סעיפים לא חוקיים וגובה הערבות: מה צריך לדעת לפני חתימה על שכירות

אם אתם עומדים לחתום בקרוב על חוזה שכירות חדש, הנה כמה סעיפים שכדאי לחשוב עליהם:

מהו סכום ערבות סביר? והאם צריך לתת צ'ק ביטחון?

"הסכום הסביר לערבות הבנקאית שמפקידים לכיסוי דמי שכירות או כל נזק אחר הוא פי 2 עד 3 מדמי השכירות החודשיים", אומרת עו"ד אברהמי-ארז, מומחית בנדל"ן ממשרד עורכי הדין איתן ארז ושות', ומוסיפה כי במקרה שניתנת ערבות בנקאית, מתייתר הצורך במתן צ'קים לביטחון. "המלצתי היא שבנוסף לערבות הבנקאית, המשכיר ידאג לרשום את השוכר כמחזיק בעירייה או ברשות המקומית וגם בתאגידי המים השונים, וכך גם כמשתמש בחברת החשמל. אם המשכיר הפקיד ערבות בנקאית ונרשם כמחזיק בעירייה, וחשבון החשמל על שמו, הוא מצמצם לעצמו את הסיכונים שהשוכר יותיר אחריו חובות. במקרה זה גם ניתן לוותר על צ'קים כביטחון".

תיקונים וחיזוקים: על מה בעל הבית אחראי ועל מה השוכר?

עו"ד אטי אברהמי-ארז מסבירה כי עקרונית, המשכיר אחראי על המבנה ועל התשתיות של הנכס המושכר, ובכלל זה עליו לשאת בכל תיקון או נזק שנגרם שלא במזיד בנוגע לנכס. כך למשל באחריותו לתקן צנרת, רטיבות, דוד שמש, מעלית וכו'.

עו"ד אברהמי-ארז מוסיפה: "לגבי השוכר, הוא אחראי על כל התחייבות שלקח על עצמו במסגרת ההסכם. כך למשל, אם קיבל את הנכס מסויד וחתם בהסכם כי יחזיר אותו מסויד - עליו לעשות כך, או למשל אם לקח על עצמו לתקן את המזגן במקרה של תקלה. אם השוכר גרם לנזקים במזיד או ברשלנות (במובחן מבלאי סביר שנובע כתוצאה משימוש סביר בנכס ובציוד שבו), אז עליו לתקן או לשלם את הנזק".

מה לגבי ריהוט ומכשירים שנמצאים בדירה? מה נחשב בלאי סביר?

"תלוי בהסכם שבין המשכיר לשוכר. אם המשכיר התחייב להשכיר דירה מרוהטת או מרוהטת חלקית, עליו לתקן את הרהיטים או לדאוג לרהיטים חלופיים". עו"ד אברהמי-ארז ממליצה לרשום במפורש בהסכם את כוונת הצדדים בנוגע לריהוט.

מה לגבי ביטוח מבנה ותכולה?

"המשכיר מחויב לביטוח המבנה, ואם הדירה מרוהטת, הוא מחויב גם לביטוח תכולה. אם הדירה מושכרת ללא ריהוט, הבחירה בידי השוכר אם לבטח תכולה או לא", אומרת עו"ד אברהמי-ארז. היא ממליצה לשני הצדדים לבצע ביטוח צד ג' למקרה של נפילות או תביעות נזיקין של הבאים לדירה.

האם יש סעיפים שלא חוקי להכניס אותם לחוזה?

עו"ד חגי אדורם מציין כי סעיפים כמו "אם השוכר יפר/לא ישלם למשכיר או לרשויות/לא יפנה בזמן/ משכיר יוכל להחליף לו את המנעולים/לנתק את החשמל/ הוציא את התכולה על חשבון השוכר" - אינם חוקיים. "השוכר אינו פולש, ועשיית סעד עצמי מותרת רק כל עוד הפלישה 'טרייה' וככזו תחומה בחוק המקרקעין ל-30 יום בלבד", הוא מסביר.

לפני ימים אחדים פקדה את הארץ רעידת אדמה. מי אחראי לחיזוק בניין רעוע?

בעלי הדירות אחראים במשותף לתקינות המבנה - אם הוא רעוע, באחריותם לחזקו. "הרציונל פשוט", מסביר עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה: "ביטוח מבנה חל על הבעלים. אם תהיה שריפה או רעידת אדמה, הבעלים יקבל את תמלוגי הביטוח, וכך גם האחריות לתקן מבנה שהוכרז כמסוכן. בוודאי שחובת תום-הלב מוטלת על השוכר לעדכן את הבעלים כפי שעליו לעדכנו בכל ליקוי או נזק לנכס המושכר".