הגזענות הסמויה: המחקר שבדק מה קורה כשבני קבוצות מיעוט עוברים לבניין

האם לגזענות יש קשר למחירי דירות בישראל? מחקר חדש בשם "מיעוטים ומחירי דירות: עדויות מישראל", עונה ככל הנראה בחיוב על השאלה הזו.

המחקר נערך ע"י הכלכלנים ד"ר יעל אלסטר מאוניברסיטת חיפה ונעם זוסמן מבנק ישראל, פורסם בכתב העת Journal of Urban Economics והוצג לאחרונה ביום עיון שערכה חטיבת המחקר של בנק ישראל. הוא בחן את ההשפעה של רכישת דירות על ידי מיעוטים על מחירי הדירות בבנייני מגורים שמצויים בשכונות יהודיות, ואשר לפני כן לא גרו בהם מיעוטים.

● 10 שעות במעבורת: למה אנחנו כבר לא שטים מחיפה לקפריסין
● פרשנות | תנועת מספריים: המגמה שמרסנת את מחירי הדיור. האם יש סיבה לאופטימיות?

על פי המחקר, כשמשפחה ממוצא אתיופי או מהחברה החרדית נכנסת לדירות בבנייני מגורים בשכונות יהודיות או מעורבות, שעד לאותה עסקה לא היו בה משפחות כאלה - שווי הדירות בבניין יורד. תופעה דומה, ואף בממדים גדולים יותר, התרחשה כששכונות מסוימות הוצפו בשנות ה־90 ובתחילת שנות ה־2000 בעולים חדשים שהגיעו ממדינות ברית המועצות לשעבר.

המחקר התבסס על תופעה אוניברסלית, שלפיה אנשים מעדיפים להתגורר עם אנשים הדומים להם, ושחולקים את אותן תרבויות, שפה, ושירותי קהילה. כשנכנסים מיעוטים להתגורר בשכנות, העיקרון הזה מופר, ומשפיע גם על ירידת מחירי דירות בשכונות שבהן הדבר מתרחש.

מחקרים ישנים שנערכו בארה"ב גילו תופעות של ירידות מחירים בשכונות שאליהן נכנסה אוכלוסיית מיעוטים; בישראל נערך ב־2010 מחקר הפוך, שניסה לגלות את המרכיבים שמשפיעים במידה החזקה ביותר על מחירי דירות. החוקרים אז, לריסה פליישמן ויורי גובמן מהלמ"ס ומהאוניברסיטה העברית ואביעד טור־סיני מאוניברסיטת תל אביב, הגיעו למסקנה שמחיר דירה ניתן לניבוי טוב על ידי מיקום (מה שיותר קרוב לתל אביב - יותר יקר) ומאפיינים חברתיים־כלכליים של אוכלוסיית האזור הרלוונטי.

רמת המתאם שאליה הגיעו החוקרים הייתה גבוהה מאוד. במחקר ההוא צוין כי בין הפרמטרים שנמצאו קשורים למחירים נמוכים היו שיעור גבוה של אוכלוסייה מהחברה הערבית, אוכלוסייה מהחברה החרדית או עולים מרוסיה ומאתיופיה וכאן בדיוק המחקר ההוא מתחבר למחקר הנוכחי. החוקרים סייגו את מסקנתם בכך שייתכן כי הדבר נובע מכך שהפרמטרים הכלכליים־חברתיים של אוכלוסיות אלה נמוכים, ולא מהזהות האתנית או הדתית שלהן.

המחקר הנוכחי אינו מתמקד בהשוואת מחירים בין מקומות שונים ובקשר בין המחירים לאוכלוסייה שמתגוררת בשכונה, אלא בשינויי מחירים שמתרחשים בעקבות כניסת מיעוטים. המחקר מנסה לרדת לעובי הקורה התרבותית במדינת ישראל - שמורכבת מאוכלוסיות ממוצא אתני שונה, תרבות שונה, אוכלוסיית מהגרים גדולה יחסית ומאפיינים דתיים שונים (כולל קהילות דתיות שונות מאותן דתות).

