מה קורה בענף המשרדים: "מקימים מיליוני מטרים רבועים, ואני באמת לא יודע מי יאכלס את כל השטחים הללו"

פחות מחודש לפני המלחמה דיווחו כאן בגלובס על עסקה גדולה בתחום המשרדים: חברת היוניקורן של אמנון שעשוע הודיעה כי תשכור 7,000 מ"ר בפרויקט דה וינצ'י בכ־15 מיליון שקל בשנה.

● התעלומה הירושלמית: מי קנה עשרות דירות קטנות בעיר מתחילת המלחמה? 
● חיסכון של מיליונים: הפסיקה שלחברות ההייטק כדאי להכיר 

כעת, מעניין יהיה לראות מתי נראה עסקה נוספת בסדר גודל כזה - או אפילו קטנות יותר - על רקע מלחמת "חרבות ברזל" וההשפעות שיהיו לה על המשק. משיחות עם משווקים עולה שדווקא בשבועות האחרונים החלה חזרה מסוימת של התעניינות לענף - בעיקר לעסקאות קטנות יחסית של מאות מ"ר בודדים.

הדוחות
"ללא שינוי בדמי השכירות"

קבוצת עזריאלי, אחת מהחברות הגדולות בענף, מחזיקה בישראל 15 נכסי משרדים בשטח של 632 אלף מ"ר ובתפוסה של 97% (בנטרול נכסים שאוכלסו לראשונה). השבוע דיווחה עזריאלי את תוצאות הרבעון השלישי של השנה, ובו מתואר כי סגמנט המשרדים בחברה לא הושפע מפרוץ המלחמה. "הכנסות החברה ממגזר שטחי המשרדים בישראל לא הושפעו באופן מהותי מאז פרוץ המלחמה", נכתב בדוח.

עוד הוסיפו בדיווח כי "נכון למועד זה, קיים חוסר ודאות ביחס למשך המלחמה והתפתחותה, כך שלא ניתן להעריך את היקף השפעתה העתידית של המלחמה על הפעילות העסקית בישראל ו/או על פעילות החברה ותוצאותיה העסקיות".

חברת אמות, גם היא מהחברות הגדולות בתחום, מחזיקה בשטח כולל של 1.15 מיליון מ"ר להשכרה. שיעור התפוסה של נכסי החברה בכללותם עומד על 93.5% וכעת ישנם שישה פרויקטים בשלבי בנייה בעלות כוללת של 3.3 מיליארד שקל.

בדוח לרבעון השלישי, שפורסם לפני כשבועיים, מפורטות עסקאות שנסגרו בתקופה האחרונה להשכרת שטחי משרדים אבל בהיקפים קטנים יחסית. "במהלך הרבעון השלישי נחתמו מספר חוזים חדשים, לרבות מימושי אופציה וחידושי חוזים בהיקף לא מהותי של 14 אלף מ"ר בלבד ללא שינוי בדמי השכירות", נכתב בדוח.

אמות מעלה חשש מהימשכות המלחמה שתוביל לפגיעה במשק, לרבות בשוכרים של החברה. בדוח נכתב כי "אי הוודאות שהייתה קיימת בשוק הנדל"ן המניב בישראל עוד טרם פרוץ המלחמה ושהורגשה בהתמתנות בביקושים והתארכות שלב המשא ומתן לסגירת הסכמים, הועצמה בעקבות המלחמה.

"הנהלת החברה מעריכה כי בהינתן שהמערכה תתמקד רק בחזית הדרום ומשך הלחימה בעצימות הנוכחית לא יעלה על חודשיים־שלושה, אזי השפעת המלחמה אינה מהותית על עסקי החברה. במצב כאמור, מעריכה הנהלת החברה כי למרות פגיעה בהכנסותיה, שטרם ניתן לאמוד אותה באופן מדויק, יוותרו ה־NOI וה־FFO השנתיים של החברה במסגרת התחזית.

"הערכת החברה, הימשכות הלחימה לאורך זמן ו/או עימות מלא בחזית גבול הצפון (או בחזיתות נוספות) יביאו לפגיעה משמעותית ורחבה יותר במשק ובכלל זה יגררו העמקת הפגיעה בצריכה הפרטית ובבתי העסק, לרבות בשוכרים של החברה וכפועל יוצא יגרמו לירידה בפידיונות ושינויים בפרמטרים כלכליים נוספים".

ההיצע
מיליוני מ"ר בין כפר סבא לראשון לציון

עוד לפני המלחמה דובר על כך שיש היצע גדול של משרדים. על פי נתוני הלמ"ס, בשנים 2020־2022 החלו להיבנות 3.56 מיליון מ"ר של שטחי משרד.

