הזינוק במחירי הדירות: אי האמון של הציבור ניצח את העלאות הריבית

בחג החנוכה הנוכחי נוכל לברך על הנרות את שיא המחירים שנקבע על ידי מדד מחירי הדירות, שהגיע ל-20.3%. אין כמו שיא כזה, ששבר את השיא שנקבע ב-2009, כדי לקדם את פני הממשלה המיועדת (אך מבוששת), ולסיים את 2022, שגם ככה לא הייתה שנה משהו. ואולי השיא הזה יעורר מישהו מבין השרים המיועדים להבין, שיש כאן ענף שלם שצורך טיפול מקיף.

● המכירות על הנייר הן העדות החזקה ביותר לכך שהחורף בשוק הדיור כבר כאן | טור סופ"ש
● צניחה ברכישת הדירות החדשות: איזו עיר מובילה בעסקאות ולאיזה מקום נפלה תל אביב?

נחזור לרגע לעניין השיא: על שאלת הטריוויה, האם מדובר בשיא כל הזמנים, או שיא של כמה וכמה עשורים - התשובה השנייה היא הנכונה. ב-1979 מחירי הדירות עלו ב-34% ריאלית (כלומר מדד מחירי הדירות בניכוי מדד המחירים לצרכן). לתוהים כיצד זה יכול להיות נזכיר, כי מדובר היה במדינת ישראל של אחרי המשבר הכבד שנפל עליה אחרי מלחמת יום כיפור, ואחרי המהפך של 1977 שבו נבחר מנחם בגין לראש ממשלה.

המדיניות הכלכלית של בגין ושל שר האוצר שלו שמחה ארליך הקפיצה את האינפלציה במהירות, וב-1979 היא הייתה גבוהה מ-40%; מחירי הדירות הגיבו בעלייה מבוהלת, שבאה לידי ביטוי במדדים ההם. לפיכך - בכל מה שקשור לנסיבות העלייה - אין מה להשוות בין השיא מלפני 43 שנים לבין השיא הנוכחי. המדינה הייתה במקום אחר לגמרי, וגם מי שהשתתף אז בשוק.

אם אנשים היו מאמינים לממשלה - הם היו ממתינים עם הרכישות 

בחודשים האחרונים אנו עדים לתופעה שאנו בגלובס כבר כתבנו אודותה: מצב שבו הריבית עולה ולצידה גם מחירי הדירות. המדד שפורסם כלל 5 העלאות ריבית בסך כולל של 2.65 נקודות האחוז. למעשה, מאז תחילת העלאת הריבית באמצע אפריל, מחירי הדירות עלו בכמעט 10%, והעלייה החודשית האחרונה מסכמת שנה של עליית מחירים בקצב של 1% ומעלה לחודש.

לכאורה מדובר בהתנהלות שמנוגדת להגיון הכלכלי, מה גם שאנו שומעים עדויות על משקי בית שמתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתאות שעלו מאוד, ואחרים שמסורבים ע"י הבנקים לקבלת משכנתה בגובה שהם רצו. בפועל, מדובר בתחרות קשה בין הריביות לבין אי האמון של רוכשי הדירות בממשלת ישראל היוצאת. אם אנשים היו מאמינים לממשלה - הם היו ממתינים עם הרכישות שלהם. עצם זה שהם גם רוכשים דירות במחירים יקרים יותר, וגם משלמים הרבה יותר בגלל הליווי הבנקאי המתייקר אומר שהם חוששים שבעתיד המחירים יעלו אף יותר.

זו בשורה שהייתה אמורה לאתגר את הממשלה המיועדת, אך עד כה נראה שחבריה המיועדים נמצאים בספירות אחרות לגמרי. ואולם האינפלציה, הריבית, שיא המחירים, והנתונים על ירידת העסקאות שקיבלנו במהלך השבוע מהכלכלנית הראשית באוצר והלמ"ס - צריכים לאותת שהמשק בכללותו ושוק הנדל"ן במיוחד עוברים תהליכים רעים, שיגברו במהלך 2023.

נסיון להסתכל במבט מתכלל על השוק, לאור הפרסומים האחרונים של הלמ"ס, בנק ישראל והכלכלנית הראשית באוצר מעלה, שהשוק התכווץ עד כה בכ-30% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, אך עדיין כמות העסקאות בו נחשבת לגבוהה בהשוואה לשנים רגילות. עליות המחירים המתמשכות הן ראיה לכך, שאותם 70% מהרוכשים שמחליטים לרכוש דירות, מוכנים גם לשלם יותר, מה שבא לידי ביטוי במשכנתאות הממוצעות שממשיכות להיות מאוד גבוהות. המשכנתה הממוצעת שנלקחה בחודש אוקטובר הגיעה ל-1.04 מיליון שקל, והיא הייתה הגבוהה בכל הזמנים.

גם נושא השכירות מעורר דאגה

כשבוחנים את המחוזות השונים, מגלים, כי בשנה האחרונה מחוז הצפון חוגג וביחד עם מחוז המרכז, משך את המדד השנתי לשיא שלו. בשני המחוזות נרשמו עליות של 22.5%. אחריהם מגיעים מחוזות תל אביב וחיפה שבהם נרשמו עליות של 19.9%. במחוזות הדרום (18.7%) וירושלים (16.6%) נרשמו העליות הנמוכות ביותר במחירי הדירות.

סעיף שכר הדירה שעלה בחודשים האחרונים, מתחיל להירגע. במדד האחרון סעיף שכר דירה ללא שכירות ציבורית עלה ב-0.5%, ואולם בשכר הדירה החודשי, עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של כ-4.2%. עבור שוכרים חדשים נרשמה עלייה של כ-8.1%. עניין זה מחזק את החשיבות של שכירות ארוכת טווח, אם כי כאן יש לציין, שזו צמודה למדד - שאף הוא נמצא בעלייה - כך שגם שוק השכירות נותר עם הצורך לטפל בו.