מה גורם לענקיות הנדל"ן המניב עזריאלי ומליסרון להמר בגדול על שוק המגורים

שוק המשרדים בארץ נחשב במשך שנים למנוע צמיחה משמעותי עבור חברות הנדל"ן המניב הגדולות במשק, אלא שבשנה וחצי האחרונות מגלה שוק זה סימני התקררות, בדגש על הערים שמחוץ לתל אביב. זאת על רקע גידול בהיצע הנכסים מחד והתקררות הפעילות במשק מאידך. כך למשל, בדוחות חברת הנכסים ריט 1  לרבעון השני, נכתב בדבר המשך של המגמה שהחלה בשנת 2023 של "התמתנות בביקושים והתארכות שלב המו"מ לסגירת הסכמים עם שוכרים חדשים, בעיקר לאור המצב הביטחוני והאקלים הכלכלי והפוליטי, והירידה בהשקעות בענף ההייטק המקומי".

● ניתוח | "התיאבון שלו לעסקאות מעולם לא נחלש": מה עומד מאחורי מסע הקניות של יצחק תשובה 
● עזריאלי נכנסת בגדול לשוק המגורים: זו העסקה שעל הפרק 

בהחלט ייתכן שמדובר באחת הסיבות לכך שבשתי חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, עזריאלי  ומליסרון , החליטו לאחרונה להמר במאות מיליוני שקלים על שוק הבנייה למגורים ככזה שיספק מנוע צמיחה חדש לעסקיהן. בשתי ענקיות הקניונים נקטו במהלך דומה של רכישת חברה מהמוכן: לאחר שמליסרון דיווחה בשבוע שעבר על השלמת הרכישה של החברה הוותיקה אביב ייזום, דיווחה עזריאלי בתחילת השבוע הנוכחי על מתווה לעסקה שתעביר לידיה את השליטה בחברת צמח המרמן, העוסקת בייזום, פיתוח ובניית פרויקטי נדל"ן למגורים למכירה בישראל.

על פי הצעתה של עזריאלי, העסקה תתבצע בדרך של "מיזוג משולש הופכי", כך שצמח המרמן תהפוך לחברה פרטית עם אג"ח נסחרות בבורסה, בבעלות מלאה של עזריאלי ובעלי השליטה הנוכחיים בחברה. עזריאלי מציעה לצמח המרמן לרכוש בשלב ראשון את מניות הציבור בחברה (56.7% מההון) לפי שווי של 635 מיליון שקל לחברה היזמית, גבוה ב-6% מהשווי שבו פתחה את המסחר ביום ראשון.

בעקבות הדיווח זינקה מניית צמח המרמן  בכ-14% למחיר המגלם לה שווי שוק של 684 מיליון שקל, אולי בשל הערכת המשקיעים כי המחיר שמציעה עזריאלי יעלה. ביחס להון העצמי של צמח המרמן - משקפת ההצעה פרמייה של 31%.

בעלי השליטה בצמח המרמן, חיים פייגלין, רן בן אברהם ובני משפחותיהם, המחזיקים ביתרת מניות החברה (43.3%) יהיו רשאים למכור במסגרת השלב הראשון בעסקה, יחד עם יתר בעלי המניות בצמח המרמן, חלק מהחזקותיהם. זאת באותם תנאים ובאופן ששיעור החזקותיהם לאחר המכירה החלקית לא יפחת מ-33.33% מההון.

במקביל להצעת הרכישה, עזריאלי התקשרה עם בעלי השליטה בצמח המרמן במזכר עקרונות לא מחייב, הדן בהסדרת מערכת היחסים ביניהם ביחס להחזקותיהם בצמח המרמן ולניהולה לאחר השלמת העסקה. פייגלין ובן אברהם, בעלי השליטה המכהנים בתפקידי המנכ"ל והיו"ר של צמח המרמן בהתאמה, ימשיכו בתפקידיהם ככל שתושלם העסקה. לשני הצדדים גם יינתנו אופציות למכירת יתרת מניות בעלי השליטה בצמח המרמן לעזריאלי.

ההצעה כפופה עדיין להשלמת בדיקת נאותות על-ידי עזריאלי, למו"מ בין הצדדים לגבי תנאי העסקה ולתנאים מתלים נוספים.

