נטל הראיה באישום של שימוש חורג

עו"ד רמי שר-ישראל

מה השימוש המותר בבניין שנבנה בשנות ה-30 - האם למטרת מגורים או משרד - כאשר ברישיון הבנייה לגביו לא הוגדרה מטרת השימוש המותרת בבניין? - ביהמ"ש קובע כי לצורך מתן פיתרון לשאלה זו אין להסתפק בתיאורו ותכנונו הפנימי של הבניין, דהיינו בחינת שאלת קיומם של מטבח, אמבטיה ושירותים. אלא, יש לבחון את כלל הנסיבות. במקרה הספציפי ביהמ"ש מסתמך, בין השאר, על כך שבשומת מס הרכישה, ברכישת הבניין, הוערך הבניין כמשרדים, וכן על כי מיסי הארנונה משולמים כמשרד - בקביעת השימוש המותר.

כנגד חברת יש ליין שירותי יבוא ויצוא בע"מ, הרשקוביץ ראובן וכצנלסון אברהם (להלן "הנאשמים") הוגשו כתבי אישום בארבעה תיקים פליליים, כשהעבירה שיוחסה להם, בכל כתבי האישום, היא עבירה של עשיית שימוש חורג במספר יחידות בבניין בן 3 קומות ומרתף המצוי ברח' שינקין 65 ת"א (להלן "הבניין").

בכתבי האישום נטען, כי הבניין הוקם לפי היתר מיום 17.4.36, לפיו הותר להשתמש בדירות שבבניין לצורכי מגורים בלבד. הנאשמים השתמשו בדירות כמשרדים, ומכאן הטענה כי שימוש זה מהווה שימוש חורג לתנאים שנקבעו בהיתר הבנייה. בתשובה לכתב האישום הודו הנאשמים, כי היחידות נשוא כתבי האישום משמשות כמשרדים, אך הם כפרו בטענה כי הייעוד הוא למגורים בלבד.

עיקר המחלוקת בין הצדדים היא, אם כן, מהו השימוש המותר ביחידות. התיקים נדונו במאוחד בפני השופטת ק. רג'יניאנו מבית המשפט לעניינים מקומיים בת"א.

במסגרת הצגת הראיות, הוצג רישיון מס' 381 מיום 17.4.36 (להלן "הרישיון"), שבמסגרתו ניתן: "רישיון לבניין 3 קומות ומרתף במרתף: שני גראז'ים, מחסן וחדר הסקה. בקומה א'ף 7 חדרים, 3 מטבחים, 2 חדרי אמבטיה, ושלושה ב"כ. בקומה ב': 9 חדרים, 2 מטבחים, 2 חדרי אמבטיה, חדר אמבטיה עם ב"כ, 2 ב"כ. בקומה ג': 9 חדרים, 3 מטבחים, 3 חדרי אמבטיה ו-3 ב"כ".

בא כוח הנאשמים הציג (בהסכמה) רק את צילום העמוד הראשון של הרישיון, ללא צילום התנאים המפורטים מעבר לעמוד זה. הרישיון המקורי וצילום העמוד השני נעלמו, ככל הנראה, מתיק הבנייה, כמו מסמכים רבים נוספים. צילומי תוכניות הבנייה (להלן "התוכניות") הוצגו גם הם.

ברישיון גופו לא הוגדרה מטרת השימוש המותרת בבניין. בשנת 1936 לא היה צורך, על פי דין, לקבוא את ייעודו של המבנה, ולכן הוא לא נקבע לא בתוכניות ולא ברישיון. מכאן הקושי לקבוע את טיבו של הייעוד.

בפרשת רוסק (ע"פ 146/83 לא פורסם), נקבע כי עצם העובדה שבתיאור הבניין ברישיון הבניין צויין כי יש בו אמבטיה ומטבח היא המכריעה את הכף לצד המסקנה כי מדובר בהיתר למגורים לבד ולא בעסק או משרד.

