חוק פיצול דירות שב בגרסה משודרגת. האם הפעם יתרום להוספת היצע?

ועדת הפנים והגנת הסביבה דנה השבוע בקידום החוק לפיצול דירות בבתים צמודי קרקע לקריאה שנייה ושלישית. החוק, כהמשך להוראת שעה שהייתה תקפה מ־2017 ועד 2023, אמור היה להיכלל בחוק ההסדרים האחרון אך הוצא ממנו, וכעת עושה את דרכו לקראת אישור עם כמה שינויים מהותיים. בגרסתו הראשונה הוא לא השפיע משמעותית על היצע הדירות, אולם כעת מקווים מנסחיו שהוא יגדיל את היצע הדירות "בטווח הזמן הקרוב".

● הדירה נמכרה לשני אנשים. מי נרשם כבעלים?
● המאבק על מאות וילות בשכונת היוקרה בחיפה חוזר לעליון
● חברת נדל"ן תבעה פיצויים ממשרד רו"ח בגלל הערכת שווי. מה קבע ביהמ"ש?

לא רק פיצול, גם תוספת

כמו בגרסה הקודמת (שנקראה תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה), הנוסח העדכני של הוראת השעה מתיר פיצול דירה בתנאי שהשטח שלה הוא 120 מ"ר לפחות. הגרסה החדשה קובעת גם כי שטחה של יחידת הדיור החדשה, כתוצאה מהפיצול, יהיה 45 מ"ר לפחות, "כדי להבטיח שהיא תשמש כיחידת דיור עצמאית", לשון החוק. עם זאת, ייתכנו בגרסה עוד שינויים טרם אישורה לקריאה שנייה ושלישית.

אחד השינויים המרכזיים בנוסח המעודכן הוא אפשרות להוסיף יחידת דיור חדשה, גם ללא פיצול. מנסחי החוק ציינו כי תוספת זו תשמש ל"הגדלת התמריץ לשימוש בכלי זה". זאת, לאחר שהוראת השעה הקודמת הביאה בפועל לכמה מאות היתרים בלבד, במשך חמש שנותיה. לפי נתונים שאספו במרכז המחקר והמידע של הכנסת, בין נובמבר 2017 ליוני 2019 הוגשו 352 בקשות לפיצול דירות לוועדות המקומיות, ואושרו רק 74 מהן - זאת לעומת עשרות אלפי דירות מפוצלות שקיימות ללא אישור בשטח.

נציין כי בנוסח הנוכחי, כמו בגרסה הקודמת של הוראת השעה, אין הכרח בבניית ממ"ד ביחידת הדיור המפוצלת או הנוספת, על אף המצב הביטחוני - אם כי בדיון שהתקיים השבוע צוין כי עניין זה ייבחן בשנית. עם זאת, הוראת השעה החדשה קובעת כי החוק לא יחול ב"מתחמי ההשפעה" של מטרו גוש דן, קרי בסביבת תחנות המטרו המתוכננות, "כדי שלא ליצור התנגשות בין מטרות ההסדרים השונים, ולאפשר קידום יעיל ומיטבי של האזור סובב תחנות המטרו". קווי המטרו העתידיים מתוכננים לעבור בכ־24 רשויות שונות.

ראש מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן, אמר בדיון כי הוא מתנגד לרעיון שמקדם החוק: "המציאות הוכיחה שמעט מאוד פיצולים אושרו - והרוב היו הכשרות של חריגות בנייה. רוב האנשים לא מגישים בקשה לפיצול, ורק אם הם נתפסים הם מגישים בקשה. אין לנו עניין לעודד אנשים לעבור על החוק כשהם יודעים שאחר כך הם יוכלו להכשיר את הצעד שעשו".

"הכוח נשאר ברשויות"

מה גרם לכך שהוראת השעה הקודמת לא הגשימה את ההבטחה לתוספת "עשרות אלפי יחידות דיור"? חברת הכנסת לשעבר רחל עזריה, שעמדה בזמנו בראש ועדת הרפורמות, אומרת כי "מדובר בחוק חשוב, אבל הוערמו עליו הרבה מאוד קשיים, ולכן בסוף הוא לא קורה. השקעתי מאמצים רבים כדי להרחיב את אפשרות המימוש, אבל כמעט ולא הצלחתי. השלטון המקומי התנגד, ובשורה התחתונה - הכוח נשאר בידי הרשויות".

"החקיקה נכשלה לחלוטין משום שהייתה כרוכה בבירוקרטיה רבה מאוד, ובשלל דרישות של הוועדות המקומיות", מוסיף עו"ד ברק קינן, שותף במשרד פירון, שמייצג בין היתר ועדות ורשויות מקומיות. "בוועדות ראו בזה תקדים מסוכן. אם ראש עיר או ראש ועדה מקומית מחליט שבשכונה מסוימת הוא לא רוצה פיצול דירות - זה פשוט לא יקרה".

יוגב שרביט, יועץ כלכלי לרשויות מקומיות, אומר כי "הקושי המרכזי בפיצול דירות מסודר הוא העובדה שצריך לדאוג לכל התשתיות ולשלם היטלי השבחה. נוסיף על זה את חוסר האכיפה בישראל של פיצולים לא חוקיים, וקיבלנו מוטיבציה נמוכה מאוד להגיע להסדרה חוקית".

חוסר האכיפה הוא לכאורה תמוה, שכן העיריות יכלו להכניס לקופתן הון עתק אם היו מסדירות את הפיצולים הלא־חוקיים בבתים צמודי הקרקע. הוראת השעה, גם בגרסתה הקודמת וגם בגרסה המעודכנת, קבעה היטל השבחה מופחת של 34% בגין פיצול או תוספת דירה. אין בישראל נתונים מדויקים באשר להיקף יחידות הדיור המפוצלות ללא אישור, אך מחקר שביצעו ב־2017 פרופ' רחל אלתרמן, פרופ' יפעת הולצמן־גזית וד"ר טל מודעי־שניר, העריך כי מדובר בכ־120 אלף דירות. היטל השבחה מופחת מגיע לעשרות אלפי שקלים על כל דירה מפוצלת.

"כמות הדירות המפוצלות בישראל שלא בהיתר היא עצומה", מציינת עזריה. "יש שכונות שלמות שבהן כל בעל דירה עשה פיצול כלשהו - לדירה, לקליניקה ועוד". עם זאת, אפשר להניח כי חלק מראשי הערים מעדיפים שלא להיכנס לעימות חזיתי בבעלי אותם בתים, גם במחיר של אובדן הכנסות לרשות.

השינוי במרחב הכפרי

אחת התוספות הדרמטיות בחוק החדש נוגע לפיצול דירות במרחב הכפרי, קרי בקיבוצים ובמושבים - דבר שלא היה אפשרי בנוסח הקודם. הגרסה החדשה מאפשרת ליישם את ההוראות גם במרחב הכפרי, תוך התחשבות בהגבלה על היקף יחידות הדיור ביישוב. במחוזות הצפון והדרום ניתן יהיה להוסיף עד 15% על המגבלה הקיימת.

עו"ד קינן מעריך כי במושבים ובקיבוצים מהלך כזה עשוי להיות פשוט יותר, שכן "יהיו פחות התנגדויות ופחות אילוצים". לצד זאת הוא מוסיף: "לא מכאן תבוא הישועה ולא זה הפתרון. גם הוראת השעה החדשה לא תוסיף כמות משמעותית של דירות, ותיצור יותר מחלוקות ויותר הליכים משפטיים מאשר פתרונות".