רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משווקת 7,159 יחידות דיור חדשות ברובע שדה דב - בתוכניות מרכז הרובע וצפון הרובע - ובכך "מרוקנת את כל התחמושת" שבידה בבת־אחת. פרסום המכרזים לשיווק יאפשר ליזמים, בעוד ימים אחדים, לגשת למכרזים ולהגיש בהם הצעות באופן רשמי, עד חודש נובמבר השנה.
לפני כמה שבועות פרסמנו בגלובס כי רמ"י, בשיתוף עיריית תל אביב־יפו, "נערכת לשיווק מיידי" של הקרקעות בהמשך למתן תוקף לתוכניות מרכז וצפון הרובע. הצפי היה שיידרשו כמה חודשים לכך, אך כעת משווקות מירב הקרקעות במקביל.
● מכרזי הענק למשרדי הממשלה בירושלים - כמה יציעו היזמים?
● כסף בקיר | בתים נטושים ודירות מכינוס נכסים: איך משקיעים בנכסים מיוחדים
● מחקר בבנק ישראל: יזמי שוק חופשי מגבילים פעילות במקומות שמוצפים בדיור מסובסד
כזכור, בתוכנית אשכול שבדרום רובע שדה דב כבר שווקו כ־2,650 יחידות דיור, שם החלו העבודות בשטח. כך, "גל" השיווקים הנוסף מביא את היקף השיווקים על קרקעות המדינה בכל הרובע לכ־9,800 יחידות דיור - זאת מתוך 16 אלף בסך הכול המתוכננות לקום בו. לשיווק כזה גם צפויות להיות השלכות על מחירי הדירות ככלל.
האם תהיה השפעה על המחירים?
7,159 יחידות הדיור ישווקו ב־27 מתחמים ובעשרה מכרזים שונים. המכרזים לא יציעו רק בנייה רוויה (בנייה לגובה, במסות גדולות), אלא גם דיור להשכרה, לדיור מיוחד ועוד.
כזכור, המדינה החלה בשיווק קרקעות ברובע שדה דב ב־2021, ובדיוק לפני שלוש שנים, באוגוסט 2021, נסגר בהצלחה המכרז הראשון ברובע - עבור 1,574 יח"ד, ששווקו תמורת כ־4.626 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח. בין הזוכות במכרז זה הייתה חברת חנן מור, שמאוחר יותר קרסה בין היתר בשל עול החובות העצום שלקחה על עצמה במסגרת הזכייה, שהסתכמה בכ־1.5 מיליארד שקל.
מתחילת השנה אפשר לראות בבירור ירידת מחירים בקרקעות המדינה, זאת דווקא בתקופה שבה רבים מהמכרזים נסגרים בהצלחה. ובכל זאת, מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומשקפים קצב עלייה דו־ספרתי עד כה בשנת 2024. הסיבה לכך היא בעיקר המחסור בעובדים עקב מלחמת חרבות ברזל, התייקרות עלויות הבנייה והתמשכות הבנייה עצמה - כל אלו "מקזזים" את הירידה במחירי הקרקעות. ייתכן שכעת, עם שיווק כמות גדולה כל כך של יחידות דיור, נראה שינוי כלשהו במצב.
גורמים בענף מעריכים כי למכרזים אלו אכן פוטנציאל השפעה מסוים, עד כדי "מהלך שובר שוויון" כפי שמצהיר אחד הגורמים. אותו גורם מציין כי לצעד הזה עשויה להיות תרומה, לכל הפחות מסוימת, להרגעת קצב עליית המחירים, ברובע בפרט ובישראל בכלל: הזרמת כמות גדולה כל כך של דירות בבת־אחת לשוק, ודאי באזור כה מבוקש, עשויה לגרום לתחרות גדולה יותר בין חברות שישתתפו במכרזים, להשפיע משמעותית על מחירי הקרקעות שיציעו - ובהמשך אולי, סוף־סוף, גם על מחירי הדירות.
על כך אומר עו"ד יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, כי "המכרזים החדשים ברובע שדה דב הם בשורה של ממש בשוק הנדל"ן וצעד חשוב מאוד להורדת מחירי הדיור. שיווק של היקף כה גדול של יחידות הדיור באחד האזורים המבוקשים בישראל יעניק סיוע משמעותי להגדלת ההיצע ומענה חשוב לביקושים הגבוהים לדיור בכלל ובגוש דן בפרט".
