יש גבול לגובה קומה

בפסק דין שניתן על ידי השופט אשר גרוניס מבית המשפט המחוזי בת"א נקבע, שעל אף שאין החוק קובע הגבלה של גובה קומת מגורים ועל אף שהגבלה כזו לא מצויה בתוכנית החלה על המקום, עדיין יש ליתן תוקף לשיקול הדעת של מהנדס העיר שקבע, שאין להתיר בניית קומה בגובה של 5 מטר, כאשר המדובר בתוספת קומה לבניין קיים במרכז ת"א.

הנדלמן גיורא (להלן: "העותר") הגיש לרשות הרישוי המקומית - ת"א (להלן: "הרשות") בקשה להיתר בנייה לגבי תוספת לבניין קיים הנמצא ברח' מיכל 16 ת"א (להלן: "הבנין"). תוספת הבנייה התייחסה, בעיקרה, לתכנון הקומה הרביעית מחדש, כך שגובהה יהא 5 מטר במקום 2.8; הוספת קומה חמישית לבניין; וכן בניית יציעים בקומות אלה.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את הבקשה. העותר הגיש על כך ערר לוועדת הערר מחוז ת"א. אולם, עררו נדחה. ועדת הערר קבעה, כי הגובה המקובל של קומת מגורים הוא כ-2.5 מטר, וכי כאשר מבוקש לבנות קומה שגובהה חריג, נתון למוסד התיכנון שיקול דעת האם לאשרה. במקרה הנדון קבע מהנדס העיר, כי גובה הקומה אינו מומלץ מבחינה אדריכלית. באשר ליציעים נקבע, כי תוספת השטחים אינה מתיישבת עם העקרונות התכנוניים שבבסיסה של התוכנית.

לאור דחיית הערר הגיש העותר לבית המשפט לעניינים מינהליים שליד בית המשפט המחוזי בת"א, עתירה מינהלית כנגד רשות הרישוי, ועדת הערר ושכנים שהתנגדו לבקשה. העתירה נדונה בפני השופט גרוניס.

שתיים הן המחלוקות שסביבן נסב הדיון בעתירה:

א. האם יש לאפשר בנייה של שתי הקומות העליונות כך שגובהה של כל אחת מהן יהא 5 מטר?

ב. האם שטח היציעים חורג משטח הבנייה המותר?

התוכנית החלה על המקום (תוכנית מפורטת 2331) אינה אומרת דבר באשר לגובהה של קומה או מה הגובה המירבי של הבניינים. כמו כן, אין התוכנית כוללת קביעה של אחוזי בנייה ואף אינה קובעת מהו שטח הבנייה המותר על דרך קביעה כמותית מוחלטת במטרים רבועים. טענתו של העותר, כי אין הגבלה על גובה קומה, מבוססת על 3 נדבכים: חוק התכנון והבנייה (להלן: "החוק"), התקנות שעל פיו והתוכנית.

בחוק נקבע במפורש, שהתוכניות תתייחסנה לגובהם של הבנינים. אין בחוק אמירה מפורשת באשר לאפשרות להטיל הגבלות על גובהה של קומה.

בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) הוגדר המונח "קומה" ונקבע גובה מינימלי של 2.6 מטר, אך לא נקבע גובה מקסימלי.

לשיטת העותר, לא ניתן כלל להגביל גובה קומה בתוכנית, הואיל והחוק עצמו לא איפשר זאת.

בתוכנית עצמה אין התייחסות לאפשרות של בניית יציעים. לטענתו של העותר, מאחר וניתן לבנות יציע ומאחר ובתוכנית אין קביעה של אחוזי בנייה או של שטח בנוי מירבי, אין מניעה לבנות יציעים אשר שטחם יתווסף לשטח של מפלס הקומה.

* * * התוכנית בה עסקינן - קובע השופט גרוניס - אינה תוכנית רגילה. התוכנית חלה על שטח בנוי, המצוי במרכזה של עיר. אחד הרעיונות שבבסיס התוכנית הוא ליתן תמריץ כלכלי ליזמים, על ידי מתן אפשרות להוסיף שטחי בנייה חדשים בקומות שתתווספנה לבנינים קיימים. אשר על כן, אין התוכנית יכולה לכלול הוראות סטנדרטיות ומקובלות הנמצאות בתוכנית רגילה. התוכנית חייבת להתחשב בנתונים קיימים, ולכן אין קביעה של אחוזי בנייה מותרים ואין הגבלה של השטח הבנוי במטרים רבועים.

, הואיל ומדובר בבנינים קיימים, שגובהם הינו נתון קיים, אין להתפלא שהתוכנית הגבילה את מס' הקומות לחמש. מסיבה זו ניתן להבין את הדרישה, שעיצובה של הקומה ייעשה בתיאום עם דרישות מהנדס העיר.

האמור לעיל מצדיק את עמדת מוסדות התיכנון בעניין החריגה של גובה הקומות מן המקובל. במסגרת שיקול הדעת המקצועי שניתן במפורש למהנדס העיר בתוכנית, רשאי הוא לקבוע שקומה בגובה 5 מטר אינה רצויה בבניין.

נראה - קובע השופט גרוניס - שיהיה זה מרחיק לכת אם ביהמ"ש ישים עצמו כמעין מתכנן על ויקבע, כי יש להתיר באזור המצוי בלב ת"א בניית קומות נוספות שגובהן 5 מטר.

יתרה מכך, אילו היינו מקבלים את עמדת העותר, היה נוצר מצב בלתי אפשרי לפיו אין הגבלה כלשהיא על גובה קומה (אלא אם גובה הבניין נקבע בתוכנית)!

בסיטואציה המיוחדת בה אנו עסוקים, יש לחשב את השטח המירבי המותר לבנייה, כנגזרת של קווי הבניין ומספר הקומות. במילים אחרות, קווי הבניין, בצירוף השטח הידוע של כל מגרש, מגדירים למעשה מהו השטח שניתן לבנות בכל קומה. לא ניתן לקבל, שתוספת שטחים, למשל בגדר יציעים, תבוא בנוסף לשטח הקומה במפלסה הבסיסי. הן מהנדס העיר והן ועדת הערר פירשו למעשה את הוראותיה של התוכנית. גם במתן הפירוש האמור יש פן מקצועי, אשר יש ליתן לו משקל נכבד.

* * * מהאמור לעיל עולה, קובע השופט גרוניס, כי הבקשה להיתר אינה תואמת את התוכנית בכל הנוגע לגובה הקומות ולשטח הבנוי.

אפילו הייתה הבקשה תואמת את התוכנית, עדיין, קובע השופט גרוניס, היה מקום להצדיק את עמדת מוסדות התיכנון שאין ליתר היתר בנייה, שכן כל השיקולים דלעיל, הנוגעים למצב המיוחד של אזור "לב העיר", מצדיקים את שיקול דעת מהנדס העיר.

התוצאה הסופית: העתירה נדחית.

עת"מ 2011/99.

בית המשפט לעניינים מינהליים שליד ביהמ"ש המחוזי.

השופט: א. גרוניס.

בשם העותר: ערך דין ש. גליק.

בשם המשיבות: עורך דין ש. אורן, ש. גרינבאום.« עו"ד רמי שר-ישראל « יש גבול לגובה קומה « למרות שבתוכנית לא קיימת מיגבלה לגובה הקומה, נדחתה בקשה לתוספת קומה בגובה 5 מ'