רשות המסים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ישלימו בחודשים הקרובים מקצה שיפורים במדידת מגמות המחירים הריאליות בשוק הנדל"ן, והערכה היא כי בדצמבר או בינואר הקרובים יפורסם מדד מחירי דירות מעודכן. רשות המסים החלה לחייב הכללת ממ"דים ברישומי עסקאות על דירות ישנות, ובקרוב ייכללו בחישוב גם ההנחות שמקבלים רוכשי הדירות החדשות במסגרת המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן. השינויים הצפויים מבוצעים בעקבות ביקורת שנמתחה כי המדד בתקופת המלחמה מוטה כלפי מעלה.
● התוכנית שתקפיץ את הארנונה ותהיה רלוונטית בעיקר בערים הללו
● פרשנות | המגמה שמרסנת את מחירי הדיור. האם יש סיבה לאופטימיות?
ביום שלישי האחרון פורסם מדד מחירי הדירות האחרון. הוא כולל עסקאות מכירה של דירות חדשות ויד שנייה, ובתשעת החודשים הראשונים למלחמה הוא עלה בכ־7%. בסך־הכול קצב העלייה השנתי מאז פרוץ המלחמה מגיע ל־9.5%.
כשמפרקים את המדד לרכיביו, מגלים פערים משמעותיים: מדד הדירות החדשות עלה מאז פרוץ המלחמה ב־4.3%. אין בנמצא מדד לדירות מיד שנייה, שהן רוב השוק, אך משיקלול בין המדד הכולל למדד הדירות החדשות ניתן להקיש, כי מחירי הדירות יד שנייה עלו בתקופה הזו בשיעור דו־ספרתי.
אך עד כמה מדובר בעליות אמיתיות? המציאות המיוחדת שנוצרה בשוק הנדל"ן במהלך המלחמה שהתחילה קצת לפניה עם העלאות הריבית במשק, מאתגרת במיוחד את הלמ"ס בשני נושאים, שלגביהם אין לה מענה נכון להיום.
לא "מחיר מחירון"
הנושא הראשון הוא מבצעי היזמים על דירות "על הנייר", כלומר דירות שטרם הוחל בהקמתן, או שהן נמצאות בשלבים מאוד מוקדמים. בתקופה הנוכחית שוק הדירות החדשות רווי במבצעי קבלן בנוסח "80־20" למשל (ויש גם 90־10, ו־95־5). במסגרת מבצעים אלה, הרוכשים משלמים על הדירות מקדמה של 20%, ובמקום השיטה המקובלת של תוספת תשלומים במקביל להתקדמות הבנייה, הם משלימים את יתרת התשלומים רק בעת האכלוס.
דחיית התשלומים הללו מהווה הטבה ניכרת, שכן היזם מסבסד את ההצמדות והריביות הנובעות מהסדר זה, ולכן היא מגלמת גם הנחה משמעותית במחיר.
כיום הלמ"ס לא יודעת על קיומם של מבצעים כאלה כמו גם על שדרוגים נוספים, כמו תוספת מטבח, ריהוט או מיזוג אוויר לדירה, שמגלמים אף הם הטבות כלכליות לרוכשים אך לא משתקפים ב"מחירי המחירון". כך, המחירים הריאליים של הדירות החדשות נמוכים מהערכים הנקובים שלהן. לפיכך, עליות המחיר האמיתיות נמוכות מהמשתקף במדד.
עניין אחר שלגביו אין ללמ"ס כיום מענה נראה חמור אף יותר, והוא קשור לדירות מיד שנייה. כאמור, קצב עליית המחירים של דירות אלה גבוה במיוחד, ואולם מצד שני כמות העסקאות החודשית שמבוצעת בשוק היד שנייה אינה גבוהה, ועל פניו לא נראה כי יש סיבה שהוא ימריא בקצב כזה. הטענה שמגיעה מהשטח אומרת, כי שוק הדירות מיד שנייה נחלק לשני סוגים: דירות עם ממ"ד, שמחיריהן אכן עולים, ודירות ללא ממ"ד, שסובלות מביקושים מופחתים בעת המלחמה ונמכרות פחות ואולי אף במחירים נמוכים יותר. דירות אלה מהוות חלק גדול, ואולי אף רוב של היצע הדירות יד שנייה בשוק, אך ההערכה היא כי שיעורן מכלל הרכישות נמוך עקב רתיעת הרוכשים.
לאור זאת טוענים המבקרים, כי אם ללמ"ס היה מידע לגבי שני סוגי הדירות הוא היה מאבחן שמחירי דירות מסוג אחד אכן עולים במהירות, אך מחירי דירות מהסוג השני אולי אפילו יורדים, והמדד הכולל היה נמוך יותר מזה שמתקבל כיום. עד כה היו מגיבים בלמ"ס לטענה זו, כי ממ"דים החלו להקים בתחילת שנות ה־90, ועל כן ניתן לדעת אם יש בדירות ממ"דים לפי שנת הקמתן. ואולם כאן התגלו שתי בעיות: הראשונה - פעמים רבות הרישומים ברשות המסים על גילאי הדירות משובשים, וקשה לדעת מהם מתי באמת הן הוקמו. השנייה - במסגרת תמ"א 38 שופצו דירות ישנות, והוקמו בהן ממ"דים, במיוחד באזורי תל אביב וחיפה.
שינוי בנוסחה
לפני כחמישה חודשים התקיימה ישיבה של בכירי רשות המסים, משרד האוצר והלמ"ס, שבה כל הגורמים הסכימו על כך, שמדובר בבעיות שיש לטפל בהן. סוכם אז, כי לגבי מבצעי היזמים ייערך פיילוט שיבחן 100 עסקאות על דירות חדשות, ותיבדק האפשרות לדרוש מהיזמים שליחת נספח תשלומים בתחילת החוזה.
עוד נקבע, כי רשות המסים תוסיף סעיף בטופס הדיווח שיש למלא בעת ביצוע עסקת נדל"ן, שיחייב את הצדדים לדווח אם לדירה יש ממ"ד או לא. סעיף זה נמצא רק לדירות שהוקמו לפני 1990 (כי מאז הוקמו ממ"דים בכל הדירות כסטנדרט).
ואכן, הרשות החלה לחייב את הצדדים לעסקאות לדווח על הימצאו של ממ"ד. מהרשות נמסר בהתייחס לזה כי, "החל מיום 28 במאי 2024 נוסף בטופס הדיווח המקוון על מכירת דירה, שדה חובה על דיווח קיומו של ממ"ד מכיוון שנתון זה משפיע על שווי השוק של הדירה". מהלמ"ס נמסר בעניין זה, כי יש לקיים עוד דיון מקצועי בנושא, כדי להטמיע את הנתונים במדד. לגבי מבצעי היזמים, נמסר כי "רשות המסים אמורה להכניס את משתנה זה לדיווח בתחילת נובמבר, כך שאם הכול ילך כשורה, נראה נתונים כבר בדצמבר".
לאור זאת ניתן להעריך כי בחודשים הקרובים ייכללו המבצעים הפיננסיים של היזמים במדד מחירי הדירות, בעוד שעניין הממ"דים יצריך את הלמ"ס להטמיע שינויים בנוסחת המדד, מה שאולי ייארך מעט יותר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
