"אם קבוצת רכישה לא מציגה הנחה של 15% על השוק - אל תצטרפו"

בחודש ינואר גזרו שופטי בית המשפט המחוזי בתל אביב עונש של 7.5 שנות מאסר על יזמת הנדל"ן ומארגנת קבוצות הרכישה, ענבל אור. היא הורשעה בעבירות מס חמורות, במרמה, תחבולה וזיוף ובעבירות על חוק הגנת הצרכן. הפרשייה המתוקשרת, לצד ההסתבכות הכלכלית והרצח של מארגן קבוצות הרכישה אלדד פרי, הרחיקו רבים מתחום קבוצות הרכישה לתקופה ארוכה, אך על רקע העלייה במחירי הדיור בישראל, יש מי שמזהים כעת קאמבק אפשרי של התחום.

● כסף בקיר | משקיע הנדל"ן שהתחיל רק עם 60 אלף שקל בכיס 
● כסף בקיר | עם תשואה של 25% בשנה: כך תוכלו להשקיע בנדל"ן בלי לקנות דירה
● כסף בקיר | מכר דירה ששווה 2 מיליון שקל כדי לקנות נכסים בשווי כפול

"בסוף אנשים צריכים לגור איפה שהוא, וכשמחירי הדירות עולים מחפשים פתרונות. אני חושב שהקבוצות 'קיבלו בעיטה' בשל כמה פרשות לא נעימות, אבל כעת אחרי כמה שנים של שקט הן חוזרות", אומר עו"ד יואב זהבי, ראש משותף של מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM). לדבריו, אחרי שנים של קיפאון כמעט מוחלט, הוא קיבל בחודשים האחרונים פניות רבות מקבוצות רכישה.

"כסף בקיר", פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, פגש אותו ואחרים בכדי לעמוד על הכללים שחשוב שיכיר כל מי שחושב להיכנס לקבוצת רכישה בשנת 2025.

ההבדל בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים

"קבוצת רוכשים דומה לארגון צרכנות, או שהיא נעשית במסגרת ארגון כזה", מסבר עו"ד זהבי. היזם מרוויח מכירה מהירה ובכמות יחסית גדולה, והקונים נהנים מהנחה מסוימת. בשונה מכך, קבוצת רכישה היא למעשה זו שיוזמת ומקדמת את הפרויקט.

"קבוצת רכישה זה שם לא רשמי. עד היום, למעט בחקיקה שקשורה במיסוי, לא הייתה הגדרה מסודרת לנושא של קבוצות רכישה. מהמקום הזה הסכם השיתוף שנכתב עבור כל קבוצה הוא למעשה ספר החוקים. מה שלא קיים בו עלול לייצר פערים וסימני שאלה, בין קבוצות שונות או בין אינטרסים שונים בקבוצה, ולכן יש לנסח אותו בקפידה", מסביר עו"ד זהבי.

המע"מ עליכם, אז איפה מתחבא הרווח

כבר שנים רבות שקבוצות רכישה חייבות בתשלום מע"מ על רכישת קרקע, כמו הקבלנים. היות שגם צריך לשלם עבור הבנייה בפועל, נשאלת השאלה היכן נמצאת ההנחה הפוטנציאלית במחיר הדירה הסופי? "ההבדל הוא שבקבוצות אין רווח יזמי", מסביר עו"ד זהבי. לדבריו, ההוצאות על הקרקע והבנייה יוצאות מהכיס של חברי הקבוצה ואין צורך להעמיס על הפרויקט גם רווח ליזם, וגם לא הוצאות כמו פרסום, שיווק ועוד.

הפער הזה עומד בבסיס של הפוטנציאל להנחה משמעותית במתווה הקבוצות. מארגן הקבוצה מתוגמל אף הוא במחיר מוסכם, ולכן גם זו הוצאה שיש לקחת בחשבון.

מהי הנחה סבירה במסגרת קבוצת רכישה

במסגרת הפודקאסט התארח גם מארגן קבוצות הרכישה שמעיה פרוש, שגם הוא מזהה שהרוכשים בשלים שוב להיכנס לתחום - בעיקר בשל רמת המחירים הנוכחית והאפשרות להנחה משמעותית. לדבריו, "קבוצה שלא מציגה הנחה של 15%־20% ממחירי השוק - אל תצטרפו אליה". וכשפרוש מדבר על המספרים הללו, הוא מתכוון לדוח של שמאי שמקובל גם על בנקים. עו"ד זהבי מסכים: "למצוא הנחה של 3%־5% בשוק הרגיל זה דבר נדיר ואני מתכוון להנחה מהמחיר האמיתי ולא מהנקוב. אני חושב שבקבוצות רכישה ניתן לחסוך אפילו 15%, ובשוק עולה אפילו יותר מזה".

