"המודל" של קרנות הריט: תשואה סולידית למשקיעים, עשרות מיליוני שקלים ליזמים

קרנות הריט הנסחרות בבורסה אמורות לספק למשקיעים בהן תשואה סולידית לאורך זמן. עם זאת, ישנו גורם אחד שנהנה מתגמולי עתק ההולכים וגדלים עם השנים, והוא חברות הניהול של קרנות הריט המורכבות מיזמיהן. הללו זוכים לדמי ניהול הנגזרים בעיקר מהיקף הנכסים שרוכשת הקרן וכן מביצועיה, תשלומים אשר בדרך כלל הולכים וגדלים מדי שנה. בתמורה מעניקות חברות הניהול שירותים שונים לקרנות, החל מניהול שוטף, דרך שירותי חשבונאות, ייעוץ משפטי, שכר אנשי מקצוע ועוד.

הטלטלות בשוקי המניות באות והולכות, סביבת הריבית יודעת עליות ומורדות, אך מה שנראה במגמת עלייה תמידית הוא תשלום התגמולים למנהלי קרנות הריט הנסחרת בבורסה בת"א. סכומים אלה נגזרים משווי הנכסים שמנהלות הקרנות, ונחשבים לאחד המנועים הדוחפים להרחבת פעילותן של הקרנות באמצעות הוספת עוד ועוד נכסים לפרוטפוליו שהן מנהלות.

בבורסה נסחרות כיום שבע קרנות ריט, שמרביתן (חמש) פועלות בתחום ההשקעות בנדל"ן מניב ושתיים נוספות - ג'נריישן קפיטל וקיסטון, פועלות בתחומי התשתיות. בחינת הדוחות הכספיים של הקרנות הללו לשנת 2022 מלמדת על זינוק ממוצע של יותר מ-20% בתגמולים שגבו חברות הניהול של הקרנות, המשקפת את הצמיחה במצבת הנכסים שלהן. סכום דמי הניהול המצרפי בקרנות הריט הסחירות הסתכם אשתקד בכ-173 מיליון שקל - עלייה חדה של קרוב ל-25% לעומת 2020.

  

הקרן הוותיקה ביותר בקרב קרנות הריט הבורסאיות היא ריט 1, שהוקמה עוד ב-2006 ביוזמה של בית ההשקעות אקסלנס, אז בידי רוני בירם וגיל דויטש, והונפקה באותה השנה. הקרן משקיעה בנדל"ן מניב, בין היתר במבני משרדים, מרכזי מסחר וגם בתי חולים סיעודיים. התגמולים ששולמו לחברת הניהול, שבה מחזיקים בין היתר המנכ"ל שמואל סייד והיו"ר דרור גד, הסתכמו בכמעט 35 מיליון שקל אשתקד - עלייה של כ-12% לעומת 2020. 

יש לציין כי חברת הניהול של קרן ריט 1 נושאת במלוא עלות השכר של המנכ"ל שמואל סייד, והיא גם מעמידה לרשות הקרן שירותי סמנכ"ל כספים וסמנכ"לים אחרים נוספים. הסכם הניהול הנוכחי אושר בספטמבר 2020 והוא תקף לשנתיים, כלומר לעוד כשלושה חודשים.

ניסיון השתלטות שחשף דמי ניהול שמנים

קרן הריט סלע קפיטל פועלת גם היא בתחום הנדל"ן המניב ומחזיקה נכסים בעלי מאפיינים דומים לאלה של ריט 1. הקרן שבחברת הניהול שלה מחזיקים בין היתר היו"ר שמואל סלבין, אלי בן חמו, יצחק סלע ובית ההשקעות אי.בי.אי, עברה בחורף 2020 ניסיון השתלטות עוינת מצד חברת הנדל"ן המניב מבנה, ניסיון שאמנם נכשל אך הציף את דמי הניהול השמנים שמשולמים לחברת הניהול של הקרן.

בסיכום שנת 2021 הסתכמו דמי הניהול בסלע קפיטל ב-26 מיליון שקל, עלייה מתונה יחסית (7.7%), שנראה כי אחת הסיבות לה הייתה ההחלטה של חברת הניהול כי מתחילת 2021, בחודשים שבהם התחולל מאבק השליטה, תבוצע הפחתה קבועה בתשלומים לחברת הניהול ב-9% עד לחודש מרץ השנה עם סיום ההסכם.

אצל ג'נריישן קפיטל, קרן ההשקעה בתשתיות שמובילים יוזי זינגר וארז בלשה, עמדו התשלומים לחברת הניהול אשתקד על כמעט 40 מיליון שקל - קפיצה של 54% שנבעה בין היתר מההתרחבות המהירה בנכסי הקרן.

קרן התשתיות הנוספת בבורסה בת"א, קיסטון, הונפקה ביוני אשתקד, ונמצאת כיום בהליכים לעסקת הענק של רכישת השליטה באגד לפי שווי של 4.8 מיליארד שקל. קיסטון שנוסדה על ידי רוני בירם, גיל דויטש ונבות בר (המנכ"ל), שילמה ב-2021 דמי ניהול של 12.1 מיליון שקל, יותר מפי 2 מהסכום ששולם בשנה שקדמה לה.

מגוריט: הצמיחה בנכסים הקפיצה את דמי הניהול

שתי קרנות ריט נוספות, אזורים ומגוריט, מתמקדות בתחום הדיור להשכרה. חברת הניהול של ריט אזורים היא ענקית הבנייה אזורים עצמה, שמעניקה שירותי ניהול לפי חוזה שנחתם ערב ההנפקה בפברואר 2020. דמי הניהול שנגבו מהקרן הסתכמו ב-21.7 מיליון שקל בשנת 2021, סכום שדומה לסכום שנגבה בשנה שקדמה לה. במקרה של קרן מגוריט, בראשות היזם ארז רוזנבוך, נרשמה עלייה חדה של 31% בדמי הניהול שגבתה חברת הניהול הקרן על רקע צמיחה החדה בנכסיה לכ-23 מיליון שקל.

קרן מניבים שהוקמה ב-2015 ומנוהלת על ידי עופר אברם (מנכ"ל), שרון שוופי (יו"רית) ואיתי מל (סגן היו"ר), מחזיקה בנכסים בתחומים היותר קלאסיים של קרנות הריט כגון משרדים בתחום ההייטק, שטחי מסחר, לוגיסטיקה ותעשייה. הקרן רשמה דמי ניהול של 16.5 מיליון שקל ב-2021, שצמחו ב-17% בתוך שנה.