חמישית ממחירי השומה: כך משפיעה המלחמה בצפון על מכרזי קרקע במעלות תרשיחא

רקע: עד כמה מחירי הנכסים באזור הצפון יורדים בעקבות המלחמה? במעלות תרשיחא, שמרוחקת כ־8 ק"מ מקו הגבול עם לבנון, נסגרו בשבוע שעבר מכרזי קרקעות של רמ"י בשכונת הנשיא שמעון פרס. למכרזים ניגשו שבעה יזמים, מספר מפתיע בימים הללו, שיכול להעיד על תמחור הסיכון שלוקחים על עצמם מי שמשתתפים במכרזים מעין אלה.

● מגדל חדש בן 30 קומות ייבנה בהרצליה סמוך לכביש החוף
● 10 מיליארד שקל בתור התחלה: העסקה שמשקפת את פוטנציאל השווי העצום של הקרקעות בצפון הרצליה 

המכרזים חלו על שני מגרשים לבניית 338 דירות בבנייה רוויה ומסחר על שטח כולל של כ־25 דונם, והם חלק מתוכנית מתחם צוריאל־מעלות תרשיחא, המתפרשת בסך הכול על שטח של 783 דונם על מערך גבעות מזרחית לאגם המונפורט.

הזוכות במתחם הראשון הן אמלין תעשיות בע"מ ואליאור יפרח, שישלמו 15.3 מיליון שקל על מתחם ל־110 יחידות דיור (יח"ד). הזוכה במתחם השני, ל־228 יח"ד היא היא בלו סקאי ליסינג תפעולי בע"מ שתשלם 28 מיליון שקל. שתי ההצעות כוללות עלויות פיתוח.

האזור: מדובר בשטח שנמצא מזרחית לשטח הבנוי של העיר, והוא מנותק ממנו, כשבינו לבין העיר נמצא אגם מונפורט. שטח זה מהווה את עתודת הקרקע האחרונה בעיר, כל פי תוכנית המתאר שלה.

עקב ניתוקו של האזור מהעיר, התוכנית מייעדת את השכונה להיות יחידה עירונית עצמאית, שתחובר לעיר באמצעות כביש 89, שמוביל מנהריה לראש פינה

התוכנית: תיבנה שכונת מגורים בת 2,292 יח"ד, מהן 385 צמודי קרקע והיתרה בבנייה רוויה של מבני מגורים ומבנים בעירוב שימושים.

הזוכים במתחם הראשון יקימו מבנה בן 9 קומות למגורים, ומבנה בן 7 קומות לשימוש מעורב של מגורים ומסחר. הזוכים במתחם השני יקימו מבנים בני 6־10 קומות.

ירידה משמעותית

ניתוח המחיר: מחיר הקרקע הממוצע מגיע ל־130 אלף שקל ליח"ד, כחמישית ממחירי השומה שנקבעו לשני המכרזים.

השוואה למכרזי קרקע קודמים שבוצעו בשכונה החדשה, מעלים כי תוצאות המכרזים מגלמות ירידות מחירים משמעותיות: בדצמבר 2021 בוצו במתחם מכרזים ל־509 יח"ד שנחתמו במחיר של כ־320 אלף שקל לקרקע ליח"ד; בנובמבר 2022, הוצאו במקום מכרזים ל־217 יח"ד (למכרז נוסף של 103 יח"ד לא היו הצעות), כש־65% מהן הוקצו להגרלות במחירים מוזלים במסגרת "מחיר מטרה".

מכרזים אלה הסתיימו במחיר קרקע ממוצע של כ־160 אלף שקל ליח"ד. סביר, כי אם הדירות היו נמכרות כולן בשוק החופשי, המחיר שהיה מתקבל היה מגיע לכ־200 אלף שקל ליח"ד.

מדובר בירידה חדה מאוד שנרשמה במחירים הקרקעות במעלות בתקופה שבין סוף 2021 לסוף 2022, שמוסברת בעיקר בהעלאת הריביות הגדולה במהלך 2022 ע"י בנק ישראל. בכל המדינה הצעות למכרזי קרקעות רשמו אז ירידות חדות מאוד עקב כך.

ואולם עדיין המכרז הנוכחי מאוגוסט 2024 נמוך אף יותר מזה של 2022, על אף שהאווירה בשוק השתנתה בצורה משמעותית ויזמים החלו לשוב להתמודד במכרזים ואף במחירים גבוהים יותר.

כך למשל בשכונת מעלות הנחל בנתיבות נסגרו שני מכרזים בחודש מרץ השנה, לפי מחיר קרקע ממוצע של 270 אלף שקל ליח"ד, בעוד שבדצמבר 2022 נסגר מכרז באותו מתחם לפי מחיר קרקע של 153 אלף שקל ליח"ד בלבד. גם כאן ההצעות רחוקות מאוד מהשומות של רמ"י והגיעו לכ־40%, כי עדיין שוק הנדל"ן אינו קרוב לרמתו מ־2021, אבל עדיין מדובר באחוז גבוה בהרבה מזה שהתקבל במעלות.

לאור כל זאת, סביר להניח ששוק הקרקעות במעלות תרשיחא ירד ב־30% לפחות, עקב המלחמה. מחירי הקרקעות בעיר לא היו אמורים להגיע לרמות של 2021, אך כן היו אמורים להגיע לסדרי גודל של המחירים ב־2022, אם לא יותר.

שוק הדירות

כאן המקום להעיר, כי שוק הדירות מתנהל אחרת משוק הקרקעות, שכן המציאות הכלכלית אותה חווים על עצמם רוכשי ומוכרי הדירות, כמו גם הציפיות, השיקולים העסקיים־כלכליים שעומדים לנגד עיניהם, מועדי מימוש העסקה ורמת החרדות מהמצב הביטחוני - שונים לחלוטין.

כשבחנו את שוק הדירות במעלות, התקשנו למצוא עסקאות להשוואה לגבי מחירים לפני המלחמה ובמהלכה, ואולם עסקה אחת יכולה לתת אומדן בנוגע לירידת מחירי הדירות בעיר: ברחוב מירון נמכרה ביוני השנה דירת 4 חדרים ב־1.4 מיליון שקל. דירה שכנה באותה קומה, עם נתונים דומים, נמכרה בדצמבר 2021 ב־1.27 מיליון שקל.

העסקאות מגלמות עליית מחיר של כ־10% במהלך השנתיים וחצי שעברו ביניהן, ואולם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס בצפון עלה באותה תקופה ב־27%, כך שבהצמדה למדד הזה, מחיר הדירה דווקא ירד ב־12%.

הדברים הללו אינם ניתוחים שמאיים כמובן, ובניגוד לשוק הקרקעות, עסקה אחת בדירות אינה מספיקה לקבוע מסמרות, אבל הנתון בהחלט מתיישב עם ההיגיון.