דירת המריבה של "מלך השוק האפור": כמה מס ישלם שלי נרקיס על הדירה שרכש מענבל אור?

שלי נרקיס, שזכה לכינוי "מלך השוק האפור", ישלם מס רכישה בשיעור 8% בגין רכישת "דירת המריבה" בפרויקט "מציצים" של ענבל אור ברחוב הושע בתל אביב. מדובר בדירת מיני-פנטהאוז שנמכרה על-ידי ענבל אור (על הנייר) פעמיים, הן לשלי נרקיס והן לעופר לוזון, ואשר נרקיס רכש אותה לבסוף במסגרת הסכם גישור בהליך הפירוק של החברות בבעלות ענבל אור.

ההחלטה על שווי המס ניתנה בערר שהגיש נרקיס, באמצעות עו"ד זיו שרון, נגד החלטת רשות המסים למסות את הרכישה במס רכישה בגין "דירת מגורים", ולא במס עבור "רכישת קרקע" כפי שטען נרקיס.

עוד טען נרקיס כי רכש את הדירה ב-7.5 מיליון שקל בלבד, ולא ב-16 מיליון שקל, כפי שטענה רשות המסים. מדובר בכ-1.08 מיליון שקל מס רכישה לעומת כ-705 אלף שקל מס.

ועדת הערר למיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי קבעה כי שווי הדירה יעמוד על כ-12 מיליון שקל, וכי מדובר ברכישת דירה ולא קרקע, ולכן המס יעמוד על סך של 8%, ולא על סך 6% כפי שטען נרקיס. 

אור מכרה את הדירה פעמיים

סיפור "דירת המריבה" החל בשנת 2008, אז התארגנה קבוצת רכישה ביוזמתה של חברת מציצים נדל"ן בע"מ שבבעלות ענבל אור לצורך הקמת פרויקט מגורים במקרקעין המצויים ברחוב הושע 18 בתל אביב. הפרויקט היה בבעלות החברה של ענבל אור עד לכניסתה להליכי פירוק.

במסגרת הליכי הפירוק התברר כי בחודש מרץ 2016 הבטיחה (מכרה) אור את הדירה פעמיים - תחילה לנרקיס, שקיבל את הדירה כבטוחה בתמורה להלוואה בסך 7.5 מיליון שקל שהעמיד לטובת ענבל אור; וזמן קצר לאחר מכן הדירה נמכרה פעם נוספת לידיו של עופר לוזון, ששילם כ-3 מיליון שקל עם החתימה על ההסכם. כשלוזון ביקש לרשום הערת אזהרה על הזכויות, הוא גילה כי ישנה הערה של עו"ד מימון אביטן, הנאמן מטעם נרקיס.

לאחר הליך גישור קצר בפני השופטת בדימוס ורדה אלשיך, הוגשה לבית המשפט שניהל את הליך הפירוק הצעה להסדר פשרה בין הצדדים, לפיו לוזון יקבל מנרקיס 2.25 מיליון שקל ובהתאם לכך יוותר על כל טענה באשר לזכויותיו בנכס.

עוד הוסכם כי נרקיס יפרע, על חשבונו, את מלוא חובות ענבל אור כלפי הבנק הבינלאומי, המובטחים על-ידי משכנתאות שהיו רשומות על זכויותיה במקרקעין - ועמדו על 2.5 מיליון שקל. נקבע כי "סכום זה ישולם בנוסף על סכום התמורה בגין הדירה".

עוד הוסכם כי חברי הקבוצה יעבירו מתוך המימון הבנקאי לפרויקט סך של 1.5 מיליון שקל לחשבון הנאמן להסכם השיתוף, על חשבון עלויות הבנייה של הנכס שרכש נרקיס.

על עסקה זו דיווח נרקיס לרשות המסים כעסקת רכישת זכויות במקרקעין, ובחישוב המס לפי שומתו העצמית הצהיר כי הרכישה הינה של קרקע בלבד ולא של דירת מגורים. כמו כן, שווי הרכישה דווח כתמורה הקבועה בהסכם המכר על סך של 7.5 מיליון שקל.

מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב לא קיבל את הצהרת נרקיס בשומתו העצמית, וקבע כי לצורך חישוב מס רכישה הממכר הוא דירת מגורים ולא קרקע. את שווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה קבע מנהל מיסוי מקרקעין על סך כ-16 מיליון שקל (לפי דוח האפס של הפרויקט ברחוב הושע, שווי הדירה עומד על כ-13.8 מיליון שקל, נכון לשנת 2012). לעמדת רשות המסים, השווי המשקף את הנכס הבנוי הוא לפי כלל העלויות שבהן נשא נרקיס, כולל השלמת הבנייה כחלק אינטגרלי מהעסקה.

נרקיס הגיש השגה על החלטה זו, ומשזו נדחתה, הגיש ערר לוועדת הערר למיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בבית המשפט המחוזי בתל אביב. 

מס שנוי במחלוקת  

סכום המס השנוי במחלוקת בין נרקיס לרשות המסים עמד על סך של כ-1.1 מיליון שקל במונחי קרן (לפני ריבית והצמדה). סלע המחלוקת התמקד בשני נושאים משפטיים הקשורים לסוגית גובה מס הרכישה בשל רכישת הנכס: הראשון - האם לצורך חישוב מס הרכישה רכש נרקיס קרקע או דירת מגורים.

