למה התחלות הבנייה במשרדים בירידה חדה?

האם ענף הנדל"ן למשרדים הגיע לרוויה, אחרי שנים של בנייה בקצב אדיר? נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה למחצית הראשונה של 2024 מגלים כמה עובדות מפתיעות: קצב התחלות הבנייה לשטחי משרדים עד חודש יוני עומד בכל הארץ על פחות מ־400 אלף מ"ר; תל אביב אפילו לא בעשירייה הראשונה של הערים המובילות את התחלות הבנייה בסקטור הזה; ונס ציונה היא העיר המובילה את הרשימה.

אם לא די בכך, הרי שהיקף התחלות הבנייה בתחום התעשייה והאחסנה בשנתיים וחצי האחרונות היה גבוה יותר מהיקף הבנייה למשרדים. אחרי שיאי כל הזמנים של 2023, ייתכן שבתחום אחד ספציפי אנחנו עדים להיפוך מגמה.

● הכלכלן הראשי: המשקיעים הכבדים נוטשים את שוק הדיור
● עסקה בשבוע | שלושה חברים קנו במשותף דירת 4 חדרים בבת ים. כמה הם שילמו?  

תל אביב: אפילו לא בעשירייה הראשונה

תל אביב היא מרכז העסקים של ישראל והמקום שבו הביקוש למשרדים הוא הגבוה ביותר בארץ. אולם בכל המחצית הראשונה של 2024 החלו להיבנות בעיר רק 2,620 מ"ר של שטחי משרדים. לשם השוואה, בכל 2023 החלו להיבנות בעיר כ־202 אלף מ"ר של שטחים כאלו.

למעשה, תל אביב לא נמצאת כלל בין עשר הערים שבהן היקפי התחלות הבנייה למשרדים הן הגבוהיות ביותר. נזכיר כי בתל אביב כבר מצויים בשלבי בנייה עשרות אלפי מ"ר של משרדים שמיועדים לאכלוס בשנתיים־שלוש הקרובות: מגדל הספירלה של עזריאלי (148 אלף מ"ר לאכלוס ב־2027), מגדל תוהא 2 של אמות וגב ים (90 אלף מ"ר לאכלוס ב־2026, מהם שליש שוכרת גוגל), מתחם הסוללים של מבנה (60 אלף מ"ר, מהם הושכרו 25 אלף), מגדל exchange (שיכלול 60 אלף מ"ר ומיועד לאכלוס בשנה הבאה), ועוד. מצד שני, יש מי שמגלה אופטימיות כלפי שוק המשרדים: השבוע קנה אהרון פרנקל מניות אלוני חץ ב-800 מיליון שקל, במטרה להגיע לנתח של 12% ממניות החברה. אלוני חץ, נזכיר, רשמה הפסדים כבדים על השקעותיה במשרדים בחו"ל.

המובילה בבניית משרדים היא נס ציונה דווקא, עם התחלות בנייה של 63,435 מ"ר בתחום המשרדים במחצית הראשונה של השנה. אחריה נמצאת פתח תקווה עם 62,532 מ"ר, ובמקום השלישי ראשון לציון עם 62,195 מ"ר. כך, שמונה ערים במעגל השני והשלישי לתל אביב ריכזו כ־305 אלף מ"ר התחלות בנייה למשרדים במחצית הראשונה של השנה, מעט יותר מ־80% מכלל התחלות הבנייה בישראל.

לדברי איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית, לא מדובר בחדשות טובות לענף: "מחוז מרכז (קרי האזור אשר "עוטף" את תל אביב ולא כולל אותה - י.נ) עבר את מחוז תל אביב בהיקף הבנייה. זאת מגמה שצריכה להטריד את כולנו, ובעיקר את מתכנני המחוז: בונים באזורים הללו ללא הפסקה, ומאכלסים מעט מאוד".

כך למשל, לפי דוחות פרשקובסקי למחצית השנה, רק 33% ממגדל מילניה במתחם האלף בראשון לציון כבר מאוכלסים. מאז השיעור עלה לדברי החברה, אולם המגדל רחוק מאכלוס מלא. לפי דוחות ריט 1 למחצית 2024, שיעור השיווק במגדל אינפיניטי בצומת רעננה עומד על 67%.

אולי זו הסיבה לכך שהיקפי התחלות הבנייה בכלל הארץ משקפים ירידת קצב משמעותית במחצית הראשונה של 2024: עד יוני החלה בנייתם של כ־378 אלף מ"ר שטחי משרדים, פחות מ־800 אלף מ"ר כאשר מתרגמים זאת לקצב שנתי. מדובר בהיקף הנמוך ביותר מאז 2017. למעשה, מ־2018 ועד 2023, החלה מדי שנה בנייה של יותר ממיליון מ"ר שטחי משרדים.

"אומנם במחצית הראשונה של 2024 המספרים לא גבוהים, אבל הם עדיין מטרידים", אומר שפרן. "ענף המשרדים לדעתי חצה את כל גבול ההיגיון מבחינת היקפי הבנייה. זה מוביל לכך שלא מעט פרויקטי משרדים באותם אזורים מחוץ לתל אביב הופכים לא כדאיים כלכלית".

אחד הסקטורים הצומחים בנדל"ן הישראלי כיום הוא שטחי הלוגיסטיקה. גם בנתוני המחצית הראשונה של 2024 אפשר לראות את המגמה הזו נמשכת.

נדגיש כי בשנים עברו, באופן מסורתי, היקפי התחלות הבנייה למשרדים היו הגבוהים ביותר מכל הייעודים, אך המגמה הזו השתנתה לאחרונה. אומנם במחצית הראשונה של 2024 היקפי התחלות הבנייה לתעשייה ולאחסנה מעט נמוכים יותר מהיקפי התחלות הבנייה למשרדים, ועומדים על כ־364 אלף מ"ר, אך בשנתיים האחרונות החלה בנייתם של כ־3 מיליון מ"ר בייעוד זה, לעומת כ־2.8 מיליון מ"ר בענף המשרדים.

שמות חדשים בתעשייה ובאחסנה

העיר שבה נרשם היקף התחלות הבנייה הגבוה ביותר בייעוד תעשייה ואחסנה במחצית הראשונה של 2024 היא אשדוד, עם 54,172 מ"ר - ככל הנראה בשל הנמל המייצר ביקוש גבוה לאחסנה.

העיר השנייה בדירוג מפתיעה למדי: עפולה, עם 37,486 מ"ר. במקום השלישי קריית שדה התעופה, עם 24,160 מ"ר שהחלו להיבנות בייעוד זה במחצית הראשונה של השנה.

במקום הרביעי שם מפתיע: קיבוץ דביר (או דבירה בשמו הקודם) הסמוך לבאר שבע, שבו החלה בנייתם של 23,641 מ"ר שטחי תעשייה ואחסנה במחצית הראשונה של 2024.

"בחלק מהמקומות דמי השכירות החודשיים ברמת מעטפת (ללא עבודות גמר - י.נ) בייעוד תעשייה ואחסנה גבוהים יותר מדמי השכירות למשרדים", אומר שפרן. "זו עובדה שמראה את פוטנציאל הביקוש לייעוד הזה בהרבה מאוד מקומות.

"יש בנייה בכמויות, בכל רחבי הארץ, וגם במקומות חדשים כמו עפולה ועכו, בעיקר כי התחום הזה משנה את פניו: הוא נפתח אט־אט גם לסוחרים קטנים, ללקוחות קצה ואפילו למשקיעים. זה משנה את התמונה".