה שכונה של משרד השיכון שתוכננה בשנות ה-70 והיא תוכננה עם מרחבים ציבוריים מאוד גדולים", היא אומרת.

באופן עקרוני, דינור שלוסברג אומרת כי תמ"א 38 צברה פופולריות רבה בקרב החברה החרדית בעיר, משום שקל מאוד למצוא היתכנות כלכלית לפרויקטים הללו, שיושבים על קרקעות יקרות, וגם משום שהתכנון המקורי מתאים לשכונות הירושלמיות, שמתאפיינות בתוכניות נקודתיות, מה שמאוד מתאים לתמ"א 38, שהיא נקודתית באופיה. דוגמה בולטת היא שכונת מע"ר (מרכז עסקים ראשי) צפון, שכוללת בין היתר את מאה שערים.

"עשינו תוכנית מדיניות למע"ר, שבה הכפלנו את מספר יחידות הדיור. בניינים של שתי קומות הפכו למבנים של חמש קומות. ומאחר שהקרקעות יקרות, הם מצליחים לחבור ליזמים במסגרת תמ"א 38, לשדרג את עצמם וגם לפעול לפי המדיניות. כלומר כל המחשבות התכנוניות של העירייה למקום הזה הצליחו להשתלב פה יפה, מה גם שלאזור הזה אני לא מכניסה כלי רכב, ולכן זה מתאים גם מבחינת חניה, שלא לדבר על קווי רכבת, שעתידים להקיף את השכונות הללו בעתיד. התמ"א נפלה עליהן כפרי בשל", אומרת דינור שלוסברג.

אחד הדברים שסופרים כיום הוא מכפיל. והמכפיל בתמ"א 38 נמוך.
"נראה לך שאני נכנסת היום למאה שערים ומקימה שם מגדל? לא בכל מקום אני מעוניינת להגיע למכפיל כזה, מה גם שירושלים היא עיר מורכבת גם מבחינה תרבותית.
"הדבר היחיד שצריך את ההידוק הסופי הוא עניין פרוגרמטי. כשאני מכפילה היום שכונה באמצעות תמ"א 38 ולא באמצעות תב"ע, אני לא מצליחה לתת פתרון של גני ילדים וטיפות חלב וזה עדיין לא פתור.

"כדי להתמודד עם זה אנחנו יוצאים במהלך בעיריית ירושלים, שבו כל השטחים החומים (המיועדים לייעודי ציבור, א"מ) שבבעלות העירייה, ייבדקו וייתכן שנעשה גם עליהם פינוי-בינוי, כדי לייעל גם אותם. לא תראה בשנים הקרובות שבשטח חום יש רק גן ילדים או רק טיפת חלב. תראה עירוב שימושים וזכויות נוספות".

איך הציבור החרדי מקבל את הגישה הזו?
שלוסברג דינור: "אני לא מתייחסת כרגע לא לאדריכלים ולא ליזמים, אלא רק לציבור. הוא שמח, כי הוא חייב עוד חדר בבית. יש לו עוד ילד והוא צריך את החדר. ובחברה החרדית, לפני שאתה מדבר על ממ"דים אתה מדבר על מרפסות סוכה. והתמ"א שהעבירה את ההליכים מהר יותר וגם העבירה את האחריות הכלכלית מהאדם הפרטי, באמצעות חיבור ליזם, פתרה בעיה. יש התנגדויות, כמו שבכל פרויקט יש התנגדויות על רקע פרטי. אני מבלה לא מעט בבתי משפט ובוועדות ערר, ומקשיבה להתנגדויות, אבל הן לא עקרוניות אלא משהו שפוגש אותם ברמה האישית".

  

"הארכנו את תמ"א 38 עד 2025 רק בגלל ההחלטה של המועצה הארצית. אם המועצה הייתה אומרת שצריך להאריך עד 2026, היינו מאריכים עד אז - זה לא תלוי בנו. אם לא נצליח לאשר תוכנית עד 2025, אז לא תהיה לנו תוכנית. אלא אם כן הממשלה שתקום יום אחד תשנה גישה.

"מדהים מה שעברנו כאן. אנחנו לא רצינו תמ"א 38, אחר כך אמרנו, ‘טוב, נכין תוכנית משלנו מכוח תמ"א 38’. עשינו אותה והגענו למצב שאנחנו גאים בו, ועשינו כל מה שצריך רק כדי שמינהל תכנון ישנה כיוון בסוף ויסגור את הדלת. ההתחדשות הזו גרמה גם לבעלי דירות שלידם הוקם פרויקט של תמ"א 38, לשפץ את הבתים שלהם ולהיכנס להתחדשות בתב"ע. כלומר זה עשה משהו לשכונות".