ייפוי-כוח לנהל משא-ומתן לביצוע עסקת פינוי-בינוי: ממה להיזהר

עו"ד יהודה שטרן ממחלקת הליטיגציה של משרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות', עו"ד יוסי קליין שותף במשרד, המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית

העובדה שהאחריות על הקמת פרויקט התחדשות עירונית מוטלת על הדיירים והיזמים, גורמת לא אחת לעיכובים ולמחלוקות.

בתחילת התהליך לגיבוש פרויקט פינוי-בינוי נדרשים לא אחת בעלי הדירות לחתום על ייפוי-כוח שיאפשר לעורכי הדין לפעול בשמם (יחד עם הנציגות) ולנהל משא-ומתן עם יזמים בקשר לביצוע עסקת התחדשות עירונית במתחם. ייפוי זה מכונה "ייפוי-כוח מקדמי", "ייפוי-כוח לניהול משא-ומתן".

בהמשך התהליך ולאחר בחירת היזם נדרשים בעלי הדירות לחתום גם על ייפויי-כוח שונים, ובהם ייפוי-כוח שמאפשר לעורכי הדין לחתום בשם בעלי הדירות על עניינים שונים, לרבות מכירה/שיעבוד הזכויות בדירה וכו’. ייפוי-כוח זה מוגדר כבלתי חוזר, והוא מפורט. לאור חשיבותו הוא מוחזק בנאמנות אצל בא-כוח הדיירים ומועבר רק לבא-כוח היזם לצורך ביצוע פעולות שונות שמוטלות על היזם, ובדרך-כלל הוא מועבר רק עם קבלת הערבויות לידי בא-כוח הדיירים.

נסיבות המקרה: עורכי דין קיבלו מבעל דירה ייפוי-כוח לניהול משא-ומתן עם כמה חברות נדל"ן לביצוע פרויקט פינוי. בנוסף ניתן לעורכי הדין ייפוי-כוח שהוגדר כייפוי-כוח בלתי חוזר, שבמסגרתו הוסמכו עורכי הדין לפעול לקידום ענייני הפרויקט לאחר שייחתם הסכם פינוי-בינוי.

מכוח ייפוי-הכוח לניהול משא-ומתן, נחתם בשם בעל הדירה מסמך כוונות (נון-שופ), אשר במסגרתו ניתנה לחברת נדל"ן התחייבות שלא ינוהל משא-ומתן מקביל עם חברות נדל"ן נוספות. בהמשך ולאחר שהתגבש הסכם פינוי-בינוי, חתמו עורכי הדין על ההסכם בשם בעל הדירה מכוח ייפויי-הכוח שניתנו להם.

לאחר חתימת ההסכם טען בעל הדירה כי ההסכם נחתם בחריגה מהרשאה, וכי ייפוי-הכוח שניתן לעורכי הדין מסמיך אותם לנהל משא-ומתן לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, אך אין בכוחו כדי להסמיכם לחתום על ההסכם במקומו.

פסק הדין: בית המשפט ניתח את נוסח ייפויי-הכוח, בין השאר על רקע דיני השליחות ועל רקע הסיכונים שקיימים בפרויקט תמ"א, תוך ציון העבודה כי בפרויקט מסוג זה בעלי הדירות מפקידים את רכושם בידי קבלנים ואנשי מקצוע, ולכן חשוב להבטיח בין השאר כי מתן ההרשאות במסגרת ייפוי-הכוח ייעשו באופן מפורש.

לאור האמור בית המשפט הגיע למסקנה כי הסכם הפינוי-בינוי אכן נחתם בחריגה מהרשאה ובנימוק שלא ניתנה בייפוי-הכוח לעורכי הדין הרשאה מפורשת לחתום על הסכם פינוי-בינוי בשם בעל הדירה, אלא לכל היותר הרשאה לנהל משא-ומתן לביצוע פרויקט תמ"א.

משמעות ופרשנות: לפני חתימה על ייפוי-כוח לעורך דין לצורך משא-ומתן לעסקת פינוי-בינוי, מומלץ לבדוק היטב את נוסח ייפוי-הכוח ואת תיאור הפעולות שעורך הדין מקבל הרשאה לבצען, וכן מומלץ לוודא כי ייפוי-הכוח מוגבל לביצוע בדיקות, פנייה ליזמים ומשא-ומתן, אך אינו כולל הרשאה לחתום בשם בעל הדירה על הסכם פינוי-בינוי. כמו כן, מומלץ לוודא כי בהסכם ההתקשרות ישנה אפשרות לסיום ההתקשרות, וקיים מועד סופי "דד-ליין" להתחייבות לעורך הדין (מקובל בדרך-כלל שנתיים). 

ה"פ בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו 52056-11-19