הדירות שהובילו את זינוק מחירי הנדל"ן ומה קורה באמת בשוק השכירות

הדירות הגדולות בפריפריה ובערים החרדיות, והדירות הקטנות במרכז הארץ - הן הכוכבות הגדולות של גל עליות המחירים בשנתיים האחרונות. הדירות החדשות הן המובילות את עליות המחירים בכלל השוק, ואילו תל אביב מבססת את מעמדה כבירת הנדל"ן בישראל, על אף שמספר העסקאות שמבוצעות בה הולך ופוחת. כך עולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו על הרבעון השני של השנה, לצד מדד מחירי הדירות. שוק השכירות עדיין מעורפל וחסר במידע, אבל מנתונים חדשים של הלמ"ס עולה כי מי שחותם על חוזים חדשים משלם מחיר גבוה, ומי שמחדשים חוזים יכולים לשכוח משכר הדירה הקודם ששילמו.

● תקרת הפטור ממס על שכר דירה צפויה לזנק בינואר. מה יקרה למחירים?
● המחירים עלו? ת"א בדרישה חדשה מיזמים: להקצות 15% דירות לדיור בר־השגה 

הרוכשים עברו לדירות יד שנייה?

שוק הדירות מצוי במהלכו של גל עליות מחירים, שהחל לפני שנתיים, עם סיום הגל הראשון של הקורונה. באותן שנתיים עלה מדד מחירי הדירות החדשות ב־30%, והמדד, שכולל את הדירות החדשות ודירות יד שנייה, עלה ב־26%. עניין זה מעיד כי מחירי הדירות החדשות עולים בקצב מהיר בהרבה מזה של הדירות יד שנייה. ועם זאת, בשנה האחרונה התלכדו שני המדדים והציגו עליות דומות של 18%, דבר שמעיד כנראה על כך שרוכשים שנבהלו לנוכח עליית המחירים המהירה של דירות חדשות, העדיפו לרכוש דירות יד שנייה.

הדירות הפופולריות ביותר לרכישה

במסגרת הנתונים שפרסמה הלמ"ס, כלולים גם מחירים ממוצעים של דירות שנרכשו במהלך הרבעון השני של השנה לפי גודלי דירה וערים, ושם ניתן לצפות במספר מגמות שמאפיינות את השנתיים האחרונות.

אבל הנתונים הקיצוניים והקשים ביותר לעיכול הם אלה המידיים. מחיר של דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הזה הגיע ל־1.88 מיליון שקל, עלייה של 340 אלף שקל לעומת מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של 2020, ועלייה של כמעט 200 אלף שקל לעומת מחיר של דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השני של 2021.

מבחינת גודל הדירות, ניכר כי בערים החרדיות בני ברק ובית שמש, וערי פריפריה והמעטפת של גוש דן כגון באר שבע, נתניה, רחובות, כפר סבא ואשדוד - מחירי הדירות הגדולות הן שעלו בשיעורים הגבוהים ביותר; בערים הקרובות לתל אביב - ראשון לציון, רמת גן, בת ים, ובתל אביב עצמה, מחירי הדירות הקטנות הם אלו שעלו בשיעורים הגבוהים ביותר; ביתר המקומות, בהם חיפה, ירושלים ואשקלון - מחיר הדירות הבינוניות של 3-4 חדרים הם שעלו בשיעורים הגבוהים ביותר.

וכך, סוג הדירות שעלו בשיעור הגבוה ביותר בארץ, היו דירות 6 חדרים בבית שמש, שעלו ב־66% ל־3 מ' שקל; דירות 1-2 חדרים ברמת גן עלו ב־45% ל־1.76 מ' שקל ודירות 1-3 חדרים בתל אביב עלו בכ־43% ל־3.07 ו־3.74 מ' שקל בהתאמה; דירות 5 חדרים בכפר סבא עלו ב־44% בשנתיים האחרונות ל־3.8 מ' שקל.

