מס רכישה - ייחוס שווי

הטענה העיקרית של המתיישבים הינה, כי גם סכום מסויים עליו חויבו במס רכישה ע"י מנהל מס שבח הינו עבור מרכיב פיתוח, אם כי פיתוח שבוצע בעבר, שבעיקרו הינו בחלק הוותיק הקיים מזה כבר של המושב. כמו כן נטען על ידי המתיישבים, כי בכל מקרה המלצת המושב למינהל אינה מהווה עילה לחיוב במס רכישה.

ועדת הערר בבאר-שבע קבעה, כי כיוון שעובדתית התרשמה שכל הסכומים ששולמו יועדו לביצוע פיתוח, אין מקום לחיוב במס רכישה, וזאת לאחר שהובהר לה, כי הפיתוח יתבצע הן בחלק המושב הישן והן בחלק החדש.

כמו כן מדגישה ועדת הערר, כי אף לו היה מדובר בתמורה עבור ההמלצה למינהל, אין המלצה זו עולה כדי מכירת זכות במקרקעין, ולכן לא מוטל עליה מס רכישה.

משמעות פסק-דין זה כפולה, ראשית הוא מהווה יתד נוספת בפסקי הדין אשר קבעו כי ביחס להרחבות אין המדובר במכירת זכות במקרקעין, אך נפסק לגוף העניין למעשה כי גם לו היה המדובר במכירת זכות במקרקעין, כל עוד הכספים מיועדים לפיתוח עתידי, הם אינם חייבים במס רכישה וזאת גם על מרכיב הפיתוח בישוב הישן. לפסק הדין השלכות מכריעות על מהות זכות החקלאים בקרקעות שלהם, והיא נותנת ביטוי חד ערכי להיעדר זכות קניין של החקלאים בקרקעותיהם.

פס"ד מירון: פס"ד האחר התרחש רחוק מהמיגזר המושבי - בגוש הגדול בת"א, והנושא שעלה שם היה דרך קביעת שווי הרכישה היחסי, כאשר נמכרו חלק מזכויות במגרש, תוך הטרוגניות בין השווי של חלקי המגרש. דהיינו, כאשר המקרקעין מורכבים מחלק בעל שטח קטן ששוויו רב, ומחלק בעל שטח נרחב ששוויו מועט.

מנהל מס שבח קבע, כי יש לייחס את שווי הרכישה לחלק הנמכר לפי יחס שטחים, ואילו המוכרים טענו לייחס שווי החלקים, כאשר יחס זה יימדד לפי השווי בעת המכירה ולא בעת הרכישה. ועדת הערר בת"א קיבלה את עמדת הנישומים, וקבעה כי אכן הדרך הנכונה הינה לפי יחס השווי, בעת המכירה ולא בעת הרכישה.

להנמקת גישת השווי כגוברת על גישת השטח קובעת ועדת הערר, כי אם יימכר שטח גדול עם שווי נמוך, יינתן לנישום שווי רכישה גבוה מן המתחייב בדין, ואילו אם יימכר שטח נמוךבעל שווי גבוה, יש סיכון כי שווי הרכישה שיינתן בניכוי יהיה בחסר.

להנמקת עיתוי מדידת השווי קובעת ועדת הערר כשיקול מרכזי את הקושי בשמירת הראיות מעת הרכישה על יחסיות השווי של השטחים, ומאמצת את גישת השווי בעת המכירה. כמו כן קובעת הוועדה, כי יישומו של סעיף 22 לחוק יהיה טאוטולוגי אם הבדיקה תיערך בעת הרכישה.

לטעמנו, אין הכרח דווקא בקביעה זו. לדעתנו נכון הוא לעשות את מירב המאמצים להגיע ליחסי השווי בעת הרכישה, כיוון שעשוי להיות מצב, לפיו כאשר נרכשו הקרקעות היתה הומוגניות בשווי לגבי כל הקרקע ולגבי חלקיה, ואז ממילא שאלת השווי או השטח היתה תיאורטית לחלוטין, אולם תוכניות בניין עיר שונות מאז הרכישה הן שהשפיעו על השווי של כל אחד מחלקי החלקה ויצרו את השונות המאוחרת יותר בשווי.

או אז עשויות הוצאות להינתן לנישום פעמיים: פעם אחת כהוצאות התיכנון וההשבחה על השטח שהושבח, ופעם שנייה כהגדלה בפועל של הרכישה של החלק המושבח שנמכר, עקב השימוש בנוסחת השווי בעת המכירה, הגם שמלכתחילה ניתן היה בקלות לאתר את שווי הרכישה ללא גורמי שוני, ובמקרים אחרים לנקוט בדרך טובה יותר או פחות של הערכה של השווי לאותה עת.

הגישה המוצעת על ידנו, של שווי בעת הרכישה, הינה לטעמנו הנכונה ביותר. עם זאת עשוי להיגרם בעטיה אי צדק כלכלי, שאינו קשור בקשר חד ערכי לעצם הסוגיה. אם מכירת החלק היקר תיקדם לחלק הזול, עשוי להיווצר מצב בו החלק היקר יימכר בשבח, שלא ניתן יהיה לקיזוז כנגד הפסד שייגרם במכירה מאוחרת של החלק הזול יותר.

מצב זה סביר שיקרה עפ"י ייחוס השווי לרכישה, אך לא בעת ייחוס השווי במכירה, שאז סביר להניח כי תיוחסנה יותר הוצאות לחלק היקר, והשבח לגביו יקטן, ופחות הוצאות לחלק הזול ואז ההפסד ממנו עשוי לקטון. אך זו בעייה ספציפית הקשורה לדיני המס הכלליים, שאינה צריכה להשפיע על ההכרעה לגוף העניין.