רשות המסים תשיב מיליארד שקל לבעלי דירות בגין גביית מס שבח שלא כדין

רשות המסים תשיב יותר ממיליארד שקל לעשרות אלפי בעלי דירות, מהם גבתה מס שבח בעת שמכרו את דירתם - כך קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב. לפי ההחלטה, רשות המסים גבתה שלא כדין מס שבח של אלפי שקלים מבעלי דירות שהשכירו אותן לאורך השנים בפטור ממס. כשבעלי הדירות ביקשו למכור אותן, החליטה הרשות לחשב "פחת" על הדירות, באופן שהעלה באלפי שקלים את מס השבח. הרשות צפויה לערער על ההחלטה לבית המשפט העליון.

לפי החלטת המחוזי, על רשות המסים להשיב לחברי הקבוצה הייצוגית את מס השבח המוגדל שנגבה בשל הניכוי, בסך כולל מוערך של 1.18 מיליארד שקל. עוד נפסק שכר טרחה לבא כוח התובע הייצוגי בסך 4.2 מיליון שקל, ולתובע הייצוגי גמול בסך 800 אלף שקל.

● ניתוח גלובס | המע"מ יעלה, הנטו יקטן: היכונו לעונה של גזירות
● הסיכון שבית המשפט ילשין עליכם למס הכנסה
● רשות המסים יוצאת בנוהל גילוי מרצון לחשיפת העלמות מס, וזו ההזדמנות האחרונה

השופט חגי ברנר ציין כי "כאשר עסקינן ברשות המסים, הפרט מניח ומצפה לפי תומו שגביית המסים תיעשה באופן חוקי, תוך ידיעה שאם לא ישלם את מיסיו, כפי שהוא נדרש לעשות, הוא צפוי לסנקציות אזרחיות ואף פליליות. דווקא משום כך, ישנה חשיבות רבה למוסד התובענה הייצוגית, לשם השבת כספי מסים שנגבו שלא כחוק, והמקרה שלפנינו יוכיח".

מס של 9,000 שקל זינק ל-19,000 שקל

"פחת" הוא כלי חשבונאי המשקף את הירידה בשווי של דירה על פני תקופת הבעלות והשימוש בה, כתוצאה מבלאי והתיישנות. הבקשה לאישור התובענה הייצוגית עסקה בשאלת החוקיות של ניכויי הפחת שערכה רשות המסים, בבואה לחשב מס שבח בגין מכירת דירות מושכרות, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

את התביעה הגיש עו"ד רשף חן באמצעות עו"ד אליהו מאיר ממשרד עורכי הדין פרימס, שילה, גבעון מאיר. ב-1996 רכש עו"ד חן דירת מגורים ברחוב חורב 34א בחיפה, בתמורה ל-446,460 אלף שקל, לצורך השכרתה למגורים. כעבור כ-23 שנה, במאי 2019, מכר עו"ד חן את הדירה תמורת סך של 900,000 שקל. לאורך כל שנות החזקתו בדירה, השכיר אותה עו"ד חן תמורת דמי שכירות בסכום הנמוך מתקרת הפטור ממס הקבועה בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), ולכן היה פטור מתשלום מס הכנסה בגינה.

מכירת הדירה דווחה למשרדי מיסוי מקרקעין חיפה ביוני 2019, תוך שעו"ד חן חישב את השומה העצמית ללא הפחתה של רכיב הפחת משווי הרכישה, כך שסכום המס לתשלום עמד על סך של 9,263 שקל. אולם בדיון שנערך ברשות המסים, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי לפי הוראת נוהל פנימי 5/2007, יש להפחית את הפחת משווי הרכישה.

בהתאם לכך נערכה לעו"ד חן שומת מס שבח חדשה על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, בה הופחת רכיב הפחת בסך של 108,937 שקל משווי רכישת הדירה במקור, מה שהגדיל את סכום השבח (הפער בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה) בגין המכירה לסך של 19,646 שקל.

לאחר שרשות המסים עמדה על תשלום תוספת המס, שילם עו"ד חן את הסכום הנדרש, ובסמוך לאחר מכן הגיש את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד רשות המסים.

אין חשש ל"הטבת מס כפולה"

הדיון בבקשה לאישור הייצוגית עסק בהוראות חוק מיסוי מקרקעין ומס הכנסה, הקובעות כי בעת מכירת קרקע, יתווספו לשווי הרכישה שלה הסכומים שמותרים בניכוי (הוצאות בגין הדירה) שהוצאו עד יום המכירה, בתוספת ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה, ולאחר ניכוי הפחת (ירידת הערך של הדירה לאורך השנים). עם זאת, באשר לדירות מגורים המושכרות לאורך השנים, נקבע בחוק כי אם הדירות הושכרו בפטור ממס הכנסה בשל אי-הגעה לתקרת ההכנסות המחייבת במס (כ-5,000 שקל), אז גם לא יחושב הפחת בעת מכירת הדירה.

ב-1990 פרסמה רשות המסים הוראת ביצוע ראשונה בנוגע לחישוב הפחת, במסגרתה קבעה כי במכירת דירת מגורים שהושכרה למטרת מגורים והייתה פטורה מתשלום מס הכנסה, אין לנכות פחת משווי הרכישה של דירה כזו בעת שעורכים את חישוב מס השבח החל בגין מכירתה.

בחלוף 17 שנים, ב-2007, פורסמה הוראת הביצוע השנייה בעניין "חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים", במסגרתה ביטלה הרשות במפורש את הוראת הביצוע הראשונה, וקבעה כי גם במקרה של דירה פטורה ממס על הכנסות משכירות, יש לנכות משווי הרכישה את הפחת הרעיוני שניתן היה לדרוש לצורך תשלום מס הכנסה.