מאפיינים ייחודיים הניתנים לצפייה

במחקר הנוכחי, אלסטר וזוסמן התמקדו בארבע קבוצות מיעוט בעלות מאפיינים ייחודיים הניתנים לצפייה: קוד לבוש, צבע עור, שפה מדוברת, מנהגים וטקסים במקומות ובזמנים קדושים, שהם ישראלים ממוצא אתיופי, חרדים, עולים חדשים וערבים. המחקר בדק כ־415 אלף עסקאות נדל"ן, שליש מכלל העסקאות נדל"ן שבוצעו בין 1995 ל־2015. בכל עסקה הם בדקו את מועד קיומה, המיקום, המחיר, פרטי העסקה (גודל הדירה, הגיל וכד'), וזהות המוכרים והרוכשים.

מדובר במחקר ראשון בעולם מסוגו, שכן עד כה המחקרים שבוצעו דנו בעיקר ברמת השכונה ולא ברמות הבניין הבודד. מכיוון שמדובר בכמות אדירה של נתונים, החוקרים עשו שימוש בחדר המחקר של הלמ"ס, שמקבץ את כל הנתונים מלשכת רישום האוכלוסין והרשויות המקומיות וגורמים נוספים, שבהם כל הנתונים על הבתים, בעלי הדירות, הרוכשים והשוכרים, אם כי החוקר אינו יכול לזהות לא את הכתובות המדויקות ולא את שמות האנשים. לעומת זאת, הוא כן יכול לזהות את השכונות ובאופן זה להשוות את השתנות מחירי הדירות בבניינים הנחקרים, לעומת מבנים אחרים בשכונות, שאליהם לא נכנסו מיעוטים.

ממצאי המחקר הורו באופן מובהק, שכשמשק בית חרדי או ממוצא אתיופי נכנס כשוכרים או כרוכשי דירות לבתי מגורים, שעד לאותן עסקאות לא התגוררו בהם משקי בית ממיעוטים כלשהם, מחירי הדירות יורדים באופן מובהק ב־2%־3%. עוד הוברר כי בעת גל העלייה הגדול מלפני 30 שנה מבריה"מ לשעבר, כשעולים חדשים רכשו דירות בבניינים כאלה, הם הורידו את מחירי הדירות בלא פחות מ־10%. לעומת זאת כיום כשילידי בריה"מ לשעבר רוכשים דירות - הם אינם משפיעים על מחירי הדירות בשום צורה שהיא.

משקי בית מהחברה הערבית: חסרים נתונים

שאלה חשובה דנה במשקי בית מהחברה הערבית, וכאן המחקר לא הגיע לתשובה חד משמעית. למעשה, המסקנה הייתה כי אין נתונים שמצביעים באופן מובהק על מגמת ירידה.

ואולם, במחקר צוין כי חלק גדול ממשקי הבית הללו נכנסים כשוכרים ולא כרוכשים, וככל הנראה שהרתיעה משכירות שחשים דיירי הבניין, קטנה יותר מאשר במקרה של רכישה.

השאלה המטרידה היא עד כמה גזענות סמויה היא שעומדת בבסיס ירידות המחירים הללו. החוקרים מעדיפים לפסול אפשרויות אחרות לסיבות לירידות המחירים.

כך, למשל, ניתן לטעון, כי משקי הבית של המיעוטים מאופיינים בעוני רב יותר, ומספר רב יותר של נפשות במשפחה, ואלה הן הסיבות לתגובה השלילית של השוק. ואולם החוקרים שללו את האפשרות הזו, כך שגם אם היא קיימת, היא לא יכולה להסביר את ירידות המחיר.

בסוגיית העולים מברית המועצות לשעבר ניתן לטעון כי כשהגיעו ארצה, האוכלוסיה המקומית התקשתה לראות בהם ישראלים. עתה, כשהם נטמעו בחברה ונחשבים כישראלים לכל דבר ועניין - הם לא משפיעים יותר על מחירי הדירות.