זה הזמן להקים מינהל ביצוע ותשתיות לאומי

משבר הדיור הוא אינו משבר תכנוני. בשנה החולפת אישר מינהל התכנון באמצעות ועדות התכנון המחוזיות והותמ"ל (הועדה למתחמי דיור מועדפים) יותר מ-108 אלף דירות. זה מספר אדיר. לו הדירות הללו היו נבנית, הן היו נותנת מענה לביקושים המטורפים לדירות. אלא שיחידות אלו הן דירות "על הנייר" בלבד והדרך להפוך אותן לדירות בנויות בפועל, כאלה שרוכשי הדירות המשוועים לדירות יוכלו לרכוש, עוד ארוכה. היא ארוכה לאו דווקא בשל הקצב האיטי (מדי) שבו מנפיקות הרשויות המקומיות בישראל היתרי בנייה. זו אכן בעיה אך לא הבעיה המרכזית, צוואר הבקבוק העיקרי נמצא הרבה לפני שלב היתרי הבנייה.

הבעיה נעוצה בזמינות הקרקעות לבנייה בפועל, דהיינו בחסמי תשתיות המהווים תנאי מוקדם לקידום היתרי בנייה ובנייה. התוכנית האסטרטגית 2040 שגיבש מינהל תכנון כדי לתת מענה על הצרכים של האוכלוסיה עד 2040, מצביעה על החוסרים המרכזיים בתשתיות אזוריות שיש לטפל בהן על מנת לאפשר את מימוש תוכניות הבנייה החדשות אך אינה מציעה תוכנית כיצד לקדם את בניית התשתיות.

מה הן התשתיות החיוניות הללו? לעתים מדובר בכביש גישה לא מתוקצב אשר מונע קידום בנייה של שכונה חדשה, לפעמים מדובר במכון טיהור שפכים אזורי שלא מסוגל לקבל אליו יחידת דיור נוספת והרחבתו אינה מתוקצבת. לעתים מדובר בפתרון ניקוז אזורי שהאחריות עליו מתגלגלת בין רשויות שונות והוא חוסם את הפיתוח ולפעמים זהו גשר, מחלף, צינור ביוב ראשי או קיר אקוסטי יקר במיוחד שאינם מתוקצבים ממקור אחד ברור. כולם יחד או צירוף ביניהם מונעים כל אפשרות לקדם היתרי בנייה לפרויקט להתחדשות עירונית או לשכונה החדשה הבאה עלינו לטובה.

התשתית החסרה אמורה להיות מתוקצבת ומקודמת על ידי גוף או גופים ידועים ומוכרים: משרד התחבורה, משרד התשתיות, רשות המים, משרד החינוך, רשות מקרקעי ישראל, משרד השיכון, רשות ניקוז, משרד הפנים, רשות מקומית אחת או יותר, איגוד ערים לביוב ומים או רשות אחרת. ניסיון לשילוב ידיים ביניהן או הכפפתן תחת גורם אחד התקיים בעבר במטה הדיור עת פעל תחת משרד האוצר או כיום במשרד הפנים ואשר סמכויותיו בנושא מוגבלות מאד.

בנוסף אין גם מנגנון יעיל וברור אשר מאפשר לרשות המקומית הנושאת בעול פיתוח התשתיות המקומיות לממש פיתוח. זאת כיון שכיום הכנסות היטלי פיתוח על פי חוקי העזר אשר מממנות את התשתית מתקבלות במועד היתר הבנייה ולא בהתאמה לשלביות ביצוע התשתיות. הסכמי פיתוח או הסכמי גג על קרקעות המדינה מהוות פתרון חלקי אך לא מתמודדות עם סוגיות של קרקע פרטית או של תשתיות משותפות לגופים שונים ברוב המקרים.

למרבה הצער, אין כיום גורם אחד מתכלל שתפקידו להניע את גלגלי התשתיות ולמקד מאמצים שיחלצו ויקדמו מתחמי בנייה מהפלונטר הקיים. אין לנו כל אפשרות או פריבילגיה לקוות או להתפלל לכך שהגופים הללו ימצאו את הפתרונות בעצמם.

על כן מוצע כאן להקים גוף מרכזי שייקרא מינהל הביצוע והתשתיות הלאומי. מינהל הביצוע והתשתיות יפעל במקביל וברצף עם פעילות מינהל התכנון ויהיה אחראי להוציא לפועל את פרויקטי התשתית והבניה ולאפשר קידום והוצאה של היתרי בניה על ידי היזמים. בידי המינהל החדש תרוכזנה כלל סמכויות התשתית והביצוע למתחמים חדשים להתחדשות עירונית ולקידום מתחמי דיור חדשים, הוא ייהנה מריכוז תקציבים ויסדיר את חלוקת העבודה בין כלל הגופים הממשלתיים והעירוניים ויסייע בידי האחרונים במימון, הלוואות ואף תיקוני חקיקה על פי הצורך. גוף זה יהיה גורם בורר ומכריע בסכסוכים בין רשויות מכוח חוק מיוחד שייועד למטרה זו, בדומה לחוק הרשות להתחדשות עירונית שהסדיר את תחום ההתחדשות או חוק המטרו שצפוי לרכז ולהסדיר את תשתית הרכבת התחתית.

רק מינהל תשתיות שירכז סמכויות בתחום הבינוי והתשתיות בדומה למצב המתקיים בתחום התכנון ע"י מינהל התכנון, יוכל לוודא הוצאת התכנון מהכח אל הפועל ולסייע מאד בפתרון משבר הדיור.

הכותב אדריכל, שותף ומנהל הפרויקטים הראשי של קבוצת קרנות ריאליטי, בעבר סמנכ"ל התכנון של שיכון ובינוי נדל"ן, מהנדס עיריית חדרה ויועץ לוועדה לתשתיות לאומיות.