יתרון אחד שעשוי "לנצח" שורת חסרונות

היתרון הבולט בקבוצות הוא המחיר הנמוך לעומת השוק. אחרת לקבוצה אין זכות קיום. מנגד, רשימת האתגרים או החסרונות יחסית ארוכה. "היתרון עשוי להיות גם החיסרון", מסביר עו"ד זהבי. "הקבוצה לוקחת על עצמה את העניין היזמי ויש כאן סיכון. אם עלות הבנייה עולה, או שיש קשיים מול קבלני הביצוע כמו שהוכח במלחמה - הרווח נשחק".

אתגר נוסף טמון בריבוי הדעות בקבוצות. "יש פה קבוצה גדולה של אנשים, עם אינטרסים שונים. מאוד חשוב שהמוסדות של הקבוצה יהיו ברורים ואיתנים", מוסיף עו"ד זהבי.

"יש חשיבות עצומה לקיומו של גורם מקצועי שמוביל את הקבוצה מהרגע הראשון ועד לסיום. בעבר הייתה תחושה שכל אחד יכול לקנות קרקע, לתווך אותה למספר אנשים פרטיים ולהתגלגל - אבל זה לא יכול לקרות. הניהול חייב להיות מסודר ומקצועי", מבהיר פרוש, שלמעשה אומר - אם התחושה היא שאין גורם כזה בפרויקט, יש לשקול היטב את ההצטרפות אליו.

אל תופתעו, תיערכו לשינויים

השוואה אחרת שנהוג לקיים בין פרויקטים יזמיים לקבוצות רכישה נוגעת לפרמטרים של מחיר סופי ומשך חיי הפרויקט. בעוד שבפרויקט יזמי המחיר די ידוע - למעט ההצמדה למדד תשומות הבנייה - פרויקטים של קבוצות רכישה אינם כאלה. "ראיתי קבוצות שמסיימות פרויקטים בהתאם לאומדן הראשוני, וראיתי גם קבוצות שסופגות סטייה של 15% ואפילו מקרה מאוד קיצוני של חריגה תקציבית של עשרות רבות של אחוזים", אומר עו"ד זהבי. לשאלתנו מה מאפיין את הקבוצות שבהן התקיימה חריגה תקציבית הוא משיב במילה אחת: "מזל".

פרוש מסביר שכדאי להיערך לחריגה של עד 10%, אם כי יש גם קבוצות שסיימו עם עודף בקופה. לשאלתנו האם הוא חווה זאת בקבוצות שלו, הוא משיב ביושר שלא.

סוכריית המיסוי

רשויות המס רואות את ההצטרפות לקבוצת הרכישה בצורה זהה למי שקונה דירה אצל קבלן, ולכן אם עבור חבר הקבוצה זו איננה דירה יחידה, הוא ישלם מס רכישה מלא בגובה 8%.

עם זאת, עו"ד זהבי מסביר שבקבוצה גלומה הטבה מסוימת שכן אותם 8% נלקחים ממחיר העלות של הדירה. "רשויות המס ממסות אותך על העלות של הדירה ולא על שווי השוק שלה. יש הבדל. לצורך העניין זה אותם 15%־20% פער של אותו רווח יזמי, אז יש כאן חיסכון מסוים ברכיב המס", מסביר עו"ד זהבי.

לא לחסוך על קבלן מבצע

זהות הקבלן המבצע היא קריטית בפרויקטים של קבוצות רכישה. אמנם גם בפרויקטים יזמיים, במקרים רבות הקבלן המבצע איננו היזם, אך במקרה כזה, לרוכש יש יזם שיתנהל מול חברת הביצוע. במקרה של קבוצת רכישה, ואפילו כזו שמנוהלת היטב, ה"כוח" מול הקבלן המבצע קטן יותר.

"הרבה קבוצות שגו בדבר הזה ואמרו 'נחסוך כמה שקלים כי אנחנו רוצים להיות מוצר מאוד רווחי', ולקחו קבלנים זולים וזה היה כישלון. ולכן כשאתם בוחרים קבלן ביצוע במכרז קבלנים - תבחרו בקבלן שנמצא מעל לסטנדרט, ואל תבחרו בשום פנים ואופן את ההצעה הזולה ביותר", מדגיש פרוש.