"שוק הנדל"ן חוטף היום שני קנסות: אחד זה המינוף, והשני זה החשיפה לחו"ל"

שוק הנדל"ן הסוער והריבית המטפסת מייצרים הזדמנויות לעוסקים בענף. אומנם היקף העסקאות יורד, אבל המחירים ממשיכים לשבור שיאים. הזמנו את אנליסט הנדל"ן של IBI, נדב ברקוביץ', לשיחה עם סגן עורכת גלובס, דרור מרמור, על מחירי הנדל"ן ומה שבדרך.

● ותודה לאינפלציה: מדרגות המס מתעדכנות, מה יקרה לנטו שלכם? 
● התפתחות דרמטית בפרשת יונט קרדיט: ראיית זהב נגד משה כחלון | בלעדי

"כל הדירות ב־2023 נמכרו"

"הריבית שינתה את כללי המשחק", פתח את השיחה ברקוביץ'. "זה לא מוביל לקריסה מיידית, כי יש מערכות גדולות. משכנתה שהייתה 3% היום כבר מגיעה ל־5% ואפילו 6%, ובשנה שעברה הייתה לנו עלייה של כמעט 20% במחירי הדירות, לצד העלייה של העשור האחרון. זה משנה את הדינמיקה עבור הרוכשים. מי שיש לו קרקע, יכול להמשיך לשחק למרות עליית הריבית. אבל מי שקנה בשנה האחרונה - עבורו זה מסוכן.

"מהסתכלות על דוחות החברות - כל מלאי הדירות של שנת 2023 נמכר, וב־2024 נמכר 80%. הנדל"ן תמיד בדיליי, אבל ברגע שמעלים את הריבית - אנשים לוקחים צעד אחורה כדי לראות לאן זה הולך, ואחרי 20% עלייה - הם לא יכולים להרשות לעצמם את הדירה, במיוחד כשהמשכנתה התייקרה".

במקביל, כשפותחים את העיתונים רואים שההיצע עולה, למרות שלא האמינו שהממשלה תשווק מספיק קרקעות. השינוי קורה.
"נכון, התחלות בנייה יש, אבל גמר בנייה פחות. זה אירוע שאולי יגיע, אך משך הזמן מתחילת הפרויקט עד מסירת המפתח לדיירים התארך ועולה על שלוש שנים. חלק מזה נובע מרגולציה וחלק מהבנייה עצמה. אבל בסוף מה שצריך לעניין את הצרכן זה כמה דירות נבנו בפועל.

"לגבי החברות - יש להפריד. יש כאלה שנתפסו עם מימון גבוה, בקניות שנעשו בשנים האחרונות במינופים גבוהים, ושם רואים שינוי. רואים את זה בתשואות אג"ח והמניות שמגיבות ישר לשינויים".

אז בוא נדבר בשמות. ישראל קנדה ירדה ב־60%, חנן מור משהו דומה שיכון ובינוי משהו כמו 50%. הבנקים יושבים על הצוואר של החברות האלה, והן מחפשות תזרים.
"לכל השמות שציינת יש מכנה משותף - אירוע שדה דב. זה אירוע משמעותי לחברות האלה ומי שנכנס במחירים של שנת 2020־2021 עם צפייה לעליות - השוק קונס אותן".

בסוף הן ממונפות עד הצוואר.
"לא כולן. גם לחברות האלה יש נכסים טובים. אנחנו לא מדברים על חברות שנגמר הסיפור מבחינתן והתזרים יחנוק אותן. חלק יצטרכו למכור נכסים, וראינו מימושים. עבור הצרכן אולי גם נראה ירידה. להגיד שמחר בבוקר נראה 20% ירידה שיחזיר אותנו למה שהיה ב־2020? אני לא חושב".

"נתחיל לראות ויסות"

במבט קדימה, ברקוביץ' מאמין שפחות קבלנים יסתערו על כל קרקע, במידה רבה, כפי שקרה בשנים האחרונות. "אני לא רואה שחברת נדל"ן למגורים תרוץ לקנות ביוקר ותגיד 'יהיה טוב'. מי שבפנים כבר בפנים, אבל עבור מי שלא - כללי המשחק השתנו. נתחיל לראות ויסות. אף אחד לא רוצה גמר בנייה של אלפי דירות בשנה שיפגעו לו במה שיש לו".

יכול להיות שייסגרו מכרזים חדשים באותם מקומות אטרקטיביים, ונראה סרגל חדש של מחירי קרקעות שיגזרו סרגל חדש של מחירי דירות.
"נכון, ואם דיברנו על שדה דב - יש הרבה מכרזים שאמורים לצאת שם. אולי על אותו תא שטח נראה מחירים שונים. אבל יש גם עוד מדינה חוץ מגוש דן, ויש הסכמי גג בפריפריה בהם עוד בנייה צפויה לקרות. הגדלת ההיצע זה הדרך להוריד את מחירי הדירות".

