רשות מקרקעי ישראל לא תגבה דמי היתר מפרויקטים בכל התוכניות המחליפות את תמ"א 38, ואף משפרת במשהו את המצב לטובת היזמים, בהשוואה למה שהיה עד כה. כך עולה מפרטי ההחלטה, שאושרה לאחרונה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל.
● מסלול הפנסיה עם תשואה של 30%: הפערים בין קרנות ההשתלמות | ניתוח
● כך שורדות חברות הנדל"ן המניב את הקפיצה בעלויות המימון | ניתוח
● הקרע בין השר אמסלם למנהלת רשות החברות מחריף, האם תודח מתפקידה?
ההחלטה היא, לכאורה, טכנית במהותה, שכן בפועל היא רק מרחיבה הוראות קיימות: מועצת מקרקעי ישראל כבר החליטה בעבר על מתן פטור מדמי היתר במיזמי התחדשות עירונית בבניינים בודדים, קרי פרויקטים של תמ"א 38. כעת, עם אישורן וקידומן של כמה חלופות לתמ"א 38, שתסתיים באוקטובר 2023, ההחלטה הזו מוחלת גם על החלופות - צעד מתבקש וכמעט מובן מאליו. ובכל זאת, יש בהחלטה כמה דברים שחשוב להתייחס אליהם.
לשון כללית יותר - המתייחסת לכלל החלופות
ההחלטה המקורית מופיעה כחלק מפרק 5.6, פרק ההתחדשות העירונית, בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. בשנת 2012 אישרה המועצה לראשונה פטור מדמי היתר בפרויקטים של תמ"א 38, וב־2017 נעשה תיקון מסוים לגביה.
כעת, מתעדכנת ההחלטה וקובעת כי הפטור יהיה נכון לכל תוכנית המחליפה את תמ"א 38 - תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (חלופת שקד), תוכנית ההתחדשות הבניינית של משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (חלופת גולדקנופף), תמ"א 40 המקודמת על ידי מנהל התכנון ותוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
החלת ההחלטה על כל החלופות באה בעקבות פנייתו של יו"ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן, למועצת מקרקעי ישראל, אך בניגוד לעבר - היא מציעה כעת הגדרה כללית יותר לגבי התוכניות שנכללות בזכאות לפטור (בתנאי שהקרקע היא קרקע עירונית בייעוד מגורים): תוכנית לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה לפי חוק התכנון והבנייה; ותוכנית כוללת להתחדשות עירונית, כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, המאפשרת הוצאת היתר מכוחה ללא צורך באישור תכנית נוספת.
נתן אלנתן, יו''ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה / צילום: אביגיל מתתוב
דמי ההיתר - 31% משווי הזכויות העתידיות
כמה שווה הפטור הזה ליזמים עצמם? מאחר שמדובר בהחלטה ממשיכה ולא בהחלטה חדשה, לא נעשתה עבודה כלכלית אשר משקפת את ההשפעה התקציבית של המהלך, כפי שנעשה בדרך כלל סביב החלטות מועצת מקרקעי ישראל. עם זאת, בדיקה שערך מנהל התכנון העלתה כי פטור מדמי היתר שווה בערכו לכ־31% משווי הזכויות העתידיות בפרויקטי התחדשות עירונית בבניינים בודדים. נתח כזה מהזכויות העתידיות יכול להיות משמעותי מאוד במקומות שבהם הערכים גבוהים, כמו תל אביב־יפו וסביבתה.
נציין כי ההחלטה טומנת בחובה חידוד חשוב נוסף, לבד מהחלתה על כלל החלופות לתמ"א 38: מתן פטור מדמי היתר גם בפרויקטים שבהם מתוכננים שטחי מסחר ותעסוקה. ההחלטה הקודמת קבעה כי פטור מדמי היתר יינתן רק בפרויקטים שבהם מגורים בלבד - אך כידוע, כיום נוטים גופי התכנון לעירוב שימושים, וגם בבניינים בודדים שעוברים התחדשות מתווספים שטחי מסחר, שטחי ציבור ועוד. ההחלטה החדשה קובעת כי גם פרויקטים אלו יזכו לפטור, אך רק לגבי שטחי המגורים. עבור השטחים המיועדים לשימושים אחרים תגבה רמ"י דמי היתר מלאים.
"אנחנו נמצאים לקראת סיומה של תמ"א 38, וכבר מוגשות בקשות להיתרים מכוח סעיף 23, חלופת שקד ועוד", מסביר הרב אלנתן את הרציונל מאחורי ההחלטה שאושרה לאחרונה. "כל אלו לא נכללו בהחלטה המקורית, שהתקבלה כשהייתה כאן רק תמ"א 38 כמובן, ועד עכשיו מי שרצה לקדם התחדשות באחד מהמתווים החדשים, לא היה זכאי לפטור של דמי ההיתר.
"יותר מזה: מאחר שלא ניתן פטור, נאלצו היזמים להתמודד בירוקרטית מול רמ"י סביב תשלום דמי ההיתר, דבר שיכול לעכב את ההליך בשבועות ולפעמים גם בחודשים שלמים. ההחלטה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל מפשטת את התהליך ומפחיתה את חוסר הוודאות של היזמים, ותורמת לתפיסה שלנו, שמטרתה לפשט כמה שיותר את הליך הוצאת היתרי הבנייה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
