המתווכת הסתירה מהלקוח מי הרוכש. האם ניתן לבטל את הסכם התיווך?

הכותב הוא מומחה לדיני תיווך מקרקעין

בית המשפט העליון קיבל את עמדת בית המשפט המחוזי, וקבע כי בעלי נכס יכולים לבטל הסכם תיווך בשל הטעיה.

● צמד מתווכים ניהלו מאבק משפטי בן שבע שנים נגד שגרירות סין, והפסידו
● המחוזי: מוכר דירה ב־17 מיליון שקל חויב לשלם דמי תיווך ללא הסכם בכתב
● בית המשפט משרטט את גבולות אחריות המתווך לספק מידע ללקוחו

עובדות המקרה: מתווכת התקשרה עם בעלי נכס כדי שתמצא רוכש לבניין שבבעלותם ברחוב יפו בירושלים תמורת 120 מיליון שקל. דמי התיווך שסוכמו עמדו על 1% בצירוף מע"מ. בעלי הנכס יידעו את המתווכת כי הם ניהלו בעבר משא־ומתן עם שני גורמים, ואף ציינו את שמם. הם הבהירו כי אם הנכס יימכר לאחד מהם, לא ישולמו דמי תיווך.

אחד משני הגורמים, שטרן, הבהיר כי ימצא עניין בעסקה אך ורק אם שוכרת הנכס, המדינה, תפנה אותו, והוא יאתר שוכרים שישלמו דמי שכירות גבוהים יותר.

כמה חודשים מאוחר יותר פנה שטרן למתווכת כדי שתסייע לאתר עבורו נכסים. המתווכת מסרה לו פרטים אודות הנכס המדובר ברחוב יפו. שטרן הודיע כי הוא מכיר את הנכס, וציין כי אין לו עניין בו, כיוון שהמדינה שוכרת אותו בדמי שכירות נמוכים. המתווכת מסרה לשטרן כי היא מצאה שוכרים שישלמו דמי שכירות גבוהים יותר, אולם הזהירה את שטרן כי אם יפנה ישירות למוכרים, היא לא תסייע לו בהתקשרות עם אותם שוכרים. שטרן הסכים והציע הצעה ראשונית לרכישת הנכס.

המתווכת הייתה מעורבת במשא־ומתן, אולם לא גילתה לבעלי הנכס את זהות הרוכשים, אלא רק ציינה כי מדובר בעשירים מארה"ב שבעלי הנכס אינם מכירים. שעות ספורות לפני חתימת הסכם המכר החתימה המתווכת את בעלי הנכס על הסכם תיווך נוסף, כשדמי התיווך עלו ל־2% בצירוף מע"מ ממחיר המכירה - 110 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

משנודע לבעלי הנכס כי החברה שרכשה את הנכס קשורה לשטרן, הם סירבו לשלם למתווכת את דמי תיווך. משכך, המתווכת הגישה תביעה.

החלטת המחוזי: בית המשפט דחה את תביעת המתווכת וקבע כי היא הטעתה את המוכרים פעם אחת במעשה, כשמסרה ביודעין פרטים לא נכונים אודות הרוכשים, ופעם שנייה במחדל, בכך שלא גילתה עובדות שבנסיבות העניין היה עליה לגלות. כממצא עובדתי נקבע כי לו זהות הרוכש הייתה נחשפת מבעוד מועד, בעלי הנכס לא היו מסכימים לשלם דמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי בעלי הנכס פעלו בחוסר תום־לב, כשהציעו את הנכס לעשרות גורמים מתוך כוונה להימנע מתשלום דמי תיווך, ולכן לא פסק לזכותם הוצאות.

המתווכת הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון.

חובה לתום־לב

החלטת העליון: בית המשפט העליון פסק כי אין להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי כי זכותם של בעלי הנכס לבטל את הסכם התיווך השני בשל הטעיה. כך, אין מקום להתערב במסקנה כי המתווכת הפרה את חובת תום־הלב מכוח סעיף 12 לחוק החוזים.

נקבע כי בעובדה שיש סעיף ספציפי בחוק המתווכים הקובע חובת גילוי מידע מהותי הקשור בנכס, אין משום סתירה לחובת המתווכת לגילוי והתנהגות בתום־לב מכוח הדין הכללי. חוק המתווכים לא בא לצמצם את חובת הגילוי של המתווכים, אלא דווקא להגביר חובות אלה. זאת ועוד, מסירת מידע כוזב על־ידי מתווך ללקוחות בנוגע לזהות המתקשר מפרה את חובתו לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כנדרש גם על־פי סעיף 8 (א) לחוק המתווכים.

העליון הגיע למסקנה כי השווי הראוי לשירותי התיווך הוא זה שנקבע בהסכם הראשון, שאינו נגוע בהטעיה. לכן הוא הורה לבעלי הנכס לשלם למתווכת דמי תיווך בשיעור 1% בצירוף מע"מ. בעלי הנכס חוייבו בהוצאות המתווכת בסך כולל של 100 אלף שקל.

ע"א 214/23