השנה האחרונה הייתה דרמטית בשוק המשכנתאות: שיעורי הריבית על משכנתאות עלו כמעט פי ארבעה; נפח העסקאות בשוק הדירות ירד בתקופה האחרונה בכ־40%, לעומת החודשים המקבילים בשנה שעברה; והיקף המשכנתאות החודשית ירד בשיעור דומה מאז השיא של מרץ שנה שעברה. לאן השוק הולך? ועד כמה מי שלקחו משכנתאות בריביות הנמוכות של השנים שעברו אכן יכול לעמוד בתנאים החדשים? שוחחנו עם שלושה מנהלי המשכנתאות בבנקים המובלים את התחום: מזרחי טפחות, הפועלים ולאומי.
● הלחץ מבנק ישראל והניסיונות להרגיע את המוסדיים: מאחורי מחיקת הענק של לאומי | ניתוח
● ישראל מתקרבת למחסור בחשמל, והממשלה אפילו לא דנה בהצעות לפתרון | ניתוח
● מיליון וחצי איש בגרמניה עשויים להכריע את הבחירות בטורקיה
היקפי המשכנתאות חזרה לנורמליות
היקף המשכנתאות בחודש מרץ עמד על 6.7 מיליארד שקל - עלייה מסוימת לעומת פברואר אך נמוך בהרבה מההיקף אשתקד. "צריך להסתכל על מצב השוק באופן יחסי", אומרת אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות של בנק הפועלים. "אם אנחנו משווים לשיא של ביצועי המשכנתאות שהיה במרץ 22', שהגיע לכמעט 14 מיליארד שקל, ברור שיש הצטמצמות של השוק. אבל הביצוע (כלומר סך המשכנתאות החודשיות שנלקחו - א.מ) במרץ השנה הגיע ל־6.8 מיליארד שקל וזה נחשב הרבה מאוד, אם נשווה לביצועים של לפני 2019־2020".
אריאלה רנדלשטיין, בנק הפועלים / צילום: ענבל מרמרי
דברים דומים אומרת שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי טפחות: "שוק המשכנתאות ושוק הנדל"ן הגיעו ברבעון הראשון של שנה שעברה לביצועי שיא, ובשיא ההלוואות בשוק הדיור הגיעו ליותר מ־13 מיליארד שקל בחודש. אז החלה עליית הריבית ומאז אנחנו רואים את שוק המשכנתאות מצטמצם. אנו מעריכים שמרבית הכלי של העלאת הריבית מוצה על ידי נגיד בנק ישראל ולרבעון הראשון של השנה ההערכה שלנו היא כי השוק מתייצב סביב 7־8 מיליארד שקל בחודש בביצועי משכנתאות חדשות. זו הסביבה שהייתה בשוק במשך כמה שנים לפני הקורונה. מה שחריג אלה ההיקפים של 12־13 מיליארד שקל ב־21־22'. לגבי חודש אפריל - בנק ישראל טרם מסר פרטים, אך ממילא הוא היה רווי בחגים. אנחנו רואים בקשות חדשות, אנשים מתעניינים".
שרון בן יהודה, מנהלת מחלקת אשראי קמעונאי לנדלן בבנק מזרחי טפחות. / צילום: איל יצהר
כשהשוק הגיע בעבר לסדרי גודל כאלה של משכנתאות, הריבית, מחירי הדירות וגובה המשכנתאות היו נמוכים יותר. אז אולי לא מדובר בהתייצבות?
"זה נכון. משכנתה ממוצעת בתקופת טרום הקורונה הגיעה ל־700 אלף שקל ואילו כיום היא עומדת בסביבות מיליון שקל. ואכן ההבדל המשמעותי ביותר בין השוק אז לבין זה של היום הוא אווירת הריבית".
העלאת הריבית איך מתמודדים הלקוחות
האם לווי משכנתה פנו אליכם בבקשה להאריך את משך המשכנתה, או לפתור להם בעיות החזר?