גם פעילות קבלנית והקמת נכסים מסחריים

קבוצת עזריאלי, בשליטת היו"ר דנה עזריאלי, נסחרת בשווי שוק של 35 מיליארד שקל. החברה מחזיקה ב-22 קניונים ומרכזים מסחריים בשטח של 365 אלף מ"ר. בתחום המשרדים יש לה 16 מגדלי משרדים שונים בשטח של 649 אלף מ"ר לצד החזקות בנכסי משרדים בחו"ל. בשנים האחרונות פיתחה לעצמה עוד תחומי פעילות, בהם תחום חוות השרתים, דיור מוגן, ויש לה גם פעילות מתונה בתחום המגורים בדמות דיור להשכרה.

ההשקעה בצמח המרמן מאפשרת כאמור לעזריאלי לקנות מהמוכן חברה בעלת פעילויות ייזום, פיתוח והקמה בתחום הדיור בישראל, לצד פעילות קבלנית שתוכל לשמש בעתיד גם את עזריאלי. בנוסף היא גם יוזמת הקמת נכסים מסחריים. בסוף המחצית הראשונה של 2024 היו לצמח המרמן 21 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע שונים בערים תל אביב, רמת גן, חיפה, הוד השרון, גבעתיים, לוד ונתניה. צבר הדירות להקמה עמד על 4,780 יחידות, שמתוכן מוצעות למכירה כיום 1,970 דירות. כמו כן, מקדמת החברה גם 18 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

צמח המרמן מכרה במחצית הראשונה של 2024 דירות בכ-298 מיליון שקל, כשהמחיר הממוצע ליחידת דיור עמד על 2.65 מיליון שקל. זו ירידה של כ-32% ביחס למחיר הממוצע של דירה שנמכרה במחצית המקבילה אשתקד שהיה כ-4 מיליון שקל. ההכנסות ממכירת דירות עלו ב-44% במחצית הראשונה ביחס לתקופה המקבילה. בשורה התחתונה רשמה צמח המרמן רווח של 16.7 מיליון שקל במחצית הראשונה, ירידה של כ-50% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

"קורלציה נמוכה לתחומי המסחר והמשרדים"

לעסקה הנרקמת בעזריאלי קדם כאמור מהלך דומה של מליסרון, שבשליטת ליאורה עופר ובניהולו של אופיר שריד. זו השלימה בשבוע שעבר את רכישתם של 50% מחברת אביב ייזום מידי האחים דורון אביב ודפנה הרלב, תמורת 625 מיליון שקל (לפי שווי של 1.25 מיליארד שקל לאביב ייזום).

קבוצת אביב הוקמה בשנת 1963, ולאורך השנים היא בנתה פרויקטים מגוונים בארץ מתחומי המגורים, המסחר ועד למבני ציבור ותשתיות. ב-2022 רכשה מליסרון מחצית מאביב ייזום לפי שווי של 845 מיליון שקל, והזרימה לתוכה 450 מיליון שקל, ולאחים אביב שילמה עוד 150 מיליון שקל. אביב יזום מחזיקה בצבר של 3,600 יחידות דיור לשיווק באזור המרכז. הפרויקטים של אביב יזום ממוקמים במגוון ערים בהן תל אביב, גבעתיים, רמת גן, הרצליה וחולון. 

"אני מעריך שבעזריאלי הבינו את מה שמליסרון זיהתה באביב ייזום", אומר גורם בשוק ההון, שלהערכתו "שתי החברות הבינו שתחום המסחר די רווי ופחות צריך שטחים חדשים, ושהעתיד של תחום המשרדים בארץ נראה פחות חיובי כיום. ואילו כניסה לפעילות או התרחבות בלוגיסטיקה קשה יותר מבחינת היצע הקרקעות הזמינות לשם כך. לכן להיכנס בארץ לתחום המגורים נראה כצעד הגיוני, מאחר שענף זה הוא בקורלציה נמוכה לתחומי המסחר ומשרדים".

עוד הוא אומר כי "לא מדובר ברכישה גדולה ביחס לעזריאלי - פחות מ-2% מהשווי הבורסאי. צמח המרמן מחזיקים גם בנתח מסיון ביצוע, חברה מוערכת מתחום בניית פרויקטים, מה שעשוי לסייע לעזריאלי בעתיד".

ענף הבנייה למגורים בארץ נחשב לכזה שהסיכונים בו גברו בשנה האחרונה בשל המלחמה והמחסור בפועלים, מבצעי הקבלנים לציבור הרוכשים (80/20 ו-90/10) והריבית הגבוהה - שמכבידים על הפועלים בענף.