ישפרו סנטר | ניתוח

לאחר ביטול מכירת ישפרו סנטר במודיעין: ביג יוצאת למאבק כנגד דהרי ואדיב

מכירת המרכז המסחרי לביג הייתה אמורה להניב לכידן דהרי וירון אדיב, בעלי ישפרו, תמורה של 425 מיליון שקל • בעקבות ביטול העסקה על ידם, מתכוונת ביג "לפנות לערכאות משפטיות על מנת להשלים את רכישת הנכס"

ישפרו מודיעין סנטר / צילום: תמר מצפי
ישפרו מודיעין סנטר / צילום: תמר מצפי

היחסים בין חברת ביג  מרכזי קניות לבין אנשי העסקים כידן דהרי וירון אדיב, עלו באחרונה על שרטון והובילו לביטול מכירת מרכז הקניות ישפרו סנטר מודיעין לידיה של ביג. מוקדם יותר השבוע שלחו דהרי ואדיב לבאי כוחה של ביג הודעה על ביטול הסכם המכר, שהיה אמור להניב להם תמורה של 425 מיליון שקל.

פיצוץ העסקה בין הצדדים, שנחשף באתר גלובס, הוביל את ביג, ענקית נדל"ן מניב הנסחרת בשווי של יותר מ-10 מיליארד שקל, לפרסם דיווח לבורסה בנושא. על פיו, ביג "פעלה במהלך החודשים האחרונים ללא לאות על מנת להוציא אל הפועל את השלמת עסקת הרכישה של הנכס על ידה, ואף קיבלה את אישור הממונה על התחרות לצורך כך. כפועל יוצא, פנתה החברה בדרישות חוזרות ונשנות לכידן דהרי וירון אדיב, הבעלים של ישפרו.

"לאחר שבעלי המניות בישפרו התמהמהו שוב ושוב במילוי התחייבויותיהם לקיום ההסכם שנחתם, ולהשלמת ביצוע העסקה למכירת הנכס לחברה כמתחייב, פנתה החברה באמצעות עורכי דינה לבעלי המניות בישפרו טרם נקיטת הליכים משפטיים נגדם. בתגובה לדרישות הברורות והתקיפות שהוצגו להם על ידי החברה כאמור, הודיעו בעלי המניות בישפרו, בניגוד גמור להסכם עליו חתמו, שאין בכוונתם למלא את התחייבויותיהם החוזיות למכירת הנכס לחברה, ובכך להפר הפרה בוטה ויסודית את האמור בחוזה.

"לפיכך, בכוונת החברה לפעול בכל האמצעים העומדים לרשותה ולפנות לערכאות משפטיות, על מנת לאכוף את התחייבויות בעלי המניות בישפרו כאמור ולהשלים את רכישת הנכס על ידה", דווח עוד. מהודעתה של ביג, ברור לחלוטין כי אין בכוונתה לוותר על מרכז ישפרו במודיעין, אלא שלצורך השלמת העסקה היא תידרש להכרעה של ביהמ"ש, מאחר שדהרי ואדיב כבר הודיעו כאמור על ביטול העסקה.

 ביג העמידה למוכרים הלוואה לשנה בסך 100 מיליון ש'

ישפרו סנטר מודיעין הוא מרכז הבילוי והקניות הגדול באזור מודיעין והסביבה, הנפרס על פני יותר מ-25 אלף מ"ר. המרכז כולל מגוון רחב של בתי אופנה, הנעלה, מסעדות, וכן מתחמי בידור הכוללים עשרה אולמות קולנוע, מסלולי באולינג ומתקני משחק לנוער ולילדים.

ישפרו מודיעין הוא אחד משבעת המרכזים המסחריים שמחזיקה ומפעילה חברת ישפרו, יחד עם מרכז לוגיסטי ומלון. באפריל 2020 חתמו דהרי ואדיב על הסכם לרכישת חברת ישפרו מידיה של חברת נכסים ובניין, בתמורה ל-800 מיליון שקל במזומן, בכפוף להתאמות. אדיב ודהרי הם גם בעלי חברת הנדל"ן המניב תנופורט, אך את עסקת ישפרו ביצעו באופן פרטי.

במועד החתימה שילמו השניים סכום של 50 מיליון שקל, כאשר את היתרה התחייבו לשלם עד סוף 2020. עם זאת, לשניים ניתנה אפשרות לשלם עד אותו מועד רק 100 מיליון שקל מתוך היתרה, ובכך לדחות את מועד השלמת העסקה לסוף מרץ 2021.

