המלצה להקצאת קרקע אינה עיסקה במקרקעין

בין כפר הריף שבשפלה, כפר שיתופי בע"מ ("האגודה"), לבין ניסים ואהובה אלסטר ("העוררים"), נחתם הסכם, ובו הצהירה האגודה, כי היא מחזיקה כבת רשות ממינהל מקרקעי ישראל במשבצת קרקע, כמפורט בהסכם שבין האגודה למינהל. כן ציינה האגודה, כי במשבצת של האגודה יש חלקות, שהיא יוזמת את חלוקתן למגרשים לשם הקמת מאה יחידות מגורים.

העוררים התחייבו לשלם לאגודה, או למי שתורה האגודה, את החלק היחסי מעלויות הפיתוח והתשתיות (התקנת קווי מים ורשת חשמל, רשת תאורה וכו') החל על כל מצטרף לפרוייקט. הוצאות אלה הוערכו ב-20 אלף דולר. כמו כן, התחייבו העוררים לשלם לאגודה 38 אלף דולר על חשבון הרחבה, התקנה ושיפוץ בתשתית הקיימת ביישוב, היינו כבישים, מדרכות, תאורת רחוב, תיעול וגינון בצדי הדרכים. בפועל, שולמו התשלומים עבור ביצוע עבודות התשתית לא לאגודה עצמה, אלא לחברה הכלכלית לפיתוח יואב בע"מ ("החברה").

בשנת 1998 נכרת חוזה חכירה בין המינהל לבין העוררים, בנוגע לחלקת הקרקע שהוקצתה להם ע"י האגודה.

מנהל מס שבח ("המשיב") פטר את העוררים מתשלום מס רכישה לגבי הסכום של 20 אלף דולר, אשר התחייבו העוררים לשלם לאגודה עבור פיתוח תשתיות עתידיות. ברם, המשיב חייב אותם לשלם מס רכישה בגין התשלום בסך 38 אלף דולר.

המערערים השיגו על דרישה זו.

בהחלטה המנומקת, שנתן מנהל מס שבח לדחיית ההשגה, נאמר: "לפי המידע שברשותי, רכישת זכות לקבלת זכות למקרקעין (זכות לקבלת מגרש במסגרת הרחבה במושב)... בהחלטות 612 ו-737 של מינהל מקרקעי ישראל, ניתנה רשות להקצות מגרשים למטרת הרחבת המושב. הפניית המועמד למינהל נעשית ע"י האגודה או בעל נחלה באמצעות האגודה. הסכמת האגודה למתן הפניה מהאגודה למינהל, לשם חתימה על חוזה פיתוח, הינה עיסקה מבחינת חוק מס שבח, המחויבת במס לפי סעיף 73 לחוק מס שבח. על פי דיווח הנמצא ברשותי, ואשר הומצא לי על ידי האגודה, נרכשה הזכות למגרש בהרחבה, במקרה שלך, מהאגודה".

על דחיית ההשגה הגישו העוררים ערר לביהמ"ש המחוזי בבאר שבע, טענת המערערים בערעור היא, כי הסכום של 38 אלף הדולר שולם עבור ביצוע עבודות פיתוח ותשתית עתידית, ולא עבור המלצה של המושב למינהל, ולכן טעה המשיב בדחותו את ההשגה שהגישו המערערים.

לטענת המשיב, בהתאם להחלטות 612 ו-737 של המינהל, ניתנה אפשרות להקצות מגרשים להרחבת מושב, והפניית מועמד למינהל נעשית ע"י האגודה, או בעל נחלה באמצעות האגודה, והמינהל מחכיר את הקרקע למי שהומלץ ע"י בעל הנחלה או האגודה. עוד טען המשיב, כי בתמורה לתשלום 38 אלף דולר ניתנה המלצה למינהל להקצות לעוררים קרקע.

עפ"י הוראת ביצוע 24/96 של המינהל, מתן המלצה למינהל מהווה מכירה לעניין חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג 1963 (להלן: "החוק").

