למה יגאל דמרי בטוח שישראל הולכת ל"קטסטרופה"

שוק הדירות החדשות בישראל מתאושש משנה קשה שבה הואטו משמעותית המכירות, על רקע עליית הריבית ופרוץ המלחמה בעזה. הדוחות הכספיים שפרסמו עד כה מספר חברות מגורים בורסאיות לרבעון הראשון של 2024 מלמדים על התעוררות משמעותית בקצב מכירת הדירות בישראל - מגמה שנמשכה גם בחודש אפריל. כך חברת דמרי  מכרה בחודשים ינואר-מרץ 298 דירות (עלייה של 82% ביחס לרבעון המקביל אשתקד), ישראל קנדה  הפועלת בגוש דן מכרה 115 דירות (זינוק של 188%), אאורה  מכרה 99 דירות (עלייה של 68%) ואקרו  מכרה 29, מרביתן דירות יוקרה בת"א, עלייה מטאורית של 383%.

● ניתוח|הפקק משתחרר? 2,000 פועלי בניין זרים נחתו בישראל ואלף נוספים בדרך 
● ראיון|מנכ"ל חברת הנדל"ן הכי חדשה בבורסה בטוח: אלה הערים הכי אטרקטיביות לרכישת דירה 

בד בבד קונה לה אחיזה שיטת מכירה חדשה, הדוחפת להגדלת מספר העסקאות: תשלום מקדמה קטנה יחסית מערך הדירה במעמד החתימה על הסכם הרכישה, ותשלום היתרה במועד מסירת הדירה, מה שמכונה שיטת 80/20.

אלא שבענף הנדל"ן יש מי שחוששים כי שיטת המכירות החדשה עלולה לחנוק את תזרים המזומנים של היזמים - כך עולה ממפגש בהשתתפות מספר בכירים בענף: יגאל דמרי, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת הבנייה דמרי; יוסי פרשקובסקי, מבעלי ומנכ"ל חברת הבנייה פרשקובסקי; ברק בנסקי, המשנה למנכ"ל כלל ביטוח ומנהל חטיבת ההשקעות בחברה (שביצעה לאחרונה כמה השקעות בחברות מגורים מקומיות); ועדי גזית, מנכ"ל ושותף בחברת ברקת הפועלת במימון פרויקטים. את חברת מידרוג שארגנה את המפגש ייצגה סיגל יששכר, ראש תחום נדל"ן בחברת דירוג האשראי.

מה מצבו של הענף כיום?
בנסקי: "כשמסתכלים על צד ההיצע, יש מחסור בהתחלות בנייה. אשתקד הייתה ירידה משמעותית בהתחלות, כך שהגורמים הבסיסיים שמניעים את שוק המגורים הם חיוביים. בטווח הקצר-בינוני, יש לא מעט גורמים שמשפיעים כמו המחסור שנוצר בפועלים, הריבית הגבוהה ובעיה ביבוא חומרי גלם. אבל להערכתנו אלה גורמים זמניים שייתכן וייפתרו בטווח של חודשים. בסוף הביקוש-היצע הם שיקבעו, ולהערכתנו נוצר מחסור בדירות, לכן בראייה אסטרטגית אנחנו אופטימיים לגבי השוק".

 ברק בנסקי, מנהל ההשקעות של כלל ביטוח / צילום: סיון פרג'

פרשקובסקי: "מתחילת נובמבר אנחנו מרגישים התעוררות הדרגתית, גם בקצב של מבקרים במשרדי המכירות וגם במכירות עצמן, עם עליות מחירים במקומות מסוימים. יש ביקוש קשיח ואמיתי במדינת ישראל. אנשים ש'ישבו על הגדר' בגלל עליית הריבית והמלחמה מרגישים שהגיע הזמן לקנות ומצביעים ברגליים, וקצב המכירות הולך ועולה".

מה מאפיין את חוזי רכישת הדירות כיום?
יששכר ממידרוג: "החוזים החדשים שנחתמים כיום מלווים בלוח תשלומים מיטיב לרוכשי הדירות - מקדמה נמוכה יחסית ועיקר התשלום במסירת הדירה, במקום מקדמה גבוהה או תשלומים במקביל להתקדמות הביצוע, כפי שהיה מקובל עד כה. מעבר להטבה המימונית שיש בכך עבור רוכשי הדירות, היזם נושא על עצמו יותר הוצאות עד לקבלת התשלומים מהלקוח, מצב שמייצר לו גירעון בהון החוזר וצריכת יותר אשראי בחשבון הליווי". 

 סיגל יששכר, סמנכ''לית ומנהלת תחום נדל''ן בחברת מידרוג / צילום: סיון פרג'

איך זה משפיע בפועל?
יששכר: "אחת התופעות הבולטות בדוחות הכספיים של חברות ייזום הנדל"ן אשתקד, ולתוך השנה הנוכחית, היא תזרים שלילי מפעילות שוטפת". לדבריה האפקט של התופעה הזו מתעצם אם מביאים בחשבון את תשלומי הריבית שמופיעים בסעיף אחר (תזרים מפעילות מימון).

"מהנתונים שאספה מידרוג לגבי שבעת היזמים הגדולים בתחום הבנייה למגורים, עולה כי בשנה שעברה התזרים מפעילות שוטפת של אותן חברות היה נמוך בכ-3.5 מיליארד שקל בהשוואה לשנת 2022. המשמעות היא שסכום זה מומן על ידי גידול באשראי בנקאי, גיוסי אג"ח, הכנסת משקיעים ועוד". 