יומיים לפני סוף 2020, חתמו דהרי ואדיב על הסכם עם חברת ביג, שבשליטת האחים יהודה ורוני נפתלי, שנועד לסייע להם בהשלמת העסקה. במסגרת ההסכם, התחייבה ביג להעמיד לשניים הלוואה מיידית למשך שנה בסך 100 מיליון שקל (לצורך התשלום השני לנכסים ובניין), ובתמורה הסכימו דהרי ואדיב כי לאחר שישלימו את רכישתה של ישפרו, תמכור ישפרו לביג את המכרז המסחרי שלה במודיעין תמורת 425 מיליון שקל.

בסוף מרץ 2021 שילמו דהרי ואדיב את יתרת הסכום לנכסים ובניין והשלימו את רכישת ישפרו ב-818 מיליון שקל. עם זאת, עקב התנגדות שהביעה רשות התחרות למכירת הנכס במודיעין לביג, לא יכלו השניים להישען על הכספים הצפויים מביג ונדרשו למצוא מקורות מימון אחרים ויקרים יותר.

ביג מצידה לא ויתרה על הנכס, ובתום תהליך ארוך מול רשות התחרות, קיבלה את אישורה של הממונה על התחרות לרכישת ישפרו מודיעין בכפוף לתנאים. אותם תנאים כללו בעיקר מכירה של נכס במודיעין המוחזק במשותף בידי ביג וחברת מגה אור, לקונה צד שלישי שיאושר על ידי הממונה.

לאחר קבלת האישור, פנתה ביג לישפרו בבקשה להשלמת העסקה. עם זאת, ההשלמה דרשה גם חתימה על הסכם מכר בין ביג לישפרו, אשר טרם נחתם, מאחר שבמועד החתימה על ההסכם מול דהרי וכידן עוד הייתה ישפרו בבעלות נכסים ובניין.

הטבות מפליגות מצד ביג בעסקה 

מאז החלו העניינים להסתבך, עד הפיצוץ הסופי השבוע. לגלובס נודע, כי בעקבות העיכוב בקבלת אישור הממונה, דרשו דהרי ואדיב שינויים בתנאי העסקה, בטענה לנזקים כספיים שגרם להם העיכוב.

לבקשת השניים, התקיימה ב-28 ביולי פגישה בין הצדדים אשר בסיומה הסכימה ביג להעניק לשניים הטבות בשלושה מישורים. כך למשל הסכימה הנהלת ביג בראשות המנכ"ל חי גאליס לוותר על קבלת כל ה-FFO שיצר הקניון מתחילת ינואר 2021 ועד סוף אוגוסט 2021, בשווי של כמה מיליוני שקלים.

בנוסף, הסכימה ביג להאריך את מועד פירעון ההלוואה שקיבלו דהרי ואדיב בשנה נוספת, קרי עד סוף 2022. כמו-כן, סוכם בין הצדדים כי ביג תעניק לישפרו זכות לרכוש ממנה ומחברת מגה אור את הבעלות המלאה על הנכס המשותף במודיעין, וזאת בהנחה של 3.5 מיליון שקל מהתמורה שהייתה אמורה ביג לקבל.

ביג אף חשפה כי השתיים סגרו קודם לכן על מכירת הנכס לקונה מסוים ב-77 מיליון שקל (38.5 מיליון שקל לכל אחת), כך שלמעשה היא הסכימה לקבל מישפרו בתמורה לחלקה בנכס רק 35 מיליון שקל. לטענת ביג, הטבות אלו היו כפופות להשלמת מכירת ישפרו מודיעין בתוך שבעה ימים.

דהרי ואדיב: "הפרה יסודית של ההסכם"

אלא שעד ל-22 באוגוסט לא נחתמה עסקת המכר, ובעקבות כך הודיעה ביג כי אותן הטבות בטלות ומבוטלות, וכי היא דורשת לחתום על הסכם המכר ולממשו בהתאם לתנאי העסקה המקוריים. לטענתה, בין מועד הפגישה למועד ההודעה על הביטול פנו נציגיה מספר פעמים לנציגי ישפרו במטרה לקדם את הדברים, אולם אלו לא התקדמו.

בתגובה להודעת ביג, הודיעו לה דהרי ואדיב כי ביטול ההסכמות מולם מהווה הפרה יסודית של ההסכם ביניהם, וכי לנוכח הפרתו היסודית של ההסכם ניתנת על ידם הודעת ביטול להסכם. כך, שהחל מיום שני האחרון אין להסכם שנחתם ב-29 בדצמבר כל תוקף מחייב.

כאמור, בכוונתה של ביג להילחם על השלמת העסקה. מהחברה נמסר כי "ביג היא שיזמה מהלך מול התמהמהות המוכרים בישפרו מודיעין, שהתעכבו בהשלמת ההליך. בכל מקרה בביג מבהירים כי אין כל כוונה לסגת מהעסקה שנחתמה ואושרה על ידי רשות התחרות".

צרו איתנו קשר *5988