לטענת נרקיס, נוכח לשון הסכם המכר ובשל העובדה שבעת החתימה על הסכם המכר הוא לא רכש את הזכויות ואת ההתחייבויות הנובעות מהסכם השיתוף, וכיוון שהוא לא היה חלק מהסכם השיתוף (אשר אף לא נרשם בטאבו), אלא הצטרף אליו רק ביום חתימתו על הסכם הגישור לאחר יום הרכישה - הרי שהוא רכש קרקע ולא דירה.

מנגד טענה רשות המסים, באמצעות עו"ד נגה דגן מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), כי נרקיס נכנס בנעליה של ענבל אור בכל הקשור בזכויותיה במקרקעין, ועל כן רכש דירת מגורים.

הנושא השני שהיה במחלוקת הוא מהו שווי הרכישה לעניין מס הרכישה.

לטענת נרקיס, שווי הרכישה עומד על סך של 7.5 מיליון שקל, בהתאם להסכם המכר. לעמדתו, אין להוסיף לשווי הרכישה את סכום הפיצויים ששולם ללוזון וכן את תשלום המשכנתא לבנק, ואף אין להוסיף לשווי הרכישה את עלויות הבנייה, שכן מדובר בהוצאות חיצוניות להסכם המכר ואשר אירעו לאחר יום הרכישה. לעמדת רשות המסים, בהתאם לעיקרון "צירוף כל התמורות" יש להוסיף גם תשלומים אלה לשווי הרכישה, היות שהם מהווים חלק מהתמורה.

חברי ועדת הרכישה, ברוב דעות, קיבלו את עמדת רשות המסים לעניין הגדרת הרכישה כרכישת "דירת מגורים" כפי שטענה רשות המסים, אך מנגד קבעו כי שווי הרכישה נמוך מהשווי שהרשות ביקשה לקבע, ועומד על 11,757,982 שקל.

חבר הוועדה, רו"ח צבי פרידמן, ציין כי הגדרת "דירת מגורים" לעניין מס הרכישה שבסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) כוללת שתי חלופות: החלופה הראשונה כוללת גם רכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה, ובלבד שיש עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה ("דירה על הנייר מקבלן"); והחלופה השנייה דנה ברכישת זכות במקרקעין שהיא דירה המיועדת לשמש למגורים באמצעות "קבוצת רכישה".

נקבע כי חלופה הרלוונטית לעניינו של נרקיס היא החלופה השנייה. "העורר רכש את זכויותיה של המוכרת (ענבל אור גרינפלד) בנכס... במסגרת רכישת זכות שנמכרה לקבוצת רכישה לרכישת הנכס האמור לשמש דירת מגורים. לפיכך חל על רכישה זו שיעור מס הרכישה החל על רכישת דירת מגורים מכוח החלופה השנייה של הגדרת דירת מגורים שלפי סעיף 9(ג) לחוק", כתב פרידמן.

עוד קבע רו"ח פרידמן כי יום הרכישה הוא היום שבו נחתם הסכם המכר (מרץ 2016), ולכן כל התשלומים שנטל נרקיס על עצמו (התשלום ללוזון ותשלום המשכנתה) במסגרת הסכם הגישור (וכן הסכום שקיבל נרקיס מחברי הקבוצה להפחתת עלויות הבנייה) הם תשלומים החיצוניים לרכישת הנכס ואינם תשלומים שהעורר התחייב לשלמם למוכרת (או למי מטעמה) במסגרת הסכם המכר - ולכן אין לכללם בשווי הרכישה במסגרת עיקרון צירוף כל התמורות.

בנסיבות, נקבע כי הערר יתקבל בכל הנוגע לכך שהתשלומים שנרקיס שילם במסגרת הסכם הגישור אינם מהווים חלק משווי הרכישה, אך נדחתה הטענה לפיה נרקיס רכש קרקע ולא דירת מגורים.

יו"ר הוועדה השופט הארי קירש הצטרף לקביעות של רו"ח פרידמן, אך חבר הוועדה הנוסף, שמאי המקרקעין עו"ד דן מרגליות, סבר בדעת מיעוט כי יש לקבל את הערעור של נרקיס ולקבוע כי הוא רכש מקרקעין ולא דירת מגורים לצורכי מס הרכישה.

מרגליות ציין כי הקביעה לפיה נרקיס רכש דירה מבקשת להחיל על רוכש בקבוצת רכישה תשלום לפי נכס גמור הכולל קרקע פלוס בנייה, ולא תשלום הנובע מערך הקרקע בלבד שהוא פחות ומהווה מרכיב אחד בערך דירה גמורה. "נראה כאילו הסעיפים בחוק המיסוי העוסקים במס הרכישה בעניין קבוצת רכישה מתייחסים לנכס בנוי", ציין עו"ד מרגליות והוסיף כי "הטיעון של המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, א' ל"ו), לפיו יש לראות כחבר קבוצת רכישה כאילו קנה דירה עם התחייבות לסיימה, מצריך חקיקה שונה מזו הקיימת".