רנדלשטיין: "בנובמבר האחרון, כשחשבנו שהעליות מתחילות להיות מאוד משמעותיות, הודענו שאנחנו מאפשרים להאריך את מסלול הפריים במשכנתה, מבלי לפגוע בתנאים. בנובמבר־דצמבר הרבה אנשים התעניינו, אבל לא עשו עם זה משהו. החל מינואר, אחרי שהריביות המשיכו לעלות, יותר לקוחות ביצעו את הצעד, אבל מדובר במאות כל חודש - מתוך 170 אלף הלוואות פעילות בבנק.
"לאחר מכן הודענו לאוכלוסייה חלשה יותר שנספוג את עליית הריבית של ינואר שהייתה חצי אחוז למשך שנה. למעלה מ־15 אלף משקי בית נהנו מההטבה הזו. המהלך השלישי היה לפתוח קו קשוב שבו הצענו ללקוחות שלנו לבוא ולדבר איתנו - 'נבדוק את ההלוואה הקיימת שלכם ונראה כמה קשה לכם לשלם, מהיכן זה נובע ומה ניתן לעשות בנוגע לזה'".
אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי: "במציאות החדשה הזו של הריבית, הבנק מתמודד עם שני קהלים: קהל אחד הוא זה שכבר לקח משכנתה, ונתקל היום במציאות שבה החזרי המשכנתאות עולים; הקהל השני הוא הציבור שמעוניין לקחת משכנתה.
אורי יוניסי, בנק לאומי / צילום: כפיר סיון
"בראש ובראשונה אנחנו רואים ירידה בביקוש בקרב המשקיעים. עליית הריבית יצרה עבורם מסלולי השקעה יותר אטרקטיביים, והיום מסלולי חיסכון סולידיים בבנק יכולים להניב להם תשואות שנתיות של 4%־5%, וזאת בעוד שתשואות על נכסים מניבים 3%־4% בלבד.
"בקרב הרוכשים האחרים אנחנו רואים בעיקר אפקט פסיכולוגי. עקב הירידה ברמת העסקאות והאווירה הכללית, יש ציפיות לירידת מחירי דירות".
יש רבים שאולי פעם יכלו לקחת משכנתה, אבל היום כבר לא.
"נכון, יש גם כאלה. המצב החדש שאליו נקלענו יוצר היום אתגר חשוב לבנקים למשכנתאות, והוא לאתר את מקורות ההון העצמי, ולוודא שחלק ממנו לא מגיע מהלוואות אחרות, שנלקחות בריביות הרבה יותר גבוהות מאלה של המשכנתאות. אנו מקפידים לבדוק את הדברים האלה, ומנחים יועצי משכנתאות שעובדים עם לקוחות שנפתחים אליהם יותר, לדבר איתם בעניין".
נחזור למי שכבר לוו, ונתקלים כיום במציאות של החזרים גבוהים. אתם נתקלים בבעיות אצלכם?
"לא. ההערכה שלי היא שאנשים משנים את סל הצריכה שלהם כך שיוכלו לעמוד בהחזר של ה־1,000 שקל הנוספים. במקרים שבהם לאנשים יש בעיות, ניתן להקפיא את מסלול הפריים במשכנתה שעלה מאוד. ניתן להקפיא גם את כל המשכנתה, כפי שנעשה בתקופת הקורונה. אבל אנשים כמעט שלא פונים אלינו בנוגע לזה, ומספר ההקפאות לא מגיע למאית מכפי שקרה בתקופת הקורונה".
מחירי הדירות עדיין יש עודפי ביקוש
נתוני הלמ"ס האחרונים הראו ירידה במחירי הדירות, אולם מנהלי המשכנתאות לא מתרשמים שזו התחלה של ירידה תלולה, בטח שלא לטווח ארוך.
יוניסי: "יש ציפיות לירידות מחירים. קוראים על זה לא מעט בתקשורת, מדברים על זה, ומדד מחירי הדירות האחרון ירד ב־0.2%. אבל אני רואה את הדברים אחרת".