במניות הנדל"ן למגורים - זו הזדמנות, אחרי המכה שהיזמיות חטפו?
"כל חברות הנדל"ן למגורים ירדו, אבל יש בתוך הסל הזה חברות ראויות להשקעה. זה גם תלוי באיזה סוג משקיע אתה. אם אתה סולידי - יש היום סלים של אגרות חוב שאפשר להגיע איתם ל־5%־7% ופשוט לשבת על זה. גם אם חלקן יפשטו רגל אפשר לעשות כסף".

ישראלים היו רגילים שרק דירה יכולה לייצר תשואה של 2%־4%. היום, לעומת זאת, מקבלים את זה באפיקים חסרי סיכון.
"אם הכסף בבנק עושה 4%, יש כאלה שיעדיפו על פרויקט עם סיכונים. אבל חלק ילכו על זה כי הם מאמינים שהמחירים יעלו. לא רק בתשואה שוטפת אלא גם מבחינת עליית ערך. גם אם נראה בשנים הקרובות שינוי - זה לא אומר שלא נראה את המשך העליות גם בעתיד".

ומה לגבי הנדל"ן המניב למסחר? ההאטה הכלכלית ועליית הריבית עושה את שלה.
"ריבית היא מה שהכי משפיע על חברות נדל"ן מניב. ריבית האפס תרמה בעלויות מימון נמוכות, ואז העולם השתנה. רוב החוזים למשרדים נחתמו ב־2021, ונעלו מחירי שכירות לתקופה יחסית ארוכה. עדיין רואים חברות כמו פייסבוק, אפל וגוגל שסגרו חוזים עם חברות נדל"ן לשנת 2026 במחירים של היום.

"ואני מבין את החברות האלו. שתאגיד כמו גוגל צריך 20 קומות - אין את זה. בטח בבניינים דרגה א' במרכז תל אביב שהעובדים יכולים להגיע אליהם עם קורקינט. חייבים לתכנן קדימה אם אתה רוצה את הבניין הכי חדש והכי מודרני, ואתה מוכן לשלם עליו. לגוגל, למשל, השכ"ד פחות משנה".

ובכל זאת, המגדלים שלהם חשוכים. הם עברו לעבוד מהבית.
"אי אפשר לתכנן לפי מיתון, גם כשהוא זמני. אני משער שבמקרה של מיתון נראה עובדים רבים חוזרים לעבודה מהמשרדים. כעת הכוח נמצא אצל העובדים, אבל כשהמאזן הזה ישתנה - המנכ"לים יגידו לעובדים להגיע יותר למשרד".

גלובס למשל, יושב בראשון לציון, אני גר בפתח תקווה - גם באזורים האלה רואים מאות אלפי ומיליוני מ"ר של מתחמי תעסוקה. מי יאכלס אותם?
"השינוי בפריפריה גדול מבמרכז. פרויקט במרכז כנראה הושכר מראש עוד לפני שהוא נבנה, אבל בפריפריה של המעגל השני והשלישי קצב ההשכרות איטי יותר וצריך להוריד מחירים. פה נתחיל לראות שינוי".

"השינוי לא יקרה מחר"

בסיום השיחה, ברקוביץ' עבר לעסוק בהשקעות, בין היתר בחברות נדל"ן המחזיקות נכסים בחו"ל. "השוק היום חוטף שני קנסות: אחד זה המינוף, והשני זה לחברות עם חשיפה לחו"ל. בחלקן זה מוצדק, אבל לחברות יש גם נכסים איכותיים בחו"ל. אומנם השווי שלהם ירד, אך בטווח הארוך הייתי מכניס חברות שחשופות לחו"ל לסל מניות נדל"ן".

חברות הנדל"ן שלחו זרועות גם לתחומים אחרים כמו דיור מוגן, חוות שרתים ולוגיסטיקה. אתה יכול להמליץ על זה?
"חברות הנדל"ן מבינות שצריך פיזור סקטוריאלי. שאר החברות עושות גם פיזורים פנימה - אם יש לך גם דיור מוגן, גם דיור למגורים וגם משרדים, אתה מקטין את הסיכון ליפול".

אז בוא נסכם - אם אני רוצה נדל"ן, לבחור סל עם תמהיל גדול?
"להמר על דבר אחד תמיד מעלה את הסיכון. סל זה הדבר הנכון. במגורים יש חברות עם אג"חים שאפשר לעשות בהם תשואה מעניינת. אבל קריטי להסתכל לטווח הארוך - מי שחושב שיהיה שינוי מחר בבוקר, זה לא שם. אבל באופן כללי, הנדל"ן פה כדי להישאר".