התרגיל שניפח את שווי הקרקע שרכש דמרי בשדה דב

חברת הבנייה י.ח דמרי, שבשליטת הקבלן יגאל דמרי, דיווחה בשבוע שעבר על השלמת העסקה לרכישת קרקע בשדה דב בצפון ת"א תמורת 1.1 מיליארד שקל. בד בבד עם השלמת העסקה, דיווחה דמרי כי התקשרה בהסכם לקבלת הלוואה בסך 825 מיליון שקל לצורך מימון רכישת הקרקע. הדיווח גם חשף הטבה לא שגרתית לה זכתה החברה מידי הבנקים המממנים, לאומי ודיסקונט: רוב ההלוואה, בהיקף של 550 מיליון שקל למשך שנתיים, ניתנה לדמרי ללא ריבית והצמדה. בחישוב פשוט הכולל את תנאי ההלוואה על שאר הסכום (פריים+0.3%־0.7%) מדובר בהטבה בשווי של 65 מיליון שקל.

● המניה שעלתה פי 10 מתחילת השנה ונוגסת בשוק של מארק צוקרברג 
● בעלי המניות אישרו: השליטה בצילו בלו בידי יצחק תשובה ודודו זבידה 

תנאי ההלוואה הנוכחים שקיבל דמרי

את רכישת הקרקע בשדה דב סיכמה דמרי בחודש יולי האחרון כחלק מהסדר החוב של חברת הבנייה חנן מור, מול הנאמן להסדר, והיא זכתה לאישור בית המשפט. חנן מור (כיום צילו־בלו) רכשה את אותה הקרקע במכרז רשות מקרקעי ישראל באוגוסט שנת 2021 במחיר של כ־1.5 מיליארד שקל (כ־400 מיליון שקל מעל המחיר ששילמה כעת דמרי). היא מימנה את הרכישה באמצעות הלוואת ענק בהיקף של כ־1.3 מיליארד שקל מידי בנק לאומי, בנק דיסקונט, הפניקס ומיטב.

אלא שלאחר שהריבית בישראל עלתה לשיא של יותר מעשור, לא הצליחה חנן מור לשרת את החוב היקר, שבדיעבד היה גדול על מידותיה, ונקלעה אשתקד לסחרור שהוביל להסדר חוב שסוכם במאי השנה. כחלק מאותו הסדר הועמדה הקרקע בשדה דב למכירה על ידי הנאמן להסדר מטעם בית המשפט, עו"ד אוהד גינדיס.

על פי מקורבים לעסקת המכירה, בשלב ראשון ביקשה דמרי לשלם עבור הקרקע בשדה דב מיליארד שקל. בהמשך נאותה חברת הבנייה להגדיל את התמורה בעוד 100 מיליון שקל, כאשר במחיר שהציעה שוקללה הלוואת המוכר הנדיבה שמעמידים לה כעת הבנקים לאומי ודיסקונט. בעקבות המכירה לדמרי, נושי הקרקע בשדה דב - קרי צמד הבנקים המממנים לאומי ודיסקונט וכן הפניקס ומיטב - מופסדים על ההלוואה לחנן מור בכ־200 מיליון שקל.

לגלובס נודע עוד כי אם תחל דמרי למכור דירות במהלך השנתיים הקרובות, קרי בתקופת ההלוואה, ייכנס לתוקף מתווה פירעון שעליו סיכמה דמרי מול צמד הבנקים, שעשוי לצמצם עוד יותר את החוב שצריכה דמרי להשיב.

מלבד ההלוואות שנטלה, את יתרת רכישת הקרקע מימנה דמרי בעזרת גיוס הון של 350 מיליון שקל ממספר גופים מוסדיים: אלטשולר שחם, הראל ביטוח וילין לפידות וקרנות גידור. הגיוס הושלם רגע לפני עדכון המדדים האחרון בתחילת נובמבר האחרון, במסגרתו החלה להסחר במדד הדגל ת"א 35.

מתי יתחילו שיווקי הדירות בשדה דב?

על הקרקע של דמרי במתחם שדה דב ניתן להקים 458 יחידות דיור, 70 חדרי מלון וכ־1,500 מ"ר שטחי מסחר. עוד בתקופה שבה הקרקע הייתה בבעלותה של חנן מור, אנשיה דחפו לקבלת היתר בנייה לפרויקט, ואף קיבלו אישור (בתנאים) לתוכנית העיצוב האדריכלית שלו, הנחשבת לשלב האחרון לפני קבלת היתר בנייה. על פי ההערכות, דמרי תקבל היתר ראשוני (היתר חפירה ודיפון) בעוד כמה חודשים, ואז תוכל להתחיל בשיווק הפרויקט בפועל.

דמרי היא חברת הבנייה למגורים הגדולה בבורסה בת"א עם שווי שוק של 7.6 מיליארד שקל, לאחר שהשלימה עלייה של 50% בשנה האחרונה.