למי שייך הפטור מארנונה, לקבלן או לרוכש?

הכותב הוא שותף מייסד במשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) המתמחה במיסוי מוניציפלי

החלטה שניתנה לאחרונה בוועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית תל אביב, נושאת איתה בשורה מסוימת לרוכשי דירות שטרם עברו להתגורר בדירה שרכשו מקבלן, אף שהיא מוכנה לשימוש. זאת לאחר שהוועדה קבעה כי לפטור מתשלום ארנונה זכאים הרוכשים, והוא איננו מוענק לקבלן או ליזם בלבד.

● נכס שנמכר הרוס ושרוף: האם זכאי לפטור ממס שבח כ"דירת מגורים"?
● ראיון | הוא ויתר על לימודי דוקטורט בטכניון כדי להקים חברת נדל"ן: "מחיר למשתכן אפשר לי להשתולל"

הקבלנים, אשר עשו שימוש תדיר בפטור האמור כאשר עמד להם "מלאי" ריק של דירות, יצאו קירחים מהחלטה זו. ההחלטה בעצם תעשיר את קופת העירייה כאשר לרוב נזקק לפטור הקבלן המחזיק בדירות אותן הוא טרם מכר, או עד למסירתן לרוכש. לכן, אם הפטור לא שייך לקבלן, אלא לרוכש, הרי שלא ייעשה בפטור כמעט שימוש. הוועדה בעצם מכירה בדייר הרוכש כמחזיק הראשון לטובת קבלת הפטור מארנונה.

במקרה זה מדובר בשופטת לשעבר, ד"ר דפנה אבניאלי, שרכשה יחד עם בעלה דירה בבניין חדש בתל אביב. הזוג ביקש הנחה בארנונה ל־12 חודשים, כיוון שהדירה איננה מאוכלסת, והתבסס על תקנה בחוק ההסדרים (תקנה 12), הקובעת הנחה של עד 100% בארנונה למחזיק הראשון בנכס חדש.

יש לציין, שמדובר בהנחה שמצויה בשיקול הדעת של הרשות המקומית, וכל רשות יכולה להחליט האם לאשרה בכלל או באופן חלקי. מנהל הארנונה סירב לאשר את ההנחה וטען כי החברה הקבלנית כבר קיבלה את ההנחה בהיותה המחזיק הראשון בנכס. לטענתו, השופטת ובן זוגה אינם המחזיק הראשון בדירה ולכן אינם זכאים ליהנות מהפטור האמור.

ד"ר אבניאלי הגישה ערעור לוועדת הערר לענייני ארנונה, שקיבלה את טענתה וקבעה שזכויות הקבלן למעשה נמכרו לרוכשים ואין זה משנה אם הדירה הועברה בטאבו ע"ש הרוכשים או לא. הרוכשים הם המחזיק הראשון ולכן הם אלו שזכאים לקבל את ההנחה בארנונה. הוועדה בעצם קבעה, כי החזקה בדירה עברה מהקבלן לרוכש עוד בשלבים מקודמים יותר.

נשאלת השאלה האם כל רוכש דירה שאיננו מתגורר בה זכאי לקבל פטור או הנחה מתשלום ארנונה כאשר הדירה ריקה. ובכן, צריך להבחין בין כמה מצבים. במקרה של השופטת, נקבע כי הקבלן, שהיה הבעלים הראשון, מכר את זכויותיו לשופטת בשלב מוקדם, ומשהושלמה הבנייה הרי שהדירה מצויה בחזקת הרוכש וזה לא ממש משנה לצורך הארנונה ע"ש מי היא רשומה בטאבו - הקבלן או הרוכש. נקבע שבמקרה שכזה, השופטת היא המחזיק הראשון.

מה עם דירת יד שנייה?

המצב שונה כאשר מדובר ברכישת דירה יד שנייה. במקרה כזה, אין זכאות לפטור מוכח תקנה 12 אלא מכח תקנה 13, העוסקת בנכסים ריקים ומעניקה הנחה, לרוב של חצי שנה (לפי קביעת הרשות המקומית) וגם זאת למשך כל תקופת הבעלות.

פרשנות: לטעמי מדובר בהחלטה שאינה חפה מבעיות, משום שלכל אורך שלבי הבנייה הדירה מצויה בחזקת הקבלן והוא בעל הזיקה בה. לכן, כל עוד לא נמסרה הדירה לרוכש, הגם שהיא מוכנה לשימוש, הקבלן הוא המחזיק הראשון אשר זכאי לעשות שימוש בפטור.

על פניו, הרוכש אינו המחזיק הראשון וממילא השימוש בפטור בעייתי, אך הוא יכול לעשות שימוש בפטורים אחרים מבלי לגרוע מזכויות הקבלן לשימוש בפטור.

כמו כן, מי שייהנה מהקביעה של ועדת הערר (אם ההחלטה תישאר על כנה) היא הרשות המקומית, אשר לא תעניק את הפטורים לקבלנים, ואילו הרוכשים יעשו בפטור שימוש מצומצם.

60719-09-20