פיצויים: גבול פיסי בלבד

רק בעלי מקרקעין הגובלים פיסית בתחומה של תוכנית זכאים להגיש תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ח-1968 (להלן: "החוק"), בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב הוראות התוכנית - כך קבעה לאחרונה ועדת הערר במחוז תל אביב.

העוררים - אגא וכט ואח' (להלן: "העוררים") - הגישו, כנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון (להלן: "המשיב"), 48 תביעות לפיצויים, לפי סעיף 197 לחוק, בגין הפגיעה שנגרמה, לטענתם, על ידי תוכנית רש 662 (להלן: "התוכנית"), למקרקעין שבבעלותם בשכונת נווה רסקו ברמת השרון.

התוכנית הרחיבה את דרך מס' 5 ודרך 482, יצרה פיצול מרובע בצומת הכפר הירוק, קבעה כי דרך מס' 5 תיסלל ככביש משוקע ממערב למזרח, וכן קבעה אופציה לגשר עילי מצפון לדרום (דרך 482 - דרך משה סנה). רוחבה של דרך 5, הקטע הגובל בנווה רסקו, הוגדל מ-50 מ' לכ-70 מ' בקצה המזרחי ועד כ-110 מ' בקצה המערבי. רצועת הדרך מס' 482 הורחבה בקטע הגובל בנווה רסקו. תביעות הפיצויים מבוססות על הפגיעה שנגרמה למקרקעין של העוררים, עקב אישור התוכנית לעומת המצב התכנוני הקודם.

המשיבה דחתה את התביעות, ועל כך הגישו העוררים 48 עררים שנדונו בפני ועדת ערר מחוז ת"א. העניינים העיקריים בהם דנה ועדת הערר היו שניים: ראשית, הסכמת העוררים לתוכנית והאם היא שוללת את זכות התביעה; שנית, פרשנות המונח "נכס גובל", והאם היא משתרעת גם על נכסים שאינם גובלים "פיסית" "בקו הכחול" התוחם את גבול התוכנית.

הסכמת העוררים לתוכנית ומשמעותה - לטענת המשיבה, משתמכו העוררים בתוכנית, מנועים הם מלתבוע פיצויים בגינה.

ועדת הערר - בראשות עו"ד ענת בירן (רקם) שכתבה את ההחלטה - דוחה טענה זו משני נימוקים. ראשית, תמיכת התושבים ניתנה לחלופה של "כביש משוקע", שהיתה פיתרון טוב יותר מהחלופה של "גשר עילי" שניתנה על ידי מע"צ. העובדה כי התושבים העדיפו לבחור באפשרות הגרועה פחות מבחינתם, אינה שוללת מהם את הזכות לתבוע פיצוי בגין הנזק שנגרם בגין אותה תוכנית. שנית, כבר נפסק על ידי ביהמ"ש העליון, כי הגשת התנגדות לתוכנית אינה מהווה תנאי לקיומה של עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

משמעות המונח "נכס גובל" - השאלה העיקרית שעמדה לדיון היא היקפו של המונח "גובל" במסגרת זכות התביעה על פי סעיף 197 לחוק. סעיף זה קובע כדלקמן: "נפגעו על ידי תוכנית שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או הגובלים עימו, מי שביום תחילתם היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200".

בין הצדדים נטושה מחלוקת בדבר משמעות המונח "גובל" והדרך הנכונה לפרשו: האם חייבים המקרקעין להשיק פיסית לתחום התוכנית (כטענת המשיבה), או שמא די ב"סמיכות מיידית" (כטענת העוררים).

עיקר טענות המשיבה מתבססות על הרקע החקיקתי של סעיף 197. הנוסח הקודם של סעיף זה קבע: "נפגעו מקרקעין על ידי תוכנית שלא בדרך הפקעה, מי שביום תחילתה...". בעקבות פס"ד של ביהמ"ש העליון, תוקנה לשון הסעיף וזכות התביעה הוגבלה למקרקעין "הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו". לשון החוק היא ברורה, ויש לפרשו על פי המשמעות הרגילה והטבעית של המילים.