מה זאת אומרת? המדד באמת ירד.
"זה קרה כתוצאה מירידה במדד מחירי הדירות החדשות, שכולל גם דירות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן ודירה בהנחה. כשמדובר בדירות חדשות, יזמים יוצאים במבצעים של כיסוי חלק מהמימון של הרוכשים, וזה כדאי להם משום שהעלאות הריבית יקרו מאוד את עלויות הליווי שלהם. כשמדובר ב'מחיר למשתכן' ו'דירה בהנחה', המחירים הנמוכים שלהם משפיעים על המדד הזה, במיוחד במצב שבו נעשות מעט עסקאות בשוק".
האם אינך מאמין שהמחירים ירדו?
"בישראל יש עודפי ביקוש ניכרים, ורק כך אתה יכול להסביר את העובדה שבמקומות כמו ארה"ב וקנדה מחירי הדירות ירדו ביותר מ־10% בשנה מאז העלאות הריבית, בעוד שכאן הם נותרו במקום, אחרי תשע העלאות. השוק כאן פועל באפן שונה, וההסבר לכך הוא המחסור בהיצע דירות".
רנדלשטיין: "יש עדיין ביקושים גדולים ויש ביקוש כבוש שאינו מקבל מענה, ולכן התקופה הזו מסמלת יותר מצב של המתנה בשוק הדיור. הראשונים שיוצאים מהשוק הם המשקיעים, שבמצב של ריבית גבוהה יש להם אלטרנטיבות; אבל מבחינת האנשים שצריכים דיור הצורך לא קטן ובסופו של דבר היקף שוק הדיור המינימלי גדול יותר ממה שאנו רואים כרגע".
בן יהודה: "מדד מחירי הדירות של הלמ"ס אמנם מורה שיש כבר ירידות קלות במקומות שונים. אבל אנחנו בקשר הדוק עם לא מעט גורמי נדל"ן שפועלים בשוק, ושם הדיבור הוא שהירידות הקלות שאנו חווים כיום נובעות מסביבת הריבית, אבל אם לא יהיו תוכניות ארוכות טווח להגדלת היצע הדירות, הירידה תהיה לצורך עלייה שתגיע בהמשך".
עליית הריבית כאן מהירה וחדה יותר מהעלאות הריבית שהביאו למשבר הסאב פריים בארה"ב לפני 15 שנה. מה ימנע מהשוק לגלוש לירידות של 40%, שנרשמו אז בארה"ב?
בן יהודה: "ההבדלים המשמעותיים הם השמרנות והזהירות של הבנקים. כל ניהול הסיכונים והרגולציה של בנק ישראל, ששומר על המערכת ויכולת ההחזר של הלקוח, שומרים על השוק מלהגיע למצב הסאב פריים. גם אם נחווה ירידות מחירים, אין פה משכנתאות בשיעור מימון של 100%".
פרופיל הקונים לא הזמן של משפרי הדיור
מנתוני בנק ישראל עולה שרוכשי "מחיר למשתכן" לוקחים את המשכנתאות הגבוהות ביותר.
יוניסי: "זה נכון, וזה קורה משום ששההטבה הכלכלית שהם מקבלים עלתה מאוד בשנה האחרונה. בעוד שמחירי הדירות עלו בכ־20%, המחירים שנקבעו ב'מחיר למשתכן' נותרו כפי שהיו, בעוד שהשווי האמיתי של הדירות עלה מאוד.
"יש כאן גם עניין אחר, כי אנשים שרוכשים דירה במסגרת 'מחיר למשתכן', יכולים לקחת משכנתה לפי שוויה האמיתי של הדירה ולא לפי המחיר אותו שילמו, וזה מאפשר להם במקרים מסוימים לקחת משכנתה של 90% ממחיר הנכס שרכשו.
