חברת אחוזת אלנבי בע"מ רכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי בתל אביב ב־46 מיליון שקל, מתוך כוונה להרוס ולבנות אותו מחדש עם דירות נופש. בינתיים, במשך כארבע שנים וחצי, החברה השכירה את יחידות הדיור שכבר היו בבניין.
בבואה לשלם מס רכישה, טענה החברה כי היא רכשה "קרקע" או "בניין", ולא דירות מגורים, ולכן עליה לשלם מס בשיעור 6% בלבד. רשות המסים לא קיבלה את הטענה וקבעה כי על הנכס חלים שיעורי מס רכישה של 10%־8%, היות שנרכשו "דירות מגורים" להשקעה.
● חדשות השבוע בנדל"ן | הנחה של כמיליון שקל: הגרלה ראשונה של דירות מוזלות בכפר סבא
● בלי צורך בהיתר הפעלה: הנחיה חדשה תאפשר קיצור זמנים משמעותי באיכלוס מבני מגורים
ועדת העררים לענייני מיסוי מקרקעין קיבלה בשבוע שעבר את גישת רשות המסים. בנוסף, היות שמדובר במחלוקת שמתעוררת רבות בין נישומים לרשות המסים, פנתה יו"ר הוועדה, שופטת המיסוי ירדנה סרוסי, למחוקק בבקשה לתיקון החוק, כך שיימנעו מקרים שדורשים פרשנות של בית המשפט באשר לכוונת הצדדים בעסקאות רכישה.
"אני מצטרפת לקריאה שנקראה עוד לפני כ־40 שנה, וחוזרת ונקראת על־ידי בתי המשפט, כי המחוקק יכונן מבחן אובייקטיבי בלעדי, שאינו דורש מבית המשפט 'לבחון כליות ולב' וכוונות עתידיות. זאת, בייחוד לאור הפער בין שיעורי המס על 'דירת מגורים' ועל זכות אחרת במקרקעין, פער שמביא ל'זגזוג' הולך וגובר בעמדות הצדדים".
רווח שנתי של כמיליון שקל
הבניין שרכשה חברת אחוזת אלנבי בע"מ נמצא ברחוב אלנבי 98 בתל אביב. הבניין מוגדר "מבנה לשימור ללא הגבלות מחמירות", כך שניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה של הבניין ולהוסיף לו שלוש קומות חדשות. במועד רכישתו על־ידי החברה, כלל הבניין בין היתר שתי קומות, שבפועל שימשו למגורים בלבד והושכרו לפני הרכישה ועד היום.
החוק והתקנות מבחינים בין מס הרכישה המוטל על רכישת נכס שהוא "דירת מגורים", לבין מס הרכישה המוטל על נכס שאינו "דירת מגורים". במקרה הראשון מס הרכישה מדורג ומשתנה בשיעורים של 10%-8% (שיעורי המס שהיו רלוונטיים בעת הרכישה של הבניין באלנבי), ואילו במקרה השני מדובר במס בשיעור אחיד של 6%. בהתאם, מחלוקות רבות מתעוררות בין רוכשים ובין מנהל מיסוי מקרקעין ביחס לסיווג הזכות הנרכשת.
ועדת הערר קיבלה את טענת חברת אחוזת אלנבי כי היא תכננה להרוס חלקים נרחבים מן הבניין ולבנות בו דירות שישמשו לדירות נופש. עם זאת, נקבע כי עדיין אין בכך כדי לקבל את הערר, שכן החברה הייתה מודעת היטב לכך שייקח זמן רב עד להריסת הבניין - כחמש־שש שנים רק עד להוצאת היתר הבנייה על־פי עדות נציג החברה בדיונים.
בנוסף, נקבע כי לדירות המגורים שהיו קיימות היה ערך אובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין, ואחוזת אלנבי המשיכה להשכירן ברווח שנתי של כמיליון שקל ויותר, המהווה תשואה של 2.5%-2%.
צוין כי אם אכן היה מוכח שהחברה הייתה אדישה למגורים, למשל אם היא לא הייתה מאריכה את חוזי השכירות הקיימים - היה מקום לקבל את הערר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