מבחינה מעשית, ניכוי הפחת הרעיוני משווי הרכישה מגדיל את ההפרש בין הסכום בו נמכרה הדירה ("שווי המכירה") לסכום הנחשב "יתרת שווי הרכישה", כלומר: מגדיל את השבח שהתקבל ממכירת הדירה, וממילא גם את מס השבח בו מחויבים בעלי הדירות הפטורות שמכרו את דירתם.

על רקע זה הוגשה הבקשה לאישור התובענה הייצוגית, כאמור, אשר לאחר דיון, חקירת עדים והגשת סיכומים - התקבלה על-ידי השופט חגי ברנר. בבקשה הייצוגית נטען כי היקף הגבייה שלא כדין ביחס ל-40,000 דירות שנמכרו בשנים 2018-2019 עומד על כ-960 מיליון שקל.

רשות המסים טענה כי הגבייה נעשתה כדין, על-פי נהלים שפורסמו על-ידה, וביקשו לדחות על הסף את הבקשה לניהול ייצוגית. עוד טענה הרשות כי היקף הנזק עומד על עשרות מיליונים בלבד ולא מתקרב למיליארד שקל.

השופט ברנר לא השתכנע מעמדת רשות המסים, ובהחלטה שניתנה באפריל 2021, אישר לנהל את התביעה הייצוגית נגד הרשות בעילה של גביית מס שבח ביתר ממוכרי דירות שהושכרו. הרשות ביקשה לערער על החלטה זו לבית המשפט העליון, אולם בדיון שהתקיים ביולי 2022, המליצו שופטי בית המשפט העליון לרשות לחזור בה מערעורה - והערעור נמחק.

בעקבות כך דן השופט חגי ברנר בתביעה הייצוגית לגופה, וכאמור קיבל את כל הטענות נגד גביית היתר של הרשות במלואן.

השופט ציין, בין היתר, כי ניכוי הפחת משווי הרכישה מוצדק אך ורק במקרה בו המוכר כבר ניכה פחת בעת תשלום הכנסותיו מהנכס, וזאת על-מנת למנוע מהמוכר הטבת מס כפולה. לעומת זאת, לא קיימת הצדקה כזו במקרה בו המוכר לא ניכה פחת מהכנסותיו השוטפות מן הנכס, מכיוון שאז אין כל חשש מפני הטבה כפולה.

"נישום כזה לא השתמש בשחיקה בערך הנכס כדי להקטין את חבות המס שלו. קשה אפוא,להלום מצב שבו לצורך חישוב שווי הרכישה בעת מכירתה של דירה פטורה, ינוכה הפחת משווי הרכישה, למרות שבפועל, אותו נישום מעולם לא ניכה פחת כנגד הכנסתו מהשכרת אותה דירה. ניכוי כזה יכרסם מהפטור המלא ממס בגין השכרת הדירה, שהוענק לאותו נישום על-ידי חוק הפטור", קבע השופט.

השלכות גם על סוגי פטורים אחרים ממס?

עוד נקבע כי "רשות המסים עשתה דין לעצמה, ובניגוד לקביעת המחוקק, גבתה ועודנה גובה כספי מס שבח ביתר מחברי הקבוצה, אגב פרשנות מוטעית של חוק הפטור ועל יסוד היקש מהוראת חוק אחרת, הדנה בכלל במי שבחר במסלול מס המחזור. בעשותה כן, גבתה הנתבעת מחברי הקבוצה מס שלא כדין ובחוסר סמכות".

השופט התייחס לטענת הרשות לפיה יש לנקוט גישה זהירה באישור תובענה ייצוגית נגדה, בייחוד כשהנתבעת היא הקופה הציבורית, וציין כי "בתי המשפט קבעו בעבר שהגשת תובענה ייצוגית נגד רשות ציבורית אינה עניין של מה בכך, שהרי אם הרשות תחויב בתשלום סכומים גבוהים מאוד, הדבר עלול לפגוע באינטרס הציבורי. מאידך, הודגש כי התכליות התומכות במוסד התובענה הייצוגית מקבלות משנה תוקף, דווקא כאשר מדובר ברשות ציבורית, בהיותה גוף רב-סמכות ועוצמה שהתובע היחיד, גם אם עומדת לו עילת תביעה טובה, נוטה בדרך-כלל להשלים עם מעשיו ואיננו מעז לקרוא עליהם תיגר".

לדברי עו"ד אליהו מאיר, שייצג את התובע הייצוגי, "פסק הדין מהווה בשורה חשובה לציבור רחב של משכירי דירות בפטור, שעד היום נאלץ לשלם בעת מכירת דירתו מס שבח לא מוצדק, בשל כך שרשות המסים ניכתה פחת לצורך חישוב המס - אף שפחת זה לא נוכה ולא היה יכול להיות מנוכה בפועל. לפסק הדין יכולות להיות השלכות גם על סוגי פטורים נוספים".  

רשות המסים: נערער לעליון 

מרשות המסים נמסר בתגובה: "רשות המסים קיבלה את פסק הדין ולומדת אותו. לאור העובדה שבסוגיה ניתנו מספר פסקי דין על-ידי בתי המשפט המחוזיים בחיפה ובמרכז, אשר פסקו באותה סוגיה באופן שונה, וכי יש מקום להוריד את הפחת משווי הרכישה של הדירה, אזי בכוונת רשות המסים להמליץ לפרקליטות המדינה להגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון ולבקש בשלב זה עיכוב ביצוע עד למועד החלטת בית המשפט העליון בערעור".