משוק הדגים בהודו ועד הנדל"ן בישראל: כך נגישות המידע לציבור משפיעה על המחירים

חוקרי התיאוריה הכלכלית זיהו זה מכבר את התפקיד המרכזי שיש למידע על פעילות השווקים. לפני יותר מחצי מאה התבררה למשל התובנה התיאורטית שכשהשגת מידע כרוכה בעלות, והוא אינו מצוי באופן שווה בידי כל השחקנים, נפגעת הרווחה הכלכלית הכוללת. יתר על כן, בשווקים שבהם המידע אינו מושלם, מוצרים (או שירותים) בעלי איכות ותכונות זהות באופן שלא ניתן להבחין בכל הבדל ביניהם - עשויים להציג מחירים שונים.

● רבע מהעובדים בחברות מסחריות מסתירים המצאות מהמעסיקים שלהם. כך תוכלו להימנע מזה
● הפקולטה | למה דניאל הגרי נתפס כמנהיג, ומה מנהלים יכולים ללמוד ממנו על שקיפות
● הפקולטה | ה"אובססיה ללקוחות" של ג'ף בזוס הייתה גורם מכריע בדרך הפנומנלית של אמזון

אלא שבניגוד לכתיבה התיאורטית הרבה בנושא, המחקר האמפירי מוגבל יותר. הוא מתקשה לבחון ולמדוד את הקשר בין רמת המידע לבין התנהגות המחירים, זאת בשל מיעוט המקרים שבהם ניתן לצפות בהתרחשות השינוי ברמת המידע בשוק.

מקרה בוחן יוצא דופן וייחודי הציג שוק הנדל"ן הישראלי לפני יותר מעשור. אך בטרם נברר אותו נציג שני מקרים מהעולם.

מהפכת המידע

הכלכלן רוברט ג'נסן (2007) בדק את ההשפעה של המידע על פיזור המחירים בשוק הדגה בקרלה שבהודו. הוא מצא שאימוץ השימוש בטלפונים סלולריים בקרב דייגים וסיטונאים בקרלה, בשנים 2001-1997, הביא לירידה של כ־75% בפיזור המחירים בין תתי־השווקים באזור. הטלפונים אפשרו העברת מידע על המחירים בזמן אמת בכל אחד מתתי־השווקים, מה שהוביל למחירי עסקאות כמעט אחידים.

עוד הוא מצא שהשיפור הדרסטי בנגישות למידע חיסל לחלוטין את הבזבוז. בתקופה שלפני חדירת הטלפון הסלולרי 5%-8% מהדיג היומי לא נמכר ונזרק לאשפה. נוסף על כך, המידע המשופר הוביל לירידת מחירים בשיעור ממוצע של 4% ולגידול ממוצע ברווחי הדייגים.

במחקר ברוח דומה בחנה הכלכלנית ג'ני אקר (2010) את השפעת התפשטות התקשורת הסלולרית בניז'ר שבאפריקה על פיזור המחירים בשוק התבואה המקומי. המידע המשופר הביא לירידה של 10%-16% בפיזור המחירים.

ומה באשר לשוק הנדל"ן הישראלי? ב־2010 הורה בית המשפט לרשות המסים לחשוף לציבור באופן שוטף את כל המידע על עסקאות הנדל"ן. לראשונה הנתונים נחשפו והפכו נגישים באתר הרשות. הוראה זו, שהתקבלה בהפתעה בידי אנשי המקצוע, אף הובילה לצמיחת אתרים פרטיים שהנגישו לציבור את הנתונים באופן ידידותי ובתוספת מידע רלוונטי.

במחקר משותף עם עמיתי ד"ר רוני גולן (2019) בחנו את השפעת השיפור האמור במידע בשוק הנדל"ן בישראל על פיזור המחירים בו. בשונה מהמחקרים שהוזכרו לעיל, שבהם המוצרים (דגה ותבואה) היו הומוגניים במידה רבה, המוצרים בשוק הנדל"ן (דירות ובתים) נוטים להיות הטרוגניים, שונים זה מזה. שתי דירות בעלות שטח ומספר חדרים דומה עשויות להיות שונות מאוד במאפיינים כגון מיקום וקומה.

לכן מדידת פיזור המחירים על פני זמן, בפרט לפני ואחרי השיפור במידע, דורשת שימוש בשיטות סטטיסטיות שמפקחות על ההבדלים בתכונות הנכסים. בבחינת כלל עסקאות הנדל"ן בדירות יד שנייה בתקופה שלפני ואחרי חשיפת המידע (כרבע מיליון תצפיות בשנים 2013-2007 ב־57 מתוך 76 הערים בישראל) מצאנו ירידה ממוצעת של כ־18% בפיזור המחירים (של נכסים שווי איכות) בעקבות השיפור במידע.

אזורים מוחלשים מרוויחים יותר

יתר על כן, הירידה הייתה מתואמת באופן שלילי עם הרמה החברתית־כלכלית של השכונות שנבחנו: ככל שזו נמוכה יותר, כך הביא השיפור במידע לירידה חדה יותר בפיזור המחירים. ממצא זה מוסבר בכך שלרשות קונים ומוכרים באזורים פריווילגיים יותר קיימים כלים ואמצעים אפקטיביים יותר שמסייעים להתגבר על היעדר המידע הציבורי (למשל, יותר משרדי תיווך או השכלה פיננסית של הקונים והמוכרים). ולפיכך, האזורים הפחות פריווילגיים חווים השפעה דרסטית יותר מחשיפת המידע.

במחקר המשך (2022) הראינו שהשיפור האמור במידע אף קיצר משמעותית את חיי המדף של הנכסים העומדים למכירה. לאחר שפיקחנו על משתנים מסבירים אחרים, מצאנו שכל ירידה של 1% בפיזור המחירים מתואמת עם עלייה של 0.63% בהסתברות להצלחתה של העסקה בכל רבעון. או במילים אחרות, ירידה של 18% בפיזור המחירים, שנמצאה במחקר הקודם, מתואמת עם עלייה של כ־11% בסיכוי לסגירת העסקה בכל רבעון.

 פרופ' דני בן שחר / צילום: מיכה לובטון

לסיכום, מהמחקר האמפירי עולה שטיוב המידע נושא פוטנציאל להשלכות חיוביות על השחקנים ועל תוצאות התנהלותם בשוק. בצל העובדה שרוב שוק הנדל"ן הישראלי עדיין סובל מחוסר משווע במידע, למשל שוק המשכנתאות השרוי בעלטת מידע ציבורי מוחלטת ושוק הנדל"ן המסחרי שהמידע הציבורי עליו מצומצם מאד - ניתן רק לקוות שהרגולטורים וקובעי המדיניות יפעלו במרץ לקידום חשיפת המידע והשקיפות בתחום לרווחת כלל משקי הבית בישראל.

לקריאה נוספת:

Aker, J. C. (2010). Information from markets near and far: Mobile phones and agricultural markets in Niger. American Economic Journal: Applied Economics , 2 , 46-59. 

Jensen, R. (2007). The digital provide: Information (technology), market performance and welfare in the South Indian fisheries sector. Quarterly Journal of Economics , 122 (3), 879-924. 

Ben-Shahar, D., and R. Golan (2019). Improved information shock and price dispersion: A natural experiment in the housing market. Journal of Urban Economics , 112 , 70-84.

Ben-Shahar, D., and R. Golan (2022). Price dispersion and time-on-market in the housing market. Journal of Housing Economics , 58 .