הסיבות להתנהגויות השונות של המחירים משתנות בהתאם למצב הספציפי וריכוזי האוכלוסיה במקומות מסוימים. הציבור החרדי שכולל משפחות גדולות מעוניין יותר בדירות גדולות; בתל אביב ובסביבתה קשה לעמוד במחירי דירות גדולות ולכן יש ביקושים גדולים לדירות קטנות, שכוללים גם חלק משמעותי של משקיעים. תל אביב, רמת גן, בת ים וראשון לציון כלולות בערים המועדפות על משקיעים.

חיפה ובאר שבע מציגות התייקרויות צנועות

בדיקה אחרת שביצענו כוללת דירות 4 חדרים, שהן הדירות הפופולריות ביותר בקרב הרוכשים. תל אביב מובילה בפער במחירי הדירות הללו, שעולות בממוצע 4.7 מיליון שקל, עלייה של 28% בתוך שנתיים, ושל 14% בשנה האחרונה; רוב הערים הגדולות שבסביבת תל אביב, וגם ירושלים, רשמו עליות מחירים נכבדות אף הן. לעומתן, בולטות בירות הפריפריה חיפה ובאר שבע, שבהן עליות המחירים היו צנועות בהרבה, וגם מחירי הדירות (1.56 מיליון שקל בחיפה ו־1.17 מיליון שקל בבאר שבע) נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי הדירות בערי המרכז. אם היו שסברו שהעבודה מהבית תביא לגידול בביקושים לערי הפריפריה - הדבר לא בא לידי ביטוי, ולפחות לא בעליות המחירים שנרשמו בהן.

נשמטה הקרקע מתחת לתזה של הממשלה?

עניין אחר הוא היצע הדירות, או יותר נכון התזה שמנחה את הממשלות השונות, ולפיה מחסור בדירות הוא שגורם לעליות המחירים. מעל לנכונות התזה הזו מרחפים לא מעט סימני שאלה, ונתוני הלמ"ס האחרונים מוסיפים עליהם סימני שאלה נוספים. הנה למשל תל אביב, שמובילה את הבנייה בישראל, אך לאורך שנים מחירי הדירות בה רק מגדילים את הפער מול דירות בערים הגדולות האחרות. גם מבחינת מספר העסקאות שבוצעו בעיר לא נראה שיש התנפלות יוצאת דופן על הדירות בה, ובטח לא מדובר בהתנפלות שיוצרת מחסור בהיצע.

גם הניסיונות להקטין ביקושים, באמצעות חידוש ההגרלות המוזלות במסגרת "דירה בהנחה" וסילוק המשקיעים מהשוק - כשל לחלוטין. בתקופתו של כחלון נוצר מיתוס, כי שני האמצעים הללו הצליחו להוריד מחירי דירות לזמן מה. זה נכון, אך הירידות היו זמניות, קצב עליות המחירים היה שונה, ולא חסרו סימנים שמדובר בכדור הרגעה, שלא יוכל לפעול בשוק הקודח של היום. הממשלה הנוכחית בחרה להתעלם מאותם סימנים, והציבור התנפל על הדירות.

הסיבה שאין נתונים על הטירוף בשוק השכירות

באופן עקיף המדיניות הממשלתית פוגעת בצורה מתמשכת בציבור שוכרי הדירות. מדינת ישראל שמה את השוכרים בסוף סדר העדיפויות שלה, בכל הקשור למדיניות הדיור שלה, מייצרת בקצב איטי דירות להשכרה ארוכת טווח בכמות קטנה, אך גורמת למשקיעים להיפטר מהדירות שלהם בקצב מהיר. התוצאה - היצע הדירות להשכרה נמצא בירידה.

בחודשים האחרונים נשמעות תלונות רבות ברשתות החברתיות, על שוכרי דירות שנתקלו בהעלאות מחירים גבוהות במיוחד מבעלי הדירות. הבעיה, שהתלונות הללו לא מקבלות גיבוי מובהק בנתוני הלמ"ס.

