המשקיע שמזהיר מפני דירות יד ראשונה במבצעי קבלן

כשהיה בן 22 בלבד החל מיכאל קטש, אז חייל משוחרר, לחפש דירה להשקעה בצורה אינטנסיבית. מדוע זה כה בער בו? "חשבתי על זה עוד כשהייתי חייל, פשוט לא היו לי האמצעים והכסף. בדיעבד נראה לי ששמעתי את ההורים שלי מתלוננים על המשכנתה וכמה זה עול וקשה. ואמרתי לעצמי 'טוב, בוא נתחיל עם המשכנתה בגיל צעיר ונסיים אותה מוקדם, ואולי יהיה לי יותר קל בחיים', כי ידעתי שלא מחכה לי תמיכה או עזרה כספית גדולה".

● ראיון | חברת הנדל"ן שזינקה ב-1,500% מהשפל: "אאורה היא מפעל חיי. לא אמכור מניות שלה" 
● שאלות ותשובות | מתביעות ועד פיצויים: כך נחלש כוחם של הדיירים הסרבנים 
● עסקה בשבוע | דירה על מחלף בר אילן נמכרה ב־5.35 מיליון שקל 

עברה שנה שלמה מרגע שיצא לדרך ועד שרכש את דירתו הראשונה, בעיר ערד. יש לו תובנה מרכזית שאסף מאותם ימים - שימו לב עם מי אתם מתייעצים כשמדובר בהשקעות נדל"ן.

"בהתחלה, לרוב מתייעצים עם ההורים והמשפחה. אם הם מבינים בנדל"ן ומשקיעים בעצמם זה יכול להיות אפילו יתרון", הוא אומר. אבל לדבריו לרוב זה איננו המצב, ואז העצות עלולות להיות מטעות, ואולי אף לגרום לנזק. למעשה הוא חווה זאת על בשרו.

"הייתה דירה בקריית מלאכי שכבר הגיעה לטיוטת חוזים, ואז המוכרים התעקשו פתאום שאני אשלם את כל ההוצאות של העו"ד. מדובר בכמה אלפי שקלים, לא סכום מטורף, אבל ההורים שלי וגם אני, בקטע של אגו, לא הסכמנו. על זה התפוצצה עסקה מעולה. היו גם עסקאות שנפלו בשדרות כי הבאתי איתי בני משפחה שאמרו שבטח ניתן להשיג עסקאות טובות יותר. אבל לא היו, ובינתיים המחירים עלו ועלו".

רק אחרי תקופה ארוכה מדי, הוא מספר, החליט ללכת בדרכו, להתמקד בעסקה בערד וכך "נולדה" הדירה הראשונה שנרכשה ב־178 אלף שקל.

"זו הייתה דירת 50 מ"ר בקומה אחרונה. דירה לשיפוץ, אבל לא ידעתי שזה לשיפוץ, כי לא ממש ידעתי מה אני עושה באותם הימים", הוא אומר. הדירה הושכרה ב־1,400 שקל.

"מבחינת תשואה זה מאוד יפה, כמעט 10%", הוא אומר, אך מודה שמדובר היה בעסקה לא טובה, שכן ככל הנראה הוא רכש אותה במחיר גבוה ממחיר השוק. הוא הבין זאת כשרכש את הדירה השנייה בחייו, כשנתיים לאחר מכן, גם היא בערד. לדבריו, "כשקניתי את הדירה הראשונה זו הייתה המודעה הכי זולה באתר יד2. כל חקר השוק שלי התבסס על מודעות ביד2, ורק בהמשך הבנתי שזה מחיר הביקוש ושהעסקאות נסגרות בהרבה פחות.

"בכל אופן, את הדירה הזו קניתי בכמה עשרות אלפי שקלים מעל למחיר השוק, כי את הדירה השנייה שקניתי - באותו האזור ואותו סוג של דירה - כשנתיים לאחר מכן רכשתי ב־170 אלף שקל, והיא הייתה משופצת", הוא מבהיר.

משנה אסטרטגיה

מאז הספיק קטש לרכוש עוד שש דירות, להעמיק את הידע שלו בתחום וליישם את הכללים שלמד. את הדירה השלישית רכש בקריית מלאכי, רגע לפני שהתחתן, והיא נרשמה על שם אשתו בלבד, וזאת בכדי לנצל את זכות שהמדינה מעניקה לכל אזרח לפטור ממסים לדירה יחידה. לאחר מכן ניצל פטור מיסויי שניתן פעם בחיים במכירת שתי דירות כנגד רכישת דירה אחרת.