לטענת העוררים, אין צורך בהשקה פיסית ממש בגבול התוכנית, אלא די ב"סמיכות מיידית" של המקרקעין לתוכנית. לשיטתם, יש לפרש את החוק פירוש תכליתי, הגיוני וצודק, הבא להגשים את מטרתו ולא לנקוט בפרשנות פורמליסטית שאינה משרתת את תכלית החקיקה. תכלית החקיקה היא לשלם פיצוי לבעל מקרקעין שנפגע, וזאת מכוח שני עקרונות יסוד: האחד, כי כל פגיעה בקניין הפרט (במיוחד לאחר חקיקת חוקי היסוד) חייבת להיות מלווה בפיצוי. והשני, שיקול כלכלי ענייני - המחייב את הרשויות לקחת בחשבון את הפגיעה שתגרום תוכנית במסגרת שיקולי התכנון.

ועדת הערר מחלקת את המקרקעין שבגינם הוגשו התביעות לשלוש קבוצות מבחינת זיקתן לתוכנית: 1. מקרקעין הגובלים פיסית בתחום התוכנית. 2. מקרקעין הגובלים בחלקות 12 ו-19 בגוש 6642, שחלק מהן כלול בתחום התוכנית. 3. מקרקעין המרוחקים מתחום התוכנית, אך כלולים ב"רצועה לתכנון" של הכביש, הקבועה בתמ"א 3 שינוי מס' 7.

מקרקעין הגובלים פיסית בתחום התוכנית - לגבי מקרקעין אלה, אין כל מחלוקת כי הם נכנסים לגדרו של סעיף 197. יתרה מכך, חלקות אלה מושפעות מהתוכנית גם בכך שהן מצויות בתחום קו הבניין מן הדרך בו אסורה כל בנייה. בנסיבות אלה, גם אם לא היו החלקות הנ"ל גובלות פיסית בתחום התוכנית, עדיין היו זכאים בעליהן להגיש תביעת פיצויים על פי סעיף 197 לחוק. שכן, יש לראות הוראה בתוכנית המטילה מגבלות על מקרקעין הנמצאים מחוץ לתחום התוכנית כ"זרוע" של התוכנית החלה על אותן מקרקעין, והופכת אותם ל"מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית".

במובן זה, יש להרחיב את זכות התביעה גם לנכסים שאינם כלולים בתוכנית או גובלים עימה, אך התוכנית קובעת לגביהם הוראות מפורשות המגבילות את אפשרויות הניצול וההנאה, כגון: הגבלות גובה, איסור בנייה, קווי בניין מחמירים וכד'.

מקרקעין הגובלים בחלקות 12, 29 בגוש 6642 - ביחס לחלקות אלה מתעוררת שאלת פרשנותו של המונח "גובל" במלוא עוצמתה. חלק מחלקות 12 ו-29 כלול בתחום התוכנית, דא עקא כי ה"קו הכחול" של התוכנית אינו כולל בתוכו את כל שטחן של חלקות 12 ו-29 הנ"ל, אלא רק את חלקיהן המערביים, שהיו דרושים לרצועת הדרך. על כן, חלקות העוררים גובלות בחלקות 12 ו-29, אך אינן גובלות בקו הכחול של התוכנית המרוחק מהן כ-150 מ'.

השאלה שנתעוררה היא, האם מתיחת הקו הכחול בתוך החלקות נעשתה באופן מלאכותי בלבד, מתוך מטרה לצמצם את היקף תביעות הפיצויים (שכן הכללת כל חלקות 12 ו-29 בתחום התוכנית משמעותה כי חלקות העוררים היו גובלות בתחום התוכנית). עיון בטבלת השטחים מלמד, כי מצבן התכנוני של חלקות 12 ו-29 נותר, בעיקרו, ללא שינוי (שטח חקלאי).

התוכנית נאלצה לנגוס אך חלקים קטנים מהחלקות לצורך תוכנית הדרך. לא היתה כל הצדקה תכנונית, אם כן, לכלול בתוכנית את כל שטח החלקות, שהרי התוכנית לא קובעת לגבי שטחים אלה הוראות כלשהן. הנתונים מוכיחים, כי הכללתם החלקית של חלקות אלה בתוכנית היתה נכונה ולא נקבעה בצורה מלאכותית או פיקטיבית.