על פי נתוני הלמ"ס, סעיף שכר דירה בחודש שעבר ללא שכירות ציבורית עלה ב־0.7%. זה מספר לא גדול, אבל חבויה בו בעיה: הסטטיסטיקות של הלמ"ס על מחירי השכירות כוללות בעיקרן דירות שמושכרות בחוזים קיימים, כך שברור שבדירות הללו לא יירשם שום שינוי.

לייתר דיוק, כ־86% מהשוכרים מצויים תחת חוזה קיים ולכן המדד לגביהם נותר כמעט ללא שינוי; עבור 10% מהשוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה עלייה של כ־3.5%, ואילו השוכרים החדשים ואלה שעוברים דירות ספגו עליית מחיר של כ־7%.

ההתפלגות הזו בין שוכרי הדירות היא בדיקה חדשה של הלמ"ס, שהגיעה בעקבות התלונות, ולכן קשה להקיש הרבה ממנה. יש לציין, כי גם בחודש יוני סבלו מחדשי החוזים והשוכרים החדשים מעליות מחירים משמעותיות: הראשונים נאלצו לחתום על חוזים שגבוהים ב־3% מהחוזים הישנים שלהם והשניים ישלמו מחיר שגבוה ב־6.5% יותר מאשר שילמו השוכרים הקודמים של אותן דירות.

לפי הנתונים ברור שגם כשמחירי השכירות עולים במידה ניכרת, הם מוחבאים בתוך רוב אוכלוסיית השוכרים, שנתונה בחוזים ישנים ונכון לעכשיו אינה חשה בשינויים, והמדד שמשקלל את כלל השוכרים יהיה נמוך. זו בעיה מתודית, שבלמ"ס כנראה יצטרכו להתמודד איתה.

גופים פרטיים שפועלים בתחום השכירות ומשווים בין שכר דירה שנדרש בחוזים חדשים ע"י בעלי הדירות, בודקים את הנתון המבוקש - שכר הדירה החדש. אך המתודות שלהם אינן מדויקות מספיק כדי להוות תחליף נאות למידע החסר של הלמ"ס. עם זאת, הם מצביעים על עליות מחירים משמעותיות בחוזי השכירות החדשים, ברמות של 10% ומעלה.

המבחן הבא של ענף הנדל"ן

ואם נחזור לנתוני הלמ"ס, שכר הדירה שעלה במידה רבה ביותר הוא שכר הדירה לדירות 5-6 חדרים ברמת גן, שהגיע ל־7,336 שקל ורשם עלייה של 462 שקל תל אביב, שהגיע ל־9,613 שקל לחודש, עלייה של 315 שקל וכ־7% לעומת שכר הדירה ברבעון השני של שנה שעברה; שכר דירה בדירות כאלה בתל אביב עלה ב־315 שקל (3.5%) ל־9,613 שקל בחודש. עוד טיפוסי דירות שהעלו בשנה האחרונה באופן גדול יחסית בשכר דירה: דירות 5-6 חדרים באשדוד, שבהן שכר הדירה עלה ב־300 שקל (6%) ל־5,350 שקל, ודירות בגודל דומה בבת ים, שבהן המחיר עלה ב־314 שקל (5.8%) ל5,687 שקל. יתר הדירות עלו בממדים נמוכים יותר.

המציאות הקרובה עומדת להיות מבחן כבד לענף הנדל"ן: ריביות שנמצאות בעלייה, לצד האינפלציה שכבר זינקה לקצב שנתי של 5.2%, ותקופת הבחירות, הם כנראה הגורמים העיקריים שישחקו תפקיד בשינוי מחירי הדירות בחודשים הקרובים. האם המדד האחרון והמפתיע הביא את הענף לקצה גבול העליות שלו? יתכן. אבל מהעבר כבר למדנו, שבענף הנדל"ן במיוחד, הנבואה ניתנה לשוטים.