ינקי קוינט, מנכ''ל רמ''י / צילום: שלומי יוסף
עם זאת, נזכיר כי ישנם עוד גורמים רבים שמשפיעים על המחירים, שאת רובם המכריע הזכרנו קודם לכן. לא במקרה, לאחר השיווקים המוצלחים הראשונים ברובע בשנת 2021, רבים העריכו כי רמת מחירי הדירות תנוע סביב 65 אלף שקל לכל מ"ר דירה - ומאז חלה עלייה מתמדת במחירים, ובשנה האחרונה משווקות דירות ברובע ברמת מחירים של 70 ואף 80 אלף שקל למ"ר ויותר מזה. לכן, כמות שיווקים נרחבת כל כך אכן יכולה להשפיע על המחירים בצורה משמעותית, אך יכול להיות שבסופה של השרשרת, במחיר הדירה, לא יתרחש שינוי גדול מאוד.
הערכות: קרקעות ששוות כ־14.5 מיליארד שקל
מה שבטוח כמעט בוודאות הוא שהמכרזים המדוברים יתרמו תרומה משמעותית לקופת המדינה המדולדלת. כידוע, הוצאות המדינה עקב המלחמה הן אדירות, ולפני ימים ספורים אף הכריז נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, כי יש לבצע "התאמות" בתקציב המדינה בהיקף של 30 מיליארד שקל. לכן, דווקא מהכיוון הזה ייתכן שהצעד שמבצעת רמ"י, לצד עיריית תל אביב־יפו, ישנה את כללי המשחק, וכל זאת סביב השאלה: כמה יהיו שוות 7,159 יחידות הדיור המשווקות כעת?
אפשר לנסות ולהעריך זאת על סמך התוצאות באותו מכרז מפורסם מ־2021. הזכיות בו ביטאו מחיר ממוצע של כמעט 3 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד. אפשר להניח כי בשל תנאי השוק הנוכחיים, והמצב הכלכלי המאתגר, הממוצע יהיה מעט נמוך יותר, מה גם שחלק מהשטחים עבור מגורים במכרזים החדשים הם במכרזי "דירה להשכיר" לשכירות ארוכת טווח, כך ששווי הקרקע בהם יהיה נמוך יותר.
שמאי דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל העריך לאחרונה בשיחה עם גלובס כי ההצעות במכרזים לבנייה רוויה ינועו בין 2.5 ל־3 מיליון שקל קרקע ליח"ד בממוצע. אם ניקח את המחיר הנמוך יותר בטווח, ונכניס לחישוב גם את השטחים המיועדים לדיור להשכרה (כמה מאות יח"ד ישווקו בייעוד זה), נגיע לממוצע של סביבות 2 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד, ולסכום של כמעט 14.5 מיליארד שקל שווי הקרקעות המשווקות כעת - שעשוי אף להיות גבוה יותר.
כאמור, המכרזים המדוברים צפויים להיסגר אחרי החגים, בסביבות נובמבר השנה. בהנחה שהם אכן ייסגרו בהצלחה בתקופה זו, מדובר בתוספת הכנסות עצומה למדינה בטווח הזמן הקרוב. אומנם התשלום המלא על זכייה במכרזי רמ"י מועבר, בדרך כלל, עד 90 ימים לאחר מועד הזכייה, אך באוצר יוכלו בהחלט להסתמך על ההכנסות הצפויות מהקרקעות בחישובי התקציב הבא.
כדי להבין את משמעות פוטנציאל ההכנסות הגבוה ממכרזי רמ"י החדשים בשדה דב, נציין כי בכל שנת 2023 הכנסות המדינה משיווקי קרקעות הסתכמו ב־31 מיליארד שקל, ובשנת 2022 - שנת שיא מבחינה זו - הן עמדו על 41 מיליארד שקל. המכרזים שישווקו כעת, אם כך, עשויים להכניס למדינה לבדם כמעט חצי מסך כל ההכנסות בשנת 2023 משיווקי קרקעות, וכשליש מסך ההכנסות בשנת השיא, 2022.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
