האיזון העדין אינו מופר

טבלת איזון, הנערכת בד בבד עם עריכת תוכנית מיתאר חדשה, אינה צריכה להיערך סמוך למתן תוקף לתוכנית המיתאר. גם טבלת איזונים שנערכה מאז הפקדת התוכנית, יכולה להיות ראויה ולשמש כבסיס לתשלומי איזון. רק שינוי קיצוני בנסיבות יוליד את הצורך לזנוח את טבלת האיזונים ולערוך חדשה.

לרפאל רום זכויות במחצית חלקה ששטחה כ-30 דונם. חלקה זו, יחד עם חלקות סמוכות, כלולה בתוכנית מיתאר שאושרה בדצמבר 1991. בשנת 1993 הוגשו טבלאות איזון והקצאה, שהוכנו על ידי שמאי מקרקעין. רום נתן בהזדמנויות שונות את הסכמתו לטבלאות האיזון. התוכנית הופקדה במארס 1994 ובמאי 1996 פורסם אישורה של התוכנית למתן תוקף. על פי טבלת האיזון והתוכנית, הוקצה לרום, בין היתר, מגרש להקמת המרכז המסחרי היחיד בשטח התוכנית.

רום פנה לביהמ"ש, בבקשה להורות על בטלותה של טבלת האיזון, כך שהטבלה תיערך מחדש בערכי שוק, בסמוך ליום אישורה של התוכנית למתן תוקף. לטענת רום, נתן הסכמתו לתוכנית, בהאמינו כי התוכנית תאושר למתן תוקף תוך זמן קצר. בפועל, חלפו למעלה משנתיים ממועד החתימה האחרונה על טבלת ההקצאה ועד לפרסום למתן תוקף.

רום טען, כי מאז שנערכה טבלת האיזון הראשונה, בינואר 1993, חלו שינויים מפליגים בשווי המקרקעין, דבר שהפר את יחסיות שוויים של המגרשים השונים שעליהם בנויה טבלת האיזון. לטענתו, האמירו מחירי המגרשים לבנייה למגורים, בעוד שמחירו של מגרש למרכז מסחרי שיועד לו הלך והידרדר.

רום טען, כי בינואר 1995 נוצר פער של כמיליון דולר לרעתו. רום הודיע לוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה מחוז המרכז (להלן: "הוועדה"), על ביטול הסכמתו לטבלת האיזון, וזאת מחמת האיחור באישורה של התוכנית.

רום טען, כי משך הטיפול בתוכנית המיתאר ארך זמן רב, וכי עקב הימשכות הטיפול נפגעו ציפיותיו שעה שהסכים לטבלת האיזון. הוועדה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "הדרים", וכן בעלי הזכויות האחרים, טענו כי משך הטיפול סביר. עוד טענו, כי היה צורך לטפל בהתנגדויות שונות שהועלו על ידי צדדים שלישיים כנגד התוכנית.

רום טוען, כי אין להיעזר בטבלת איזון שאינה משקפת את השווי היחסי של חלקתו לעומת שוויין של חלקות אחרות, למועד מתן תוקף או סמוך לו. מועד טבלת האיזון טרם הוכרע על ידי ביהמ"ש העליון. ביהמ"ש המחוזי, לעומת זאת, נחלק בדעותיו.

הנשיא, מקס קנת, אמר בפסק דינו בעניין אריה וירניק נגד יצחק שלו, כי "הטבלה הנדרשת על ידי הוועדה המקומית, איננה דרישה המוזכרת בחוק אם כי התשריט נזכר בו. הטבלה מוגשת כדי לאפשר לוועדה לקבוע באיזו מידה נשמרה יחסיות בשווי בין המגרשים שנוצרו בחלוקה מחדש לפי התוכנית המפורטת החדשה. היא לא נועדה לקבוע ההפרשים במחירים באופן סופי" (ת"א 6819/77 פ"מ תשל"ח (א) 138). כלומר, לדעת הנשיא קנת, טבלת האיזון צריכה להיות מעודכנת ליום מתן התוקף.

לעומת דעתו זו של הנשיא קנת, סבור השופט ברלינר, כי "ניתן להסתפק גם בתאריך מוקדם יותר (מאשר תאריך אישור התוכנית), ואפשר לראות כל תאריך, מאז הפקדת התוכנית ועד אישורה, כמועד קובע הבא בחשבון" (ת"א 1001/91 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה נגד חברת החשמל לישראל בע"מ פ"מ תשנ"ה (ג') 296).

אם כי השופט ברלינר אינו קובע דעה חד-משמעית בעניין, סבור ביהמ"ש כי דעתו נוטה יותר לראות כראויה כל טבלת איזון שנעשתה מאז הפקדת התוכנית.

ביהמ"ש סבור, כי יש להעמיד את המחוקק כמי שהתכוון ליצירת הליך יעיל. קבלת עמדתו של רום תצריך עריכה חוזרת ונשנית של טבלת איזונים, על כל הכרוך בה. דבר זה ייצור מעגל שוטים, שכן שינוי בטבלת האיזון עשוי להביא לשינויים בתוכנית המיתאר וחוזר חלילה.

לדעת ביהמ"ש, ייתכן מקרה בו חלוף הזמן או שינוי קיצוני בנסיבות, יוליד את הצורך לזנוח טבלת איזונים אחת ולערוך חדשה בסמוך למתן תוקף לתוכנית. אלה צריכות להיות נסיבות שהביאו לשינויים משמעותיים וחריגים בשווי היחסי של המקרקעין.

רום טען, כי עקב תנודות ומגמות בשוק נכסי דלא-ניידי, עלה שוויים של המקרקעין למגורים יותר משווי מקרקעין למסחר. מגמות אלה עשויות להשתנות עם הזמן, ואפילו לפני שתיערך טבלת איזונים חדשה. אין המדובר במגמה בלתי הפיכה שתוצאותיה לצמיתות.

גם פער זמן מאוד ממושך בין עריכתה של טבלת איזונים לבין מתן תוקף, עשוי להביא לפסילת טבלת איזון. כזה הוא פער זמן הבא בשל התנהגות או מעשים הלוקים בחוסר סבירות קיצוני של רשויות התכנון. אלו לא קיימים בענייננו.

ביהמ"ש מבהיר, כי דחיית עתירתו של רום אינה סותמת את הגולל על טענות הקיפוח אותן טען.

רום רשאי להביא טענותיו במסגרת תביעה כספית, על פי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה או על פי סעיף 197 לאותו חוק. לדעת ביהמ"ש, תרופתו של רום אינה בעצירתם של הליכי התכנון.

התוצאה: העתירה נדחית.

מפי השופט: דר' גבריאל קלינג.

ה"פ 1738/95, המבקש: רפאל רום נגד המשיבים: 1. הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה במחוז המרכז; 2. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים" ובעלי זכויות אחרים במקרקעין.

בשם המבקש: עו"ד זאב הרטבי.

בשם המשיב 1: עו"ד אירית פנט.

בשם המשיב 2: עו"ד אשרה פרוכטמן.

בשם המשיבים 4-3: עו"ד איתן אורנשטיין.

בשם המשיבים 14-5: עו"ד שי רוזנר.

C - כל הזכויות שמורות. « «האיזון העדין אינו מופר «פער הזמנים בין הגשת תוכנית מיתאר לבין מתן התוקף לה אינו צריך לפגוע בקבילותה של טבלת האיזון שנערכה בראשית התהליך. רק שינוי קיצוני בנסיבות מחייב זניחת הטבלה המקורית ועריכת חדשה עו"ד רחל-בת ערקובי