אין ספק, קובעת ועדת הערר, כי פירוש דווקני של המונח "גובל" עלול ליצור מצבים אבסורדיים, בהם אין בהכרח יחס ישר בין זכות התביעה של נכס לבין המרחק שלו מן הגורם הפוגעני שבתוכנית. ניקח, לדוגמא, תוכנית המשתרעת על מאות דונמים ובמסגרתה מתוכנן מפעל מזהם גדול. על פי העיקרון הקבוע בסעיף 197, יכול נכס הנמצא במרחק רב מהמפעל להגיש תביעה. מאידך, נכס הנמצא מחוץ לתחום התוכנית, כשביניהם מפרידה רק רצועת דרך צרה, לא יהא זכאי לתבוע פיצוי, גם אם המרחק בינו לבין המפעל קטן יותר.

מצד שני, יש להניח כי כל הגדרה שהיתה נבחרת על ידי המחוקק, היתה עלולה ליצור במקרים מסויימים תוצאה מקפחת או אבסורדית. כך למשל, "מבחן הרדיוס", לפיו זכות התביעה היתה מוקנית למקרקעין הנמצאים במרחק מסויים מתחום התוכנית או מן הגורם הפוגעני שבתוכנית, עדיין אין בו כדי ליתן תשובה לכל מקרה, מאחר שקביעת המרחק הנכון משתנה בהתאם לסוג הפגיעה ועוצמתה.

ועדת הערר נותנת משקל רב לשינוי שחל בלשון סעיף 197, על פיו הוגבלה זכות התביעה מבחינה טריטוריאלית. ההגבלה נבעה מרצונו של המחוקק להגדיר מראש את היקף המקרקעין הזכאים לתבוע פיצוי בגין כל תוכנית, באופן שמוסדות התכנון יוכלו להעריך מראש את היקף התביעות ולהיערך לקראתן בהתאם.

ועדת הערר קובעת לסיכום, כי יש צורך בהשקה פיסית של המקרקעין לתחום התוכנית כתנאי לתביעה לפי סעיף 197 לחוק.

מקרקעין הנמצאים ב"רצועה לתכנון" על פי תמ"א 3 שינוי 7 - מקרקעין אלה נמצאים במרחק רב מתחום התוכנית, ולכן אינם מהווים "מקרקעין גובלים". עם זאת, טוענים העוררים, הם נכללים בתחום "רצועה לתכנון" על פי תמ"א 3 ועל כן מוחלות עליהן מגבלות תכנוניות, ולכן יש לגביהן זכות תביעה על פי ס' 197 לחוק.

ועדת הערר דוחה טענה זו מכמה נימוקים: ראשית, התביעה הוגשה בגין תוכנית רש/662 ולא בגין תמ"א 3 שינוי 7, שאושרה בשנת 1991, ולא ניתנה כל הסכמה להארכת מועד. שנית, התמ"א היא כללית ולא קובעת הוראות ספציפיות לגבי חלקות העוררים. למעשה, מהווה התמ"א מכשיר לקביעת עקרונות באשר להתוויית רשת הדרכים הארצית. יתרה מכך, הוראות התמ"א בעניין הנדון, אינן חלות לאור ההוראות הספציפיות של התוכנית.

התוצאה הסופית: נקבע כי רק בעלי המקרקעין הגובלים פיסית לתחום התוכנית רשאים לתבוע פיצויים על פי סעיף 197.

תיקי ערר מס' 97/רש/5472-5425.

ועדת ערר מחוז ת"א, ע"י יו"ר הוועדה עו"ד ענת בירן (רקם).

בשם העוררים: עו"ד רם שמגר.

בשם המשיבה: עו"ד יצחק גלאור.«עו"ד רמי שר-ישראל«פיצויים: גבול פיסי בלבד«מבחן ההשקה הפיסית הוא הקובע לגבי זכותם של בעלי קרקעות לתבוע פיצויים בגין פגיעה עקב תוכנית בנייה. כל פירוש אחר לנכס גובל אינו מקוב