הניסיון הרב שצבר אף סייע לו לחדד את אסטרטגיית ההשקעות שלו. בתחילת הדרך הוא חשב לצבור כמה דירות בפריפריה - בגלל מחירן הנמוך. בדמי השכירות הוא חשב לשכור דירה במרכז הארץ, שם רצה להתגורר. בהמשך הוא שינה כיוון.

"אמנם דירה היא נכס שמכניס כסף, אבל יש לא מעט מחויבויות. לא כיף לקבל טלפון שיש נזילה לשכן למטה ולהתחיל להתעסק עם זה. או שהדוד התפוצץ או שהמזגן התקלקל. זה קורה כל הזמן, לא משנה אם הדירה חדשה או ישנה. אז בהמשך הדרך החלטתי שאני לא צריך חמש־שש־שבע דירות קטנות וישנות בפריפריה. אני מעדיף לקנות שתיים-שלוש דירות יקרות יותר במרכז", הוא מסביר.

סיבה נוספת, לדבריו, היא שעליית המחירים במרכז הארץ משמעותיות יותר מאלה של הדירות בפריפריה.

כיום הוא משנה שוב את האסטרטגיה, ולראשונה בחייו הוא מתכוון לעבור משכירות לדירה שיקנה. זאת, לא בגלל שיקול כלכלי - אלא בגלל החיים עצמם. "עשר שנים אחרי שהתחתנו, ועם ילדים - יש רצון ליציבות, וכסף זה לא הכול. לכן כדאי לבנות מהלכים כלכליים כמה שיותר מוקדם בחיים".

בזכות הרצאה לנוער

בשלוש השנים האחרונות, הנדל"ן הפך מתחביב לעיסוק המרכזי שלו כמלווה משקיעים.

הוא מספר שעבד בעבר במכירות, אלא שדווקא פעילות התנדבותית עם נוער הכניסה אותו בדרך לא דרך לעיסוק החדש. "התחלתי לנהל מרכז צעירים בראש העין. זה מקום שהמטרה שלו היא לעזור לחבר'ה צעירים אחרי צבא בהיבטים של תעסוקה והשכלה", הוא מספר.

פעם אחת הגיע למרכז מרצה, להרצות בפני הצעירים על תחום הנדל"ן. "שמעתי את ההרצאה, וחשבתי שהיא לא 'להיט'. חשבתי שאפשר להעביר את המסר בצורה טובה יותר. אז בניתי הרצאה עם הסיפור שלי ועם כל הדברים שלמדתי עד אז, והתחלתי להעביר אותה במרכזי הצעירים בהתנדבות", מספר קטש.

מהר מאוד הוא הוזמן להרצות בתשלום, וכשגבר זרם האנשים שביקשו להתייעץ איתו, החל ללוות משקיעים בתשלום. לדבריו, "מפה נולד העיסוק שלי. תשאל אותי עוד חמש שנים. אני לא יודע אם אני אעסוק בזה. כרגע. טוב לי עם זה".

כיום קטש ממליץ למשקיעים להתמקד בדירות שמיועדות לפרויקטי התחדשות עירונית, ויש לו מעין כלל אצבע: "אני מחפש לקנות את הדירה שנמצאת בתהליך ההתחדשות העירונית במחיר של דירה שנמצאת כמה בניינים ליד, ושלא נמצאת בהליכי התחדשות עירונית. זה מה שמנחה אותי. זה לא קל, אבל זה אפשרי", הוא אומר. הכוונה היא למשפרי דיור שלעתים לחוצים בזמן, למבוגרים שחייבים לעבור, או מוכרים שעוברים הליך כלשהו שמחייב מכירה.

ומה לגבי ה"להיט" של המשקיעים בעת האחרונה - דירות חדשות מקבלן במבצעי 20%/80%? כאן יש לו גישה מפתיעה. "אחרי שבחנתי עשרות פרויקטים שמשווקים כפרה־סייל, מצאתי שאין בהם הנחת פרה־סייל", הוא אומר. לדבריו, אם העסקה המוצעת לא מבטאת הנחה של 200־300 אלף שקל על מחירי השוק העכשוויים, הרי שרכישה היא הימור משמעותי על כך שמחירי הדירות יעלו בעתיד, כי אין שום רווח בקנייה.