יועצי המשכנתאות בפאנל מיוחד: "צריך להסתכל על הלוואה לרכישת דירה כחלק מתכנון פיננסי"

בכנס המשכנתאות של גלובס ובנק לאומי הציגו יועצי משכנתאות את המגמות והשינויים שגרמה עליית הריבית במשק, שהביאה ירידה בעסקאות בתקופה האחרונה.

נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, סיפרה כי היום מרבית תהליכי המשכנתאות נעשים בליווי יועצים: "יועצי המשכנתאות מלווים מעל ל-60% מבקשות המשכנתה בבנקים. זה נתון שמציג שהציבור נעזר בשירות שלנו, ואנו גורם משמעותי בתהליך המשכנתה.

● כנס המשכנתאות | מנכ"ל צמח המרמן: "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חלק גדול מהחברות לא יעמדו בזה"
● כנס המשכנתאות | אלונה בר און: "קיים משבר אמון ענק, הקיטוב ב־2023 הפך למגפה עולמית"
● כנס המשכנתאות | אייל בן חיים: "מחפשי הדיור לא ימשיכו לשבת על הגדר עוד תקופה ארוכה"

"ישנם כ-1,300 חברים באיגוד, ואנו מעריכים שיש בשוק המשכנתאות כ-2,300 יועצים. כיום שיתוף הפעולה בין היועצים והבנקים איננו מובן מאליו. אחרי לא מעט שנים שבהן היועצים הוחרמו על ידי המערכת הבנקאית, שני הצדדים למדו לחיות אחד עם השני.

"אנו בהתאחדות עובדים על קידום מעמד סטטוטורי ליועצי המשכנתאות. אנו מבינים את חשיבות המקצוע, וזה מקצוע שצריך לקבל רישיון בצורה מסודרת ומאורגנת".

"מקדמים מהלך של הלוואת לכל מטרה"

לדברי נופר יעקב, "המוקד הנוסף הוא שאנו פועלים לתת פתרונות לציבור לוקחי המשכנתאות.

"אנו נתקלים במשפחות שמתקשות עם החזרי המשכנתאות. אנו מקדמים מהלך של 70% מימון משווי הנכס למשפחה כהלוואה לכל מטרה, כפי שהיה בתקופה הקורונה".

נופר דיברה גם על הלקוחות שמגיעים כרגע למכירת הנכסים המשועבדים.

"לקוחות שרוצים להגיע עכשיו למכירת דירה אלו לקוחות במינוף מאוד גבוה, הרבה יותר מהמשכנתה - כמו הלוואות נוספות לשיפוצים למשל - והם הראשונים להיפגע בנקודת הזמן הזו.

"ישנו קושי בתהליך מכירת הדירה - על כן מומלץ להקפיא את המשכנתה עד המכירה", אמרה.

"לא עסקה בודדת - אלא תכנון פיננסי שלם"

מרווה זועבי, שותפה מומחית למימון ואשראי ב-We Target סיפרה, כי "אנו מלווים את האנשים בצומת מאוד קריטי.

"אנחנו לא מסתכלים על משכנתה כעסקה בודדת, אלא כעסקה שצריכה תכנון פיננסי, וכזו שתתאים לצרכים של הלקוחות, וזה מאוד קריטי.

"אני רואה למשל בעת הנוכחית, שיש לקוחות שמכרו את דירתם והחזירו את המשכנתה.

"השאלה היא הסתכלות קדימה ומה הציפיות מהשוק. יש לי מקרה שלקוח רכש ושיפץ דירה מאוד יפה, והוא קיבל החלטה למכור כי חשש לעתיד ילדיו. יש מקרים שבנינו גם תמהיל חדש".

"לבחון מחדש את עמלת הפירעון המוקדם"

תומר ורון, יועץ פיננסי ומחבר הספר "ככה לוקחים משכנתה", הוסיף בעניין מכירת נכסים כי יש צורך בחשיבה על עמלת הפירעון המוקדם.

לדברי ורון, "טוב יעשו בנק ישראל והמפקח על הבנקים אם יבחנו מחדש את עמלת הפירעון המוקדם.

