המכה שבדרך למשקיעי הנדל"ן ה"כבדים", והמאבק שצפוי בוועדת הכספים

האם משקיעי הנדל"ן יתמודדו בקרב עם מס חדש? השאלה הזו נדונה בוועדת הכספים של הכנסת, שם צפוי מאבק עיקש בנושא. כחלק מחבילת ההתאמות התקציביות של משרד האוצר, מוצע להרחיב את "מס היסף", ולהטיל אותו גם על רווחי נדל"ן.

● מהמכוניות החשמליות ועד למשקיעי הנדל"ן: הרגע המכריע של המסים החדשים
● מס של 175%: ההחלטה שעשויה לטלטל את שוק הקנאביס המקומי

על פי ההערכות באוצר, ההכבדה על המשקיעים צפויה להוסיף לקופת המדינה קרוב לחצי מיליארד שקל בשנה. אם המהלך ייבלם, כפי שכבר קרה בעבר, באוצר ייאלצו לחזור לשולחן השרטוטים ולנסות למצוא מקור תקציבי אחר בסדר גודל דומה. וכאמור, צפוי להם מאבק לא פשוט בוועדת הכספים בראשותו של ח"כ משה גפני.

זו לא הפעם הראשונה שבה באוצר מבקשים לשים על המוקד את משקיעי הנדל"ן "הכבדים", משימה שתמיד נתקלת בקשיים - כמו למשל הניסיון של שר האוצר לשעבר משה כחלון עם "מס דירה שלישית". אפילו ניסיונות למהלכים הרבה יותר קטנים - כמו החלת חובת דיווח בלבד לכל מי שמשכיר דירה - נכשלו. אבל אנשי האוצר מגיעים ערוכים.

לשיטתם, מדובר ב"מס עשירים". מי שיישאו בו, לפי נציג רשות המסים שהגיע לוועדה, הם "99% מהמאיון העליון ו־50% מהאלפיון העליון, כלומר משקי בית שמרוויחים מעל 20 מיליון שקל בשנה. אנחנו רואים שהמיסוי על רווחי הון יחסית למיסוי על עבודה הוא מאוד נמוך". המטרה מבחינתם היא לתקן עיוות שהחריג את משקיעי הנדל"ן ממס היסף.

מי ישלם, וכמה?

מס היסף העדכני ישפיע לראשונה גם על בעלי הכנסות שוטפות שאינן גבוהות - אלה ייקפצו מעל רף המס רק בעקבות מכירת דירה שאינה למגורים. עד כה הם היו פטורים מהתשלום הנוסף למדינה.

הרובד הראשון של מס היסף הקיים, שראשיתו בוועדת טרכטנברג משנת 2011 - הוא תוספת מס של 3% המוטלת על כל שקל החורג מהתקרה שנקבעה בחוק להכנסה שנתית (721 אלף שקל, מכל מקורות ההכנסה).

זאת, עד כה, למעט חריג משמעותי אחד: מכירת דירות ששוויין נמוך מ־5.3 מיליון שקל (כלומר שאינן דירות יוקרה). על גבי זה, מבקש האוצר כעת להוסיף רובד שני: מס נוסף של 2% שיחול רק על הכנסות הוניות - כולל, לראשונה, רווחים ממכירת כל דירה שאינה דירת מגורים יחידה - הפטורה ממס שבח.

מדובר בגזירה משמעותית עבור משקיעי הנדל"ן ואנשים שמחזיקים בבעלותם יותר מדירה אחת. כיום, הרוב המכריע של עסקאות הנדל"ן פטורות מחישוב מס היסף. לפי התוכנית החדשה, כל רווח ממכירת דירה להשקעה ייכנס לבסיס החישוב של מס היסף הנוסף (2%). כך, משקיע נדל"ן שהכנסתו השנתית מהון עולה על 721 אלף שקל, ישלם על הרווח ממכירת דירה להשקעה את מס היסף החדש, בנוסף למסים הרגילים.

במקביל, ההצעה תשפיע משמעותית על בעלי הכנסות גבוהות מהון, כמו מדיבידנדים, שכירויות, ריביות ועוד. אלה ישלמו מעתה מס יסף מצטבר של 5% על הכנסותיהם ההוניות מעל התקרה (3% במודל הקיים ועוד 2% בחדש), בעוד שעל הכנסות מעבודה או מעסק (יגיעה אישית) ימשיכו לשלם את מס היסף הרגיל של 3%.

על פי דברי ההסבר של האוצר שצורפו להצעת החוק, המהלך נועד לתקן עיוות היסטורי במערכת המס. נתוני רשות המסים מראים כי שיעור המס האפקטיבי הממוצע של המאיון העליון עמד בשנת 2023 על כ־26% בלבד, ושיעור המס האפקטיבי הממוצע ברבעון העליון עמד על כ־21% בלבד. נתונים אלה משקפים מצב שבו "חלק גדול מההכנסות של אותם יחידים ממוסה בשיעורים נמוכים הרבה יותר מאשר מי שהכנסתם החייבת נמוכה יותר אבל נובעת מעבודה או ממשלח יד".

בנוסף להרחבת בסיס המס, ההצעה כוללת שינוי משמעותי בעיתוי גביית המס בעסקאות נדל"ן. בעוד שכיום מס היסף משולם רק בסוף השנה במסגרת הדוח השנתי, לפי ההצעה החדשה, בעסקאות מקרקעין המס ייגבה כבר בשלב שומת מס השבח. זאת, כדי "לטייב את גביית המס הנוסף ממי שחייב בו בשל מכירת זכות במקרקעין".

החוק החדש, אם יאושר, צפוי להיכנס לתוקף בינואר 2025, כחלק מחבילת צעדי המיסוי שפוצלה מחוק התקציב. הפיצול נועד להבטיח את כניסת השינויים לתוקף במועד לתחילת השנה החדשה, ללא תלות באישור התקציב הכולל שצפוי להתעכב עד פברואר.

השלכות על השוק

למרות ההצדקה המוסרית לקחת מהאמידים ביותר בשעה שכל הציבור עומד תחת נטל גזירות כבד בתוכניות תקציב 2025, יש מקום להעלות בדיוני הוועדה את השלכות הרוחב האפשריות על ענף הנדל"ן. למשל, האם הכבדת המיסוי על משקיעי דירות לא יתגלגל לעליית מחירי הדירות והשכירויות?

נשיא איגוד לשכות המסחר, שחר תורג'מן, אומר לגלובס כי אומנם טרם גיבשו עמדה על העמקת מס היסף, אבל כבר מכין את הקרקע להתנגדות: "העיקרון המקודש הוא שככל שתעלה את נטל המס על בעלי עסקים, אתה מריץ אותם ריצת אמוק לתוך תכנוני מס. יש אפשרויות אין ספור לעשות תכנוני מס. ככל שאתה מפחית את הנטל, תקבל יותר מסים. זה נכון גם בנושא של אגירת הרווחים בחברות. תופעת האגירה התגברה מאז שהמס על דיבידנדים עלה ב־2012".