פסק הדין שהוא תמרור אזהרה לרוכשי דירות המחפשים סיבוב מהיר

הכותב הוא עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות'

צעירה רכשה דירה תמורת 1.2 מיליון שקל, וארבעה חודשים אחרי כן מכרה אותה תמורת 1.8 מיליון שקל. פקיד השומה טען כי מדובר ב"עסקת אקראי", ולכן יש לשלם מס הכנסה על הרווח מהמכירה. 

● ועדת הכספים אישרה: הפחתת מס רכישה דרמטית לעולים שרוכשים דירה
● נכס שנמכר הרוס ושרוף: האם זכאי לפטור ממס שבח כ"דירת מגורים"?

עובדות המקרה: בתחילת מאי 2013 רכשה צעירה כבת 18 דירה ברחוב בן יהודה בתל אביב תמורת 1.2 מיליון שקל. לאחר כארבעה חודשים מכרה הצעירה את הדירה תמורת 1.8 מיליון שקל.

לאחר דיווח העסקה למנהל מיסוי מקרקעין, ולאחר שהצעירה הגישה ערר על החלטתו שלא להעניק לה פטור ממס שבח, נקבע כי הצעירה זכאית לפטור ממס שבח. לאחר דיונים נוספים בין הצעירה ואביה מצד אחד לבין פקיד השומה מצד שני, נקבעה לצעירה ולאביה שומה שלפיה העסקה היא "עסקת אקראי" אשר נעשתה על־ידי האב. על קביעה זו הגישו הצעירה ואביה ערעורים אל בית המשפט המחוזי בתל אביב.

האב, אשר בעברו היה בעלים של משרד תיווך נדל"ן ושל חברת החזקות שארגנה קבוצות רכישה ולימים הפך לעורך דין העוסק בתחום הנדל"ן, שמע אודות הדירה במסגרת עבודתו במשרד עורכי דין שטיפל בהסדרת רישום הזכויות בדירה במסגרת הורשה. על־פי פסק הדין, האב סבר כי הדירה תתאים לבתו בת ה־18, אשר הביעה עניין בדירה, והסכם לרכישתה נחתם כחודשיים לאחר מכן.

לטענת הצעירה ואביה, מרבית התמורה בגין הדירה, בסכום של 800 אלף שקל, צריכה הייתה להיות משולמת באמצעות משכנתה אשר האב התבקש להיות ערב לתשלומה, אלא שלאור חילוקי דעות שנתגלעו ביניהם חזר האב מהסכמתו להיות ערב לביצוע התשלומים, דבר אשר מנע מהצעירה את האפשרות לקבל את הלוואת המשכנתה. לאור זאת נאלצה הצעירה למכור את הדירה ולהשתמש בתקבולים שהתקבלו מהמכירה על־מנת לשלם למוכרת ממנה קנתה את הדירה ארבעה חודשים קודם לכן.

במסגרת הערעור טענו הצעירה ואביה כי הדירה נרכשה למטרת מגורים אך נמכרה תוך זמן קצר לאור אילוץ, וכי הרווח מהמכירה אינו תוצאה של פעילות אקטיבית אלא תוצאה של נסיבות חיצוניות.

פקיד השומה, לעומת זאת, טען כי גם אם מדובר בפעולה חד־פעמית, הרי שזו פעולה בעלת אופי מסחרי, ועל כן יש למסות אותה לפי פקודת מס הכנסה.

"עסקת אקראי"

ההחלטה: בית המשפט קיבל את עמדת פקיד השומה לגבי היות העסקה "עסקת אקראי", תוך שהוא מסתמך על תקופת ההחזקה הקצרה בדירה ועל אופן המימון, אשר לגביהם נתגלו פערים בעדויות הצעירה ואביה, ולא ניתנו הסברים המניחים את הדעת; וכן על בקיאותו של האב בתחום הנדל"ן והעובדה שהצעירה כלל לא ראתה את הדירה לפני הרכישה. לאור הדברים קבע בית המשפט כי העסקה הייתה בעלת אופי מסחרי, וככזו יש לחייב את הצעירה בתשלום מס הכנסה על הרווח מהמכירה.

עם זאת, תוך שהוא מתבסס על עיקרון ההשתק השיפוטי (לפיו בעל דין מנוע מלטעון בהליך משפטי טענה עובדתית הסותרת טענה שהעלה בהליך משפטי אחר), בית המשפט דחה את עמדת פקיד השומה לפיה העסקה נעשתה על־ידי האב ולא על־ידי הצעירה, באומרו כי שעה שבמסגרת הערר שהגישה הצעירה על מס השבח, המדינה הכירה בכך שהצעירה היא זו אשר התקשרה בעסקה - המדינה לא יכולה כעת לטעון כי אביה של הצעירה הוא זה אשר התקשר בעסקה.

פרשנות: בפסק הדין יש תמרור אזהרה למי שמחפש "לעשות סיבוב" על נכס מקרקעין - לקנות במחיר אטרקטיבי ולמכור מיד לאחר מכן תוך עשיית רווח נאה. ללא הסבר ראוי לתקופת הבעלות הקצרה, להיעדר השימוש בנכס ולסיבת המכירה, יכול המוכר למצוא עצמו משלם מס הכנסה על הרווח הנוצר לו מהמכירה. החזקת הנכס לתקופה ארוכה יותר, ועל אחת כמה וכמה עשיית שימוש בו, תקשה על סיווג העסקה כ"עסקת אקראי" ותצמצם את החשיפה לתשלום מס הכנסה.

כמו כן, פסק הדין תואם הלכה אשר נקבעה בבית המשפט העליון כבר לפני שנים רבות, לפיה עיקרון גביית מס אמת - כלומר מיסוי הרווח האמיתי אשר צמח לנישום, לא יותר ולא פחות - הוא נשמת אפו ותכליתו של החוק.

ע"מ 62359-10-21