חוק המטרו אושר, אבל בעיה משמעותית בדרך ליישום הפרויקט רחוקה מלהיפתר

ענף הנדל"ן ממתין לאישור של תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית שתקבע את כללי הפיתוח לאורך תוואי מטרו גוש דן - אך ככל הנראה תעבור עוד שנה עד שזו תאושר, כך מעריך סגן יו"ר מטה התכנון הלאומי במשרד הפנים שאחראי על קידום התוכנית, עו"ד בני ארביב. "אישור תמ"א 70 לא ייקח פחות מחצי שנה", אמר רביב ביום עיון מיוחד של לשכת שמאי המקרקעין בנושא חוק המטרו, שנערך בפארק עתידים בתל אביב. "אני מעריך שזה יהיה בטווח שבין חצי שנה לשנה, ואנחנו מקווים שזה יהיה כמה שיותר קרוב לחצי שנה", הוסיף רביב.

● "לא לפני 2030": הקו הירוק שהבטיח לחבר בין ראשון לציון להרצליה ייפתח באיחור ניכר
● בלעדי | יו"ר נמל חיפה מנסה לבלום את התחרות הסינית, וגייס לשם כך את שגרירות הודו

מדוע עניין זה מהותי? תיקון חוק המטרו אושר בכנסת לפני כשבועיים, ובין היתר הוא מפחית את היטל ההשבחה לאורך תוואי המטרו ב־15% למשך שש שנים וחצי, עד סוף שנת 2030. בזמן הזה, יזמים אשר רוצים ליהנות מההפחתה צריכים להספיק ולהגיש בקשה להיתר לפרויקט שהם מתכננים, שכן הדבר יתבטא בחיסכון של מיליונים מבחינת ההיטל שיידרשו לשלם. אלא שכדי להגיש בקשה להיתר, נדרש קודם כול אישור של תמ"א 70, אשר מגדירה את "מתחמי ההשפעה" לאורך תוואי המטרו - ולאחר מכן יש לאשר תוכניות מפורטות, נקודתיות, שרק הן מאפשרות הגשת בקשה להיתר בפועל.

במציאות הקיימת בעולם הרישוי הישראלי, כל אישור של תוכנית הוא מהלך של כמה שנים. תמ"א 70 עצמה נמצאת על שולחן הדיונים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה כבר כמעט חמש שנים, מינואר 2020, וכיום היא נמצאת רק באמצע התהליך. שנה נוספת עד לאישור התמ"א, ולאחר מכן עוד שנים עד לאישור התוכניות המפורטות, מעמידות בסכנה את היכולת של היזמים להגיע לשלב הבקשה להיתר בתוך אותן שש וחצי שנות היטל השבחה מופחת.

"תמ"א 70 חייבת לקבל תוקף"

סביב תיקון חוק המטרו, שבפי רבים מהגורמים המעורבים הוגדר כ"היסטורי" מבחינת קידום הפרויקט, נשמעו לא מעט הצהרות אופטימיות באשר למהירות באישור תמ"א 70. בכנס לשכת השמאים אותם קולות קראו בתוקף לזירוז התהליכים על ידי רשויות התכנון.

ח"כ יעקב אשר, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה, שהוביל במשך כשנה את הדיונים לתיקון חוק המטרו, ובראשם הפחתת היטל ההשבחה, אמר בכנס: "תמ"א 70 חייבת לקבל תוקף. אי־אפשר שהמצב הקיים יימשך. אני מצפה שבתוך שבעה־שמונה חודשים התמ"א תאושר. זה ייתן ודאות לשוק".

"זה הזמן של רשויות התכנון לתת כתף בעצמן", הוסיפה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, שמאית נחמה בוגין. "הליכי התכנון כל כך מסורבלים וארוכים, וזה עשוי ליצור בעיה. האוצר והיזמים, כולם למעשה, כבר נכנסו מתחת לאלונקה, וכעת צריך שגם רשויות התכנון ייתנו את הדחיפה שלהן".

שמאי שי צפדיה, שותף ומנהל המחלקה המקצועית בקבוצת ריאליטי, טוען כי השינויים שנעשו בחוק עשויים שלא להספיק: "עבור מי שעוד לא רכש קרקע, או לא התחיל לעבוד על קידום הפרויקט שלו בתוואי המטרו, שש שנים וחצי לא יספיקו. עבורם, ההיטל יהיה 72% (שיעורו בחלוף אותן שש שנים וחצי - י"נ), ואני לא רואה הרבה יזמים שייכנסו לעסקאות במצב הזה, ודאי כשתמ"א 70 עוד לא מאושרת. הם יחשבו 20 פעמים אם להיכנס לסיפור הזה. מי שיש לו קרקע, ויש לא מעט כאלו, יוכל להספיק להגיע לשלב הבקשה להיתר עד סוף 2030, למרות שזה מאוד מאתגר, אבל יזמים חדשים לא ייכנסו לתמונה".

