בית המשפט העליון חידש את ימיה של "הלכת דירות יוקרה"

הכותב ממשרד עו"ד נועם קולודני המתמחה במקרקעין

בית המשפט העליון פסק לאחרונה כי הסכם בין יזם לבין עירייה שבו העירייה מתנה את שיעורו של היטל השבחה, או את עצם קיומו, תמורת ביצוע עבודות פיתוח בידי היזם, הוא הסכם בלתי חוקי ומשכך - בטל.

בכך "החיה" העליון את הלכת דירות יוקרה הוותיקה, שברבות השנים הלכה והתרופפה. הלכת "דירות יוקרה" (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה) משנת 2011 קבעה במילים פשוטות כי לא ניתן לאכוף הסכמים שבהם נקבע כי במקום היטל השבחה ופיתוח הרשות מאפשרת ליזמים לבצע מטלות ציבוריות. 

● רשות המסים בעקבות בעלי דירות שמתחמקים מתשלום מס על שכירות. מה היא יכולה לעשות? | ניתוח
● מגורים, תעשייה או משרדים: איפה יש עוד פוטנציאל לעליית מחירי הנדל"ן | ניתוח
● כיצד ניתן לקבוע אם דירה הועברה במתנה כדי לחמוק מתשלום חוב 

עובדות המקרה: במקרה הנוכחי דובר בהתקשרות רב־צדדית, לרבות הרשות המקומית, סביב פרויקט להקמת בנייני מגורים ביישוב גני תקווה, התקשרות שעוד בשנת 2006 כללה סעיפים שהסדירו את תשלומי החובה, לרבות שומה מוסכמת להיטל השבחה בקשר למקרקעין. לימים הודיעה הרשות המקומית לצדדים כי הסכמים אלה הם בלתי חוקיים, וכי שומת ההשבחה הנוכחית עומדת על כ־56 מיליון שקל, ולא הסכום בסך 19 מיליון שקל שאמור היה להיות משולם על־פי ההסכם הרב־צדדי.

ההחלטה: בעלי הזכויות במקרקעין, ובהם כ־100 חברים בקבוצת רכישה, אשר במהלך השנים רכשו את הזכויות במקרקעין, הגישו לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד תביעות לאכיפת ההסכם, אולם בית המשפט דחה את תביעתם. בעלי הזכויות הגישו ערעור לבית המשפט העליון, אולם השופטים אלכס שטיין, יוסף אלרון ויחיאל כשר דחו את הערעור וקבעו כי מדובר בהסכמים בלתי חוקיים כמשמעם בסעיף 30 לחוק החוזים ובהתאם להלכת דירות יוקרה.

פרשנות: בית המשפט עמד בפסק דינו על טיבה של אי־החוקיות, אשר נובעת הן מהקדמת תשלום היטלי פיתוח כתנאי לתמיכת המועצה בקידום התוכנית, והן מקיבוע סכום היטל ההשבחה, שנים רבות קודם לאישור התוכנית ובהתעלם מהערכים הריאליים של ההשבחה.

בית המשפט אף פסק כי יש להחיל את הלכת דירות יוקרה על ההסכמים שנכרתו לפני שההלכה האמורה באה לעולם, וזאת לנוכח הכשל הנורמטיבי החמור אשר דבק בהם, ובשים לב לסטייתם מהדין ולפגיעתם הקשה בעקרונות המינהל התקין ובשלטון החוק.

בית המשפט קבע כי העירייה הפרה את עיקרון חוקיות המינהל בכך שכרתה עם היזמים הסכם הגובה מהם היטל השבחה בין היתר בסכום שונה מזה הקבוע בחוק, ובטרם התגבשה חבותם בהיטל, אשר נוצרת רק עם קרות האירוע הגורם לעליית שווי המקרקעין קרי, בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

עוד קבע העליון כי הסתמכות המערערים על ההקלה שניתנה להם בתשלומי החובה, שלא על־פי הדין, אינה יכולה לקבל משקל משמעותי, בוודאי לא באופן שמצדיק סטייה מהלכה חדשה שנקבעה זה מכבר.

העליון פסק כי ההסכמים בלתי חוקיים, הן ביחס לדרישה להקדמת תשלומי היטלי הפיתוח והן ביחס לקיבוע הסכום של היטל ההשבחה בטרם אישור התוכנית משביחת המקרקעין בניגוד לחוק התכנון והבנייה. גם אי־מודעות הצדדים לכך שהפעילות החוזית שלהם אינה חוקית, נכון למועד החתימה ב 2006, אין בה כדי לרפא את אי־החוקיות.

את הוועדה המקומית גני תקווה יצגו עו"ד רונית עובדיה ועו"ד לימור ספצ'ק ממשרד הררי טויסטר.

ע"א 4183/20