גיא עמוסי, מנכ"ל משותף בחברת אביסון יאנג, מספר: "אני עושה עכשיו ארבע־חמש עסקאות של חברות שחייבות לשכור שטחים. עסקאות לא רחבות היקף. יש חברות מעטות שמסיימות חוזים או חברות שגדלות ורוצות שטח אחר. מצד שני, גם את מידטאון הספידו כשהם בנו לצד עזריאלי ועכשיו מדובר במגדלים הכי מבוקשים. הכול שאלה כמה זמן לוקח לאכלס. בסוף הכול יאוכלס".

עמוסי מספר שיש שטחים רבים בכל אזור המרכז, שיש לדעתו חשש שיעמדו ריקים תקופה ארוכה - עד שיצליחו להתאכלס. לדבריו, "חברה ביקשה שנמצא לה 15 אלף מ"ר וביקשו שנמפה אפשרויות למשרדים מראשון לציון ועד כפר סבא. הם לא חיפשו בתוך תל אביב שהמחירים בה גבוהים, ולפני שנתיים חוזים נסגרו ב־150 שקל למ"ר במע"ר. מצאנו שיש כמות פרויקטים עצומה באזור שבין ראשל"צ לכפ"ס. מיליוני מ"ר שנבנים ואני באמת לא יודע מי יאכלס את כל השטחים הללו".

 גיא עמוסי, אביסון יאנג / צילום: לילך ברעם

לדעתו יהיה יתרון למשרדים במיקום טוב, כמו פארק נעימי שנמצא במרכז, על כביש 4 וכביש 1. "הוא יושב במיקום מצוין". אבל עמוסי מוטרד מהמשרדים שנבנו ללא שוכר עוגן מלכתחילה, "בלי דייר שבונים עבורו ספציפית לשיווק. גם בפתח תקווה בונים חצי מיליון מ"ר שטחי משרדים חדשים.

"הייתה קורונה והיה משבר בהייטק שהוביל לתגובת שרשרת של צמצום הוצאות. החברות החלו לבדוק כל השקעה. לצד זה עלתה הריבית והאינפלציה משתוללת בכל העולם. אנחנו לא בועה. מעל כל אלה, באה המלחמה. עם זאת, בד"כ נדל"ן עובד בגלים והגל יגיע מחדש".

המלחמה
"ציפיתי לעצירה יותר ארוכה"

נטלי מרשל, בעלת חברת Marshall לשיווק פרויקטים בנדל"ן מניב, מספרת על חזרה של התעניינות במשרדים. לדבריה, "ציפיתי שתהיה עצירה יותר ארוכה בשוק המשרדים. הייתה עצירה של שיווק משרדים במשך חודש, אבל לפני כשבועיים התחילה תנועה. יש גם עונתיות בענף המשרדים - בחודשים יולי־אוגוסט ובחודשי החגים בכל שנה יש עצירה.

"לדעתי, בצורה אירונית, כולנו בציבור הבנו עכשיו שאין לנו לאן ללכת ויש מדינה אחת. בחצי שנה האחרונה - עם המחאות והרפורמה - אנשים לא ידעו מה לעשות או אפילו חשבו לעזוב. אבל הבנו כולם שיש לנו בית אחד לקיים והכי טוב שאפשר. אני רואה תנועה של מתעניינים בהשכרה של משרדים בשבועיים וחצי האחרונים והשוק חי ובועט. יש הרבה פגישות וסיורים בשטח. כרגע רואים חיפוש של 10,000 או 15 אלף מ"ר".

 נטלי מרשל, בעלים של חברת Marshall / צילום: שרון לוין

לדברי אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן ב־NEWMARK NATAM, החברות מתעניינות גם באזורי הדרום ויש שוק של עסקאות ומפעלים לשנה באזור. לדבריו, "יצא לנו לעשות כאלה עסקאות, כמו עורכי דין, חברות הייטק קטנות, מרכזי טלפוניה, מחסנים שזזים מאופקים ומשדרות לכיוון באר שבע וקריית גת בחוזים קצרים שברגע שאזור ישתקם הם יחזרו".

בצפון, לדברי בן צבי קליין, אין משרדים באזורי הלחימה ואלו המרוחקים לא מושפעים. "בצפון אני משווק בניין בנוף הגליל. כל האזורים במטולה, בקריית שמונה וכו זה לא אזורי משרדים", מספר בן צבי קליין.

המחירים
"בעלי הנכסים לא הורידו מחירים"

היזם מיקי נעימי, שמקים את פארק התעסוקה הענק בצומת מסובים, לא נשמע מוטרד. לדבריו, "אנחנו ממשיכים ומתקדמים. נדל"ן זה לא לשנה. אני לא חושש מהמצב וגם המלחמה תיגמר. כרגע אנחנו במו"מ מתקדם עם שלוש חברות שייכנסו אלינו לפארק נעימי.

