היבטי מיסוי של החכרת משנה במקרקעי "מפעל"

החלטת מועצת מקרקעי ישראל המאפשרת ליישוב החכרת משנה של מקרקעין עם יזם ל"מפעל" היא החלטה 717. החלטה זו חלה במקרים בהם משתנה ייעודה של קרקע מחקלאית לייעוד של "מפעל" (מטרות עיסקיות, למעט מגורים). הקיבוץ רשאי לחכור את הקרקע ממינהל מקרקעי ישראל בדמי חכירה מופחתים. לקיבוץ אף נתונה האפשרות שהחוכר יהיה אחר מטעמו - תאגיד שלקיבוץ לפחות %26 מהזכויות בו (כמפורט בהחלטה).

על פי תנאי חוזה החכירה המקובלים במינהל, יכול היה בדרך כלל כל חוכר להשכיר שטחים החכורים על ידו לתקופה של עד 10 שנים, בלא לקבל את הסכמת המינהל.

לאחרונה, ובעקבות קבלת החלטה 750, נתקלו יישובים ותאגידים שחכרו שטחים מהמינהל בהתאם להחלטה 717 (או ההחלטות שקדמו לה) בגישה חדשה של המינהל בקשר להשכרת שטחים לתקופה העולה על 5 שנים.

על פי החלטה 750, רשאי היישוב (או התאגיד), אשר חכר את הקרקע בהתאם להחלטה 717, להחכירה בחכירת משנה. זאת בכפוף לתנאים הבאים:

1. חוכר המשנה יהיה תאגיד העומד בדרישות החלטה 717 (כאמור לעיל);

2. תקופת חכירת המשנה תהיה עד ל-30 שנה.

המינהל פירש את החלטה 750 כחלה על כל חכירת משנה, כשלצורך העניין מוגדרת חכירה בהתאם לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 כשכירות לתקופה של יותר מ5 שנים. היוצא מכך הוא, שלדעת המינהל, באותם מקרים לא ניתן לקיבוץ או לתאגיד להשכיר שטחים המוחכרים בהתאם להחלטה 717 (או ההחלטות שקדמו לה) לתקופה העולה על 5 שנים, אלא על פי תנאי החלטה 750, דהיינו, רק לתאגיד בו יש לקיבוץ לפחות %26 מהזכויות.

מתן זכות "למפעל" על פי החלטה 717, שתיעשה בדרך של העברה לפי סעיף 70 למיזם, ואחר כך להפוך אותו מיזם לחברה רגילה שתקצה מניות ליזם, יכול ליצור שיתוף בין אגודה שיתופית ליזם, ללא חבות במס. מה דינו של מפעל משותף ליזם (%74) וקיבוץ (%26), שבנו מרכז מסחרי ורוצים למכור את הקרקע? האם יוכל להעביר את זכויותיהם כלפי המינהל בחכירת משנה? מה דין היבטי המיסוי של חכירה כאמור?

לכאורה, חכירה ל-30 שנה על פי החלטה 750 יכולה להתחייב במס שבח מקרקעין (אם התמורה שולמה כולה מראש או במספר תשלומים משך זמן קצר יחסית). עם זאת, על פי תוספת מס' 2 ומס' 3 לחוזר 8/93, תפעל הנציבות למתן פטור ממס שבח במקרים של חוזי חכירה עד 20, ואפילו עד 30 שנה, כאשר התשלומים הם עיתיים (חודשיים, שנתיים, ואפילו דו-שנתיים). מה עם מכירה (העברת חלקים מה"מפעל" לקונים בהסכמת ממ"י)? אין כיום החלטה המטפלת בנושא זה, ומן הראוי שאף בעיה זו תיפתר, כי הרי עיסקאות מימון עצמי של מפעלים מבוססות על החזר חלק מהעלות מתמורות מכירת שטחים. כיום ניתן רק להחכיר שטחים, עד 30 שנה, ובכך אין די. «עו"ד אבי אלתר& ועו"ד חגי שבתאי&& «היבטי מיסוי של החכרת משנה במקרקעי "מפעל" «החלטות ממ"י 717 ו-750