"יש קנסות מאוד משמעותיים שיוצרים עיוותים, וגורמים לאנשים ללכת למסלולים אחרים, שאינם מתאימים לצרכיהם.

"בנק ישראל והמפקח על הבנקים צריכים לצאת מהחשיבה של 'ככה זה עובד', ולעשות עבודה משמעותית ושינוי, באמצעות החלטה בדבר כל כך בסיסי".

כמו כן התייחס תומר ורון למחירי הדיור ולמעבר מריבית פריים לריבית משתנה לא צמודה.

"בשונה ממה שהצביעו כאן בכנס, שחושבים שמחירי הדיור יעלו, אני לא חד-משמעי לגבי עליית מחירים, ואנו משקפים זאת ללקוחות", אמר.

"שינויים משמעותיים בתמהיל המשכנתאות"

הוא הוסיף, כי "יש איזו תחושה שעוד רגע הריבית יורדת וחשוב לומר גם מה קורה אם לא. יש שינויים משמעותיים בתמהיל המשכנתאות - הדבר הראשון והמשמעותי הוא המקום שתופס רכיב הפריים, המסלול המפורסם שהיה הכי זול במשכנתה ולפעמים בפער ניכר.

"עם ביטול מגבלת הפריים ב-2021 ראינו אנשים שלוקחים 40% פריים במשכנתה. בחודשים האחרונים יש ירידה חדה לרמות של פחות מ-20% ברכיב הפריים במשכנתאות חדשות.

"זה דרמטי, כי זה היה המסלול הטוב ביותר, ואנשים נלחמו להוריד את מגבלת הפריים והנה עליות הריבית של בנק ישראל, עשו את שלהם ומגיע כוכב חדש - ריבית קבועה לא צמודה - שנותן את הגמישות והיציבות בהחזרים למשך שלוש עד חמש שנים.

"השינוי הניכר במשכנתאות קיים לא רק בתמהיל שלהן, אלא ישנה גם עלייה בלווים שההחזר שלהם גבוה מ-30% מההכנסה.

"לפי הנתונים של בנק ישראל שעוקב אחר הנושא זה כבר מגיע כמעט לחצי מהלווים".

"מי שמשכיר וגר בשכירות ניזוק פחות"

יוסי וייזר, מנהל מחוז ירושלים בהתאחדות יועצי המשכנתאות, אומר כי "הגמ"ח יכול להגיע בסכומים הגבוהים עד 240 אלף שקל ביותר מ-154 תשלומים חודשיים.

"הדבר הזה עוזר בהון העצמי, וגם כתחליף לחלק מהלוואת המשכנתה שייקחו הלווים מהבנק". לדבריו, "הגמ"חים, שנותנים הלוואות בפריסה רחבה ללא ריבית, מעניקים ערך מוסף. לפעמים גם הורי הלווים הם אלה שמחזירים את התשלומים".

וייזר התייחס לפערים בין המגזרים בישראל בתקרות ההחזר החודשי. לדבריו, "המפקח על הבנקים ציין שהפער הוא די דרמטי בתקרות של ההחזר החודשי בין האזורים החרדיים לשאר האזורים. ההתייקרות אצל החרדים גבוהה ב-1.5% יותר מההתייקרות באוכלוסייה הכללית.

עם זאת, לדבריו, "בציבור החרדי, מי שמשכיר את הדירה ושוכר אחרת, ניזוק מכך פחות.

"זאת משום שמי שמשכיר מרוויח מעליית דמי השכירות, וכך ניזוק פחות מעליות הריבית בתמהיל המשכנתה. לפי נתוני הלמ"ס עולה כי מדד שירותי הדיור, הכולל את רכיב השכירות, עלה בשנה האחרונה ב־6.7%, ושכר הדירה מהווה רבע מן המדד. כך שבמצב שבו אדם חרדי שוכר ומשכיר, הוא נפגע פחות מעליית מחירי השכירות".

 ***גילוי מלא. כנס המשכנתאות של ישראל נערך בשיתוף עם בנק לאומי