"בנינו 140 אלף מ"ר מתוך 350 אלף מ"ר ועכשיו מקדמים עוד 140 אלף מ"ר משרדים עם 100 אלף מ"ר חניונים בתכנון של האדריכלים יסקי מור סיון. המיקום שלנו הכי מרכזי במדינה, לכן אני לא מפחד לתכנן ולבנות עוד ארבעה בניינים".

נעימי אומר כי המבנה הראשון שיתאכלס, בשטח של 35 אלף מ"ר, "ברובו משווק ויש כבר טופס אכלוס". החברה הראשונה שתיכנס כבר בינואר היא אודיוקוס, ששכרה 10,500 מ"ר ומבצעות עבודות גמר. "במרץ־אפריל ייכנסו חברות נוספות. שיבא תל השומר גם ייכנסו לשם ושכרו 2,600 מ"ר ויגדילו ל־5,300 מ"ר", הוא אומר.

בן צבי קליין סבור שבדומה למשברים אחרים, ברגע שפורץ משבר הכול נעצר וכעת רואים ניצנים של חזרה לפעילות. אבל גם לדבריו, ההיקפים נמוכים, בדומה לאלה שהיו לפני שהחלה המלחמה.

לדברי בן צבי קליין, "בשבועיים הראשונים של המלחמה אנשים היו בשוק והשוק עמד ועוד פעם התחילו תהיות, מה יהיה עכשיו ולאן הולכים וכמה זמן זה ייקח. זה הזכיר את תחושת הקורונה, שעומדים משרדי רפאים ולא קורה כלום. ככל שהזמן עובר, אנשים חזרו להגיע למשרדים. הם ממש רוצים לצאת מהבית ולהגיע לעבודה. במרבית המשרדים יש ממ"דים ומקלטים ויחסית לאזורי מגורים מרביתם ממוגנים. אני גר בתל אביב ובתקופת הלחימה כשלא היו מסגרות הילדים שלי הלכו איתי למשרד, כי שם יש מקלט ובבית יש רק חדר מדרגות.

"בשלושת השבועות האחרונים אנחנו מרגישים שהשוק חוזר לפעילות - אבל נכנסנו למלחמה הזו כששוק המשרדים כבר גמגם. לא היו עסקאות ענק, כי אין גיוסי ענק בהייטק או עסקאות ענק של עשרות אלפי מטרים לחברות הגדולות. יש עסקאות קטנות ובינוניות. יש לא מעט פניות של חברות הייטק ושירותים שמחפשות 1,000־2,000 מ"ר שרוצים להתרחב. יש לנו פניות כאלה בחיפה, בת"א וברחובות. יש איזו התעוררות בשוק, מבחינת התנאים בעלי הנכסים לא הורידו מחירים".

העסקאות
מי שבלחץ הן חברות שמציעות שכירות משנה

אז אם יש היצע אדיר של משרדים וירידה בביקוש, איך המחירים לא יורדים?

עמוסי אומר כי "המחירים יורדים בגבול של כ־10% במקסימום. מי שמוריד זה אלו שרכשו בקבוצות רכישה מבנים כמו ב.ס.ר סיטי שם קנו מלא אנשים פרטיים כהשקעה מניבה. הבנייה של הבניין מסתיימת ופתאום נופלים התשלומים כמו דמי הניהול, המשכנתה והארנונה. במקרים כאלה יש אנשים שחושבים למכור ושם במקומות האלה יכול להיות שנראה את ירידת מחירים".

בן צבי קליין מספר שהמחירים לא יורדים מתוך הפקת לקחים מהעבר. לדבריו, "כולם נכוו בקורונה. בעל נכס שנתן הנחה בתחילת הקורונה, הבין שבסוף הקורונה המשרד שנתן הנחה ב־100 שקל למ"ר מולו השכירו ב־140 שקל למ"ר. בעלי הנכסים לא בלחץ כי הם השכירו את מרבית שטחיהם בתקופות השיא של 2021־2022. מי שבלחץ אולי זה חברות שמנסות להשכיר את השטחים שלהם לשכירות משנה ושם גם רואים אטרקטיביות במחירים וקבלת נכסים בגמר מלא מרוהט.

"עולה השאלה כמה אפשר עם עסקאות קטנות בשוק? כנראה שלא הרבה. אבל לחברות הגדולות יש אנליסטים.

"אנחנו חיים כבר שנים פה עם לחימה ברקע. אם המלחמה תימשך ייתכן שאנשים ירצו לשבור חוזה. ככל שהמשק חוזר לפעול כי הגנים ובתי ספר נפתחים, יש תחושה כללית של משק שחוזר לשגרה לצד המלחמה, ואפשר להתחיל ללכת לעבודה. אחרי הקורונה היה שיח על מה יעשו ואיך יחזירו אנשים לעבודה ובסוף כולם חזרו לעבוד מהמשרד. אני אופטימי ביחס לשוק המשרדים בראייה עתידית".