עדי גזית, ברקת: "יש יזמים גדולים שהיו מאוד ממונפים ערב המלחמה. השוק למלחמה בצורה לא טובה ברמה הפיננסית, זה היה אחרי העלאת ריבית מאוד משמעותית, וכך נוצר מצב שעבור חלק מהשחקנים הגדולים, המימון שלהם מעמיד אותם באתגר ברמת הנזילות. צריך לזכור את נושא פועלי הבניין בענף. הבעיה החמורה שהביאה איתה המלחמה זו סוגיית כוח-האדם בענף. המדינה לא הצליחה עדיין לפתור אותה. אנחנו מלווים עשרות פרויקטים, ולקבלנים הקטנים בעיקר היה מאוד קשה להחזיר את הפועלים לאתרי הבנייה".

גזית מוסיף כי כתוצאה מכך לקח זמן להחזיר את הפרויקטים השונים בתחום בניית הדירות לפעילות. "הפועלים הסינים עובדים בעיקר אצל החברות הגדולות. יש להן הרבה יותר כוח ביחס ליזמים הקטנים, וזה משפיע. כך שלצד המכירות של הדירות שחזרו, יש יזמים קטנים-בינוניים שחוששים להיכנס לעסקה הבאה משום שלא יהיה להם פועלים (כדי לבנות את הבניין)".

גזית מוסיף כי בתחום המגורים הוא מסכים עם הקביעה: "הביקוש במדינתנו גבוה מההיצע. ובשנתיים וחצי האחרונות הביקושים 'נשארו בבית'. הם לא נעלמו בבית. אז למול התחלות בנייה נמוכות מהרגיל, הצפי קדימה הוא חיובי בהקשר של ענף המגורים". 

 עדי גזית, מנכ''ל ושותף מייסד בחברת המימון החוץ-בנקאי ברקת / צילום: אלי דסה

"הולכים לקטסטרופה מבחינת ההיצע"

טורקיה בלמה לאחרונה יצוא חומרי גלם לישראל, האם זה יוביל לעליות מחירים?פרשקובסקי: "הגיוני שכן, בסוף זו מתמטיקה. אם מתקשים לייבא חומרי גלם, אז מחירם עולה. אם מתקשים להביא כוח-אדם לעבודה בבניין, אז המחיר של עובדים קיימים יעלה. אלה דברים שייקרו את עלויות הבנייה. אם הביקוש קשיח בתחום הבנייה למגורים, אני מניח שזה יגרום לעליית מחירים".

 יוסי פרשקובסקי, מבעלי ומנכ''ל חברת הבנייה פרשקובסקי / צילום: טל גבעוני

דמרי: "פרשקובסקי צודק. לגבי העלייה במחירי חומרי הגלם, שראינו עוד טרם הצעד של טורקיה, כיזמים נצטרך לספוג חלק מהעלייה. בהמשך אם לא תהיה ברירה זה יעבור לרוכשים. עם זאת, ברמת המאקרו אולי בסוף 'מעז יצא מתוק'. הגיע הזמן שישראל לא תהיה תלויה רק בטורקיה, יש עוד מדינות ואפשר להתחיל לייבא מהן. נייבא ממקומות אחרים ולאט לאט נייצב את המצב".

דמרי מביע דאגה לגבי העתיד הקרוב בנוגע לענף הבנייה למגורים: "תוך שנה-שנה וחצי מהיום, בטווח הזמן הבינוני, ישראל הולכת לקטסטרופה ברמת ההיצע", הוא מזהיר. "היקפי הבנייה יורדים מכל מיני סיבות. בינתיים שומעים סיפורים על הבאת עובדים, אבל אנחנו במצוקה. יהיו פחות התחלות בנייה ויותר ביקוש. ככל שהזמן עובר, נהיה במצוקה גוברת".

"הבנקים סבלניים כל עוד החברות משרתות החוב"

לאחרונה נחתם הסדר החוב בחברת הבנייה למגורים חנן מור , שקרסה עם חוב של מיליארדי שקלים לאחר שלא עמדה במינוף שנטלה על עצמה.

האם אנחנו לקראת גל של קריסות בענף?
בנסקי מכלל ביטוח סבור שכל מקרה לגופו: "אנחנו רואים את הבנקים די סבלניים בינתיים. הייתה תקופה בעבר שהם מימנו 90% מרכישת קרקעות, ונראה שכיום בחלק מהמקרים הקרקעות שוות פחות מהחוב שנלקח בגינן. אבל הבנקים משדרים שכל עוד החברות משרתות את החוב, הם סבלניים. אפשר להניח שככל שהריבית תישאר גבוהה, קיים סיכון שיותר יזמים לא יוכלו לשרת את החוב, או פשוט יאבדו את הקרקע".

הוא מוסיף כי "הגישה להנפקת אג"ח בבורסה מאוד טובה והחברות נהנות מנגישות לשוק ההון. ראינו חברות שמכרו נכסים וקרקעות ובסך הכול הורידו את רמות המינוף שלהן. אני חושב שאצל היזמים הקטנים, שלהם יש נגישות יותר נמוכה לגיוס חוב בנקאי, שם נמצאת הבעיה".

יששכר ממידרוג: "להערכתי עוד חברות ייכנסו לקשיים פיננסיים השנה, ובעיקר מדובר בחברות קטנות ובינוניות שהן מחוץ לשוק ההון. לגבי החברות הגדולות יותר אני פחות רואה מי תהיה 'חנן מור הבאה'. החברות הגדולות נהנו מכמה שנים מאוד חזקות, היקפי המכירות היו גבוהים והשנים האלה יצרו להן כריות הון ונזילות. הבנקים ממשיכים להיות גורם שתומך בענף. עם זאת, החמרה של המצב הגיאופוליטי בישראל או אירוע אקסוגני בינלאומי שיובילו לעלייה בריבית ובאבטלה, מהווים סיכון גדל בנקודת הזמן הזאת".