גורמים המעורים בפרטים מציינים כי המהלך להפחתת היטל ההשבחה אמור, לצד החזרת היזמים לפעילות לאורך תוואי המטרו, גם לייצר לחץ על מוסדות התכנון. הם מציינים כי במקביל נעשית בימים אלו חשיבה באשר להגדלת היקף הזכויות שיינתנו במסגרת התמ"א, כדי למשוך עוד יותר את היזמים לפתח את סביבת המטרו ובכך להבטיח את הכנסות המדינה למימון הפרויקט.

"סוגיית המימון לא תעכב את הפרויקט"

פרויקט המטרו של גוש דן נחשב לאחד מפרויקטי התשתית הגדולים ביותר שתוכננו אי־פעם בישראל, אם לא הגדול שבהם. הערכת עלויות הפרויקט בתחילת הדרך עמדה על כ־150 מיליארד שקל, וכיום כבר מגיעה לכ־200 מיליארד שקל. על פי חוק המטרו, מחצית מעלויות ההקמה תמומן על ידי מסים והיטלים שונים, בהם היטל ההשבחה המיוחד, היטל מימון המטרו ועוד. המשמעות היא שמימוש המטרו תלוי, על פניו, בהיקף ההכנסות ממסים והיטלים - על כך נשמע ביקורת רבה, בין היתר בטענה שדרכי מימון אחרות יהיו יעילות יותר.

על כך אמר בכנס רכז התשתיות במשרד האוצר, איציק דניאל: "אנחנו יודעים שיש בעיית מימון מסוימת, שכן ישנה אי־ודאות לגבי היקף ההכנסות ו'כניסה' מאוחרת יותר של המסים בפועל לקופת המדינה. אבל סוגיית המימון לא תעכב את הפרויקט: לא נחכה להיטלי ההשבחה, למשל, שיגיעו רק בעוד כמה שנים. הכסף יצא, הפרויקט ייבנה ואנחנו נמצא את הפתרונות כדי לדאוג ולהוציא אותו".

גורמים המעורים בפרטים מציינים כי בימים אלו נעשית חשיבה במשרדי הממשלה הנוגעים לדבר, באשר לגישור על פערי הזמנים עד לקבלת ההכנסות ממסים. המדינה מחפשת כעת דרכים למימון אותו פער, כדי להבטיח שהפרויקט ימשיך להתקדם עד שהיא "תפגוש את הכסף" בפועל.

דניאל התייחס בכנס גם להערכות על אובדן ההכנסות בתקופה שבה תחול הפחתת היטל ההשבחה, עד לסוף 2030, ואמר: "יש לנו תחשיבים באשר לאומדן ההפסד מהפחתת ההיטל, אבל זה לא המקום לספק אותם, מה גם שאנחנו מקווים שעצם הפחתת ההיטל תמשוך יותר יזמים לפעול ולפתח את האזור. אנחנו מצפים שבזכות הפחתת ההיטל הרבה יותר יזמים ייכנסו לתמונה, וזה יגדיל את היקף התוכניות שיקודמו בשלב הזה. כך העוגה תגדל: המס אכן יורד בצורה משמעותית, אבל בסיס המס גדל".

אנשי מקצוע שאיתם שוחחנו מציינים כי על פי ההערכות, הפחתת היטל ההשבחה תתבטא בהפסד הכנסות, על הנייר, של כ־2־3 מיליארד שקלים לאורך התקופה (מתוך כ־25־30 מיליארד הכנסות בסך הכול הצפויות מההיטל), אך אם אכן תאושר הגדלת זכויות לאורך תוואי המטרו במסגרת הליך אישור תמ"א 70, ההפסדים הללו יתקזזו. לדבריהם, בין כה וכה לא ציפתה המדינה להכנסות משמעותיות מכיוון זה בשנים הראשונות שלאחר אישור חוק המטרו, וההנחה הייתה שאלו יגיעו בשלב מאוחר הרבה יותר.

בוגין התייחסה גם היא להפחתת שיעור היטל ההשבחה ואמרה: "הושגה בוועדת הפנים והגנת הסביבה הסכמה שלאף אחד משני הצדדים לא היה קל לבלוע. המטרו אמור להיות המגנט, שדרת הפיתוח המרכזית של מדינת ישראל, ועד כה קרה בדיוק ההפך. כל היזמים המובילים עמדו על קו הזינוק והמתינו, ועכשיו יֵצאו לדרך".