בפרשת אומניפל נקבע, כי לא די בתכנון כזה של דירה, לאחר שבפועל נעשה בה שנים שימוש למטרת משרד, כדי לקבוע שהמשתמש בנכס הינו עבריין. בדיון בביהמ"ש העליון, קבעה דעת הרוב, כי ביחס לבניינים ישנים, אשר לגביהם לא הוגדר השימוש המיועד בהיתר הבנייה מראש, רשאי ביהמ"ש להסיק את דבר הייעוד מן הנסיבות. תיאורו ותכנונו הפנימי של המבנה, אין בו כדי להוות ראיה מוחלטת ומכרעת לייעוד ולשימוש שמותר לעשות בו, אלא אך ורק ראיה נסיבתית שיש לקבוע משקלה היחסי בכל מקרה בהתחשב במכלול הראיות.

כשבוחנים את מכלול הראיות, כך קבע ביהמ"ש, יש לתת את הדעת כי בסופו של דבר הנטל רובץ לפתחה של התביעה, אשר עליה להראות שהשימוש נעשה שלא כדין.

יתרה מכך, קובעת השופטת רג'יניאנו, מצב הדירה כיום - פחות אמבטיות, פחות מטבח וכניסות נפרדות לחדרים נפרדים - מטיל נטל כבד יותר על התביעה להוכיח שצורה תכנונית זו מלמדת על ייעוד שהוא למגורים בלבד.

התביעה בתיק הנדון אכן לא הסתפקה בעדויות לגבי תיאורו ותיכנונו הפנימי של המבנה, אלא השמיעה עדויות נוספות.

מעדויות התביעה עולה, כי בפועל תכנון היחידות כיום אינו תואם את התוכניות. אולם, העדים לא העידו מתי נעשו השינויים, ואין להוציא מכלל אפשרות שהבנייה, כפי שהיא כיום, תואמת את תכנון השינויים מ-1937, אם כי לא הוצגה בביהמ"ש תוכנית או היתר לשינויים ואף לא ברורים טיבם של השינויים. זאת שכן המסמכים הנוגעים בדבר נעלמו, ככל הנראה, מתיק הבניין.

יתרה מכך, קובעת השופטת רג'יניאנו, בפני התביעה עומדים מכשולים נוספים. מעדות של עדי התביעה עולה, כי הבניין נמצא באיזור עליו חלה תוכנית בניין ערים מס' 10, שאושרה ביום 27.10.32, והיתה בתוקף בעת שניתן הרישיון לבניית הבניין. על פי הוראות תוכנית זו, הבניין נמצא באיזור מגורים. אולם השימושים המותרים באיזור זה הם, בין השאר: "משרדים לבעלי מקצועות חופשיים או אומנים בתנאי שהם גרים בנכס".

עובדה זו, לכשעצמה - קובעת השופטת רג'יניאנו - דהיינו, שילוב של איזור מגורים ועסקים, מעלה ספק רב בגירסת התביעה כי האיזור שימש כאיזור מגורים מובהק.

כללו של דבר, עדויות עדי התביעה היו בגדר דברים כלליים, השערות ומסקנות בלתי מבוססות, ביחס לשימוש הנעשה בבניין. מנגד, מעדויות הנאשם ועדיו, המכירים היטב את הבניין עשרות שנים, עולה מפורשות כי חלקים מהבניין משמשים גם למשרדים עשרות שנים.

לעניין זה מן הראוי להפנות לע.פ. 224/89 מד"י נ. בורנשטין, (תקין עליון כרך 90 (2), 70), שם נקבע כי אם מותר לקיים במקום דירת מגורים ומשרד, שמע מינא שמותר גם לקיים שם כל אחד מאלה בנפרד בכל השטח.

לא זו אף זו, בעת שהוריו של הנאשם רכשו מחצית מהבניין, הוערך הבניין כבניין למשרדים לצורך תשלום מס הרכישה, וכך משולמים מיסי הארנונה עד היום.

התוצאה הסופית: ביהמ"ש קובע, כי התביעה לא עמדה בנטל המוטל עליה ולא הוכיחה כי ייעודו של הבניין, על פי ההיתר, הוא למגורים בלבד. ביהמ"ש קובע, כי המדובר באיזור מעורב למגורים ולמשרדים. שימוש כמשרד תואם את התב"ע, ובפועל במשך כל השנים מתקיים במקום שימוש מעורב. לפיכך הנאשמים זוכו.

ת.פ. 228/94, 230/94, 231/94, 232/94.

בית המשפט לעניינים מקומיים בת"א.

השופטת: ק. רג'יניאנו.

בשם המאשימה: עו"ד שאנן.

בשם הנאשמים: עו"ד אלי כהן