האם ובאילו תנאים מותר להורות לרשות מקומית לסלק את ידה מרכוש משותף?

הכותב שותף בכיר ביוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחים במקרקעין ובתים משותפים

פסק דין עקרוני שניתן לאחרונה ע"י המפקח על רישום מקרקעין פתח תקווה, מאיר פורת, עסק בשאלה האם ובאילו תנאים מותר להורות לרשות מקומית לסלק ידה מרכוש משותף ולהחזיר את המצב לקדמותו.

● מחולון ועד רמת גן: תתכוננו לשלם 30% יותר בארנונה 
● ההפרטה יוצאת לדרך: משבוע הבא תוכלו לקבל היתר בנייה מאדריכל 

עובדות המקרה: המבקשים, נציגות בית משותף בעיר בני ברק ואחד מבעלי הדירות, הגישו תביעה למתן צו עשה למפקח על רישום מקרקעין פ"ת להורות לעיריית בני ברק לסלק ידה משטח הרכוש המשותף ולהורות על השבת המצב לקדמותו.

הבית המשותף מורכב משני מבנים הכוללים 38 דירות. לבית לא רשום תקנון מוסכם ולכן חל עליו התקנון המצוי. בין השאר טענו התובעים, כי הנתבעת, עיריית בני ברק, היא בעלת הזכויות של דירות הידועות כתת חלקות 1 ו־20 בבית המשותף.

טענה של הסגת גבול אינה מתיישנת

בכתב התביעה נטענו כמה טענות מרכזיות ובהן כי הרשות המקומית עושה שימוש ייחודי ברכוש המשותף, בין השאר בהפעלת יחידת שיקום לתושבי העיר שמתמודדים עם התמכרויות, ובנוסף עריכת ישיבות, בניית חדרי שירותים ומחסן, קביעת דלת בחדר המדרגות המשותף ואחסון של ציוד בתחום הרכוש המשותף.

מנגד טענה עיריית בני ברק בכתב ההגנה כי היא עושה שימוש סביר, נחוץ לקהילה ולקיומה של "הרשאה מכללה", וכן הוזכרו טענות שדין התביעה להימחק בהתאם לחוק ההתיישנות, ושיהוי בשל הגשת התביעה.

המפקח דחה את טענות הנתבעת לצורך בקבלת אישור או הסכמה של הנציגות להגשת התביעה. הגשת תביעה נגד הסגת גבול במקרקעין אינה מוגבלת רק לנציגות הבית המשותף, ויכולה גם מכוח סעיף 73 לחוק המקרקעין להיעשות גם על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף.

שנית, המפקח פורת דחה את טענת ההתיישנות. סעיף 59 לחוק המקרקעין קובע כי הוראות חוק ההתיישנות לא יחולו על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. המפקח הדגיש בפסק הדין כי תביעה לסילוק יד מטענה של הסגת גבול אינה מתיישנת.

נוסף לכך, הסגת גבול במקרקעין היא עוולה מתמשכת, ואינה מתיישנת.

למרות שיהוי משמעותי בהגשת התביעה, המפקח פסק כי אין מקום לדחות את התביעה והורה על מתן צו עשה נגד הנתבעת לפנות את חפציה משטח הרכוש המשותף.

המפקח פסק כי השימוש שהנתבעת, עיריית בני ברק עושה בשטח הרכוש המשותף הינו שימוש ייחודי שאינו סביר, השימוש אינו תואם את תנאי המקום לרבות הצבת ציוד ברכוש המשותף ובכך הנתבעת מונעת משאר דיירי הבניין לעשות שימוש ברכוש המשותף. ומהווה תפיסת חזקה ייחודית.

בנוסף, הוא פסק כי אין לנתבעת הרשאה מכללא לבצע שימוש ייחודי ברכוש המשותף, וגם אם הייתה הרשאה כזאת זכותם של בעלי הדירות לבטל את ההרשאה. לא הוצגה הוכחה כי כל בעלי הדירות נתנו את הסכמתם לשימוש הייחודי שביצעה הרשות בשטח הרכוש המשותף.

בשולי פסק הדין, המפקח מתח ביקורת נוקבת על עיריית בני ברק, וקבע כי הנתבעת אינה גוף פרטי אשר מוגבל ביכולותיו ויש באפשרותה של הרשות המקומית למצוא מקומות חלופיים להפעלת יחידת השיקום. "לא ייתכן ששירותים ציבורים חיוניים ככל שיהיו, יינתנו באמצעות הסגת גבול. הדבר נכון אף יותר ביחס לרשות המקומית, אשר מצופה ממנה לשרת את התושבים בהוגנות ותוך הקפדה על החוק", נכתב בהחלטה.

הנתבעת תשלם לנתבעת הוצאות המשפט לרבות שכר טרחת עו"ד ואגרת ההליך, בסך כולל של 9,000 שקל.

אנו סבורים כי פסיקה זאת של המפקח על רישום מקרקעין פ"ת מחזקת את חשיבות התנהלות חוקית גם של רשויות ציבוריות דוגמת רשויות מקומיות, לשמש דוגמה לציבור להתנהלות מנהלית חוקית בשימוש נכסי מקרקעין בדגש שטחים ברכוש המשותף.

פ"ת 195/22