מס שבח כתמריץ לבניית דירות גדולות

סעיף 49ז עניינו פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה, אשר "לדעת המנהל, התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת". במילים פשוטות, מדובר בדירות אשר שטחן הבנוי איננו ממצה את כל זכויות הבנייה. במכירת דירה כזאת נמכרים למעשה שני נכסים: האחד - דירת מגורים מזכה, אשר על-פי המדיניות המשפטית הקיימת פטורה בנסיבות רגילות מתשלום מס שבח; והאחר - זכויות בנייה, אשר אינן פטורות ממס שבח.

עד לתיקון 36, הפטור שניתן במקרה כזה היה כפול מן הפטור שהיה ניתן לדירה, לו לא היו לה זכויות בנייה מעבר לשטח המבונה בפועל (הפטור הוטה, לדעת רבים, כלפי מטה, על-פי שיטת חישוב שנקבעה בהלכת בטאט). מטרת התיקון הייתה להגביל את גובה הפטור לתקרה, שכן "ככל שדירת המגורים גדולה וערכה רב, גדל הפטור בשל זכויות בנייה" (כך בדברי ההסבר להצעת החוק).

על-פי סעיף 49ז החדש, הפטור ניתן למרכיב הדירה ונוסף על מרכיב זכויות הבנייה, אם שווי הדירה ללא זכויות הבנייה נמוך מכ-1.3 מיליון שקל. מרכיב הדירה הוא למעשה שווי הדירה, אילו היה מותר לבנות רק את השטח המבונה בפועל. כאשר שטח הדירה קטן משמעותית מן המותר, הערכה זו אינה מדויקת והיא מקור למחלוקות ולהתדיינויות.

הפטור הנוסף בגין זכויות הבנייה הוא בגובה שווי הדירה ללא זכויות בנייה נוספות, או ההפרש בין התקרה - בסך 1.3 מיליון שקל ובין שווי דירה זה - לפי הקטן שבהם.

מהוראות אלו עולה, שכאשר שווי הדירה ללא זכויות בנייה עולה על כ-1.3 מיליון שקל, לא ניתן כל פטור בגין זכויות הבנייה. התוצאה היא, שבמכירת דירות מגורים צמודות קרקע באזורים יקרים, אשר אינן ממצות את זכויות הבנייה, נוצרת חבות מס גבוהה. הבעיה מתעוררת, בדרך כלל, אצל מוכרים מבוגרים, אשר מוכרים בתים ישנים וצנועים בגודלם, בעוד זכויות הבנייה גדלו במשך השנים.

קונסטרוקציה משפטית זו יוצרת תמריץ כלכלי ניכר לבניית בתי מידות מעבר לנחוץ לדיירים, כדי להימנע מתשלום מס שבח. כאשר שטח הבנייה איננו מנוצל במלואו, יש כדאיות לבנות את עיסקת המכירה כעיסקה קבלנית, שבה המוכר ימכור לקונה בית שייבנה עבורו לפי העדפותיו וייהפך למעשה לקבלן של הקונה.

נראה לי, שתוצאה זו לא היתה כוונת המחוקק בתיקון סעיף 49ז ושיש מקום לשיקול מחדש ולשינוי הסעיף, כדי להימנע מן התוצאה המתוארת לעיל - של מיצוי זכויות הבנייה לשם קבלת הפטור ממס. לא ברור מה היא המדיניות המשפטית העומדת מאחורי הגבלת הפטור לתקרה במקרה הנדון, בשעה שלמרכיב הדירה עצמו ניתן פטור בלא כל תקרת מחיר.