"חוץ מזה האנשים האלה עושים לעצמם את החישוב, שהחזרי המשכנתה הממוצעים הם 5,000 שקל בחודש והם עלו ב־1,000 שקל. אבל מה קורה בשוק השכירות? המחירים דומים לאלה של ההחזרים, וגם שם המחירים עלו. כך שמי שלא רכש דירה, לא חסך לעצמו את ה־1,000 שקל הללו, אלא שילם לבעל הבית ונשאר בלי דירה בבעלות".
מה עם משפרי הדיור והזוגות הצעירים?
רנדלשטיין: "משפרי דיור שמחפשים נכס אחר נכנסו להמתנה. משקי בית רבים מגיעים למסקנה שזה לא הזמן לשדרג את הדיור. מבין מחוסרי הדיור יש כאלה שמחליטים להמשיך בשכירות, בין היתר כי הם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתה. לאחרים יש יכולת החזר והם פוגשים בצד של ההיצע את הקבלנים שעושים מבצעי מכירות".
הזוגות הצעירים הם הציבור היותר פגיע. יוצא לכם לדחות פניות מצד צעירים?
רנדלשטיין: "שוק המשכנתאות של היום מאופיין בהרבה יותר מידע ומודעות מצד הלקוחות וגם יותר כלים לבחון את מסלולי המשכנתה, להשתמש במחשבונים. רבים נעזרים גם ביועצי משכנתאות פרטיים. לכן אנחנו לא נתקלים בהרבה דחיות, אבל כן רואים ירידה במספר הבקשות החדשות. לקוח שיודע שלא יוכל לעמוד בהחזרים או בתנאים - לא מגיש בכלל בקשה.
"אבל נתוני האבטלה בישראל נמוכים ומשקי בית שמתפרנסים ומשלמים שכירות - כן עוברים את מבחני החיתום. אנחנו תמיד נהגנו במסגרת מבחני החיתום לעשות בדיקות של יכולת ההחזר בתנאים משתנים לחומרה, וגם לגבי מי שלוקח משכנתה עכשיו אנחנו בוחנים את הדברים במצב של ריביות גבוהות ".
ריבית בשיעור 6% קווי ההגנה של הבנקים
ומה לגבי מי שלקחו משכנתאות בתנאי הריבית הנמוכה? האם צפיתם שהריבית תגיע לרמות של 6%?
רנדלשטיין: "בחנו את הבקשות על פי המקובל: בריבית של היום, בריבית של פלוס 1% ובריבית של פלוס 2%. התרחישים למשכנתה שנלקחה לפני שנתיים לא יכלו להניח את סביבת הריבית של היום, כי אף אחד לא ציפה שתהיה עליית ריבית כזו ובקצב כל כך מהיר. אבל כאן נכנסו 'קווי הגנה' אחרים של הבנק. קו ההגנה הראשון הוא רגולטורי, שמגביל את רמת הסיכון שבנק יכול לקחת מבחינת יחס החזר למשכורת. אבל יש גם מדיניות סיכונים שהבנק לוקח על עצמו, לדוגמה מבחינת משקל ריבית הפריים מכל המשכנתה. יש כאן מדיניות אחראית שהוכיחה את עצמה, כי שנה אחרי תחילת העליות, כשאנחנו בשיא - בינתיים - של ריביות, אנחנו רואים שתיק המשכנתאות של בנק הפועלים יציב ואינו מראה על עלייה בפיגורים".
בן יהודה: "עליית הריבית באמת הוציאה מהשוק חלק מהלקוחות, אלה שלא יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים. וזו הסיבה העיקרית, כי הרצון כיום לרכוש דירה, גם באווירת ריבית גבוהה - עדיין גדול.
"בימים אלה אנו מקיימים שיח עם לקוחות שלנו, כדי שיצלחו את התקופה הזו. אנחנו בבנק מחויבים להם ולכן לא מעט מהפעילות שלנו עכשיו מופנית לטיפול בלקוחות הללו ולבדוק אם צריך למחזר, או לשנות את תמהיל המשכנתה ממה שנעשה בעבר, כי השוק השתנה. זה האינטרס שלנו. שנעבור את התקופה הזו ושהם ימשיכו להחזיק בדירות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