אשר לעובדה, כי בהסכם לא דובר כלל על מתן המלצה, אלא הסכום שולם לאגודה, באמצעות החברה, עבור עבודות פיתוח ותשתיות - טוען המשיב, כי ניסוח זה של ההסכם אינו משקף נכונה את הסכמת הצדדים, אלא מהווה כסות שהצדדים נתנו לעיסקה, כדי להשתחרר מתשלום המס.

ביהמ"ש דחה את טענות המשיב.

אין מחלוקת, כי עבודות התשתית נעשו במועד מאוחר מיום כריתת ההסכם שבין העוררים לאגודה. לכן, אין מקום לחייב את העוררים במס עבור ביצוע עבודות התשתית.

לא הובאה כל ראיה, שעל פיה יש לקבל את גירסת המשיב, כי האמור בהסכם שבין האגודה לעוררים, שהסכום המשולם ע"י העוררים משולם עבור ביצוע עבודות התשתית - איננו נכון, וכי למעשה הסכום שולם ע"י העוררים עבור מתן המלצה, שזכרה לא בא כלל בהסכם.

הטענה שמועלית ע"י המשיב נגד העוררים, כי האמור בהסכם איננו נכון ומהווה "כסות" להעלמת מס, היא טענת תרמית חמורה, שלצורך הוכחתה יש הכרה בראיות חזקות ומבוססות, וכאלה לא הובאו.

ביהמ"ש ממשיך וקובע, כי גם אילו היה מקום לראות בתשלום הסכום ע"י העוררים תמורה עבור המלצת האגודה למינהל, גם אז אין לראות בהמלצה כזאת משום מכירת זכות במקרקעין, החייבת במס.

מהגדרת המונחים "זכות במקרקעין" ו"מכירה" בחוק לא ניתן להסיק כי אכן המלצה, מהווה מכירת זכות במקרקעין.

המשיב הסתמך על הלכות שניתנו ע"י בתי משפט שונים, שלטענתו ניתן להסיק מהם תמיכה לטענה, כי המלצה כזו כלולה בהגדרת מכירת זכות במקרקעין עפ"י החוק.

בפסה"ד בע"ש י-ם 722/95, ליזלוטה נ' מינהל מס שבח מקרקעין, נידון מקרה בו מר ליזלוטה חכר מהמינהל משק עזר במוצא, לתקופה של 49 שנה. כתוצאה משינוי התב"ע נוצרו בשטח עשרה מגרשים לבנייה, שחולקו ע"י השמאי הממשלתי באופן שארבעה מגרשים יהיו בבעלות של ליזלוטה ושישה בבעלות המינהל.

בעקבות הסכם שבין ליזלוטה ליזם, חברת נידר, הודיע ליזלוטה למינהל, כי העביר ליזם את זכויותיו בששת המגרשים שחכר מהמינהל, וביקש שהסכם הפיתוח ושוברי התשלומים יועברו ישירות ליזם.

השאלה שנתעוררה במשפט היתה, האם היזם רכש מליזלוטה 40% מן השטח, ומן המינהל 51%, או שמא רכש ליזלוטה 51% מהמינהל ומכר את מלוא ה-91% ליזם. הוחלט, שפניית ליזלוטה למינהל, למימוש אחת החלופות שבהחלטה 533 של המינהל, מהווה סיום החכירה, ולכן המכירה ליזם נעשתה כולה ע"י ליזלוטה. בפסה"ד צוין, כי "יש להתחקות אחר המהות האמיתית של העיסקה", וכי מהראיות שהובאו בפני ביהמ"ש באותו עניין עולה, שהיו שתי עיסקאות: האחת - רכישת הזכויות ע"י ליזלוטה מהמינהל, והאחרת - מכירת הזכויות על ידו ליזם.

ביהמ"ש אינו רואה, כיצד מפסה"ד בעניין ליזלוטה יש להסיק, כי המלצה של האגודה למינהל, יש לראות בה הענקה או העברה של זכות מקרקעין.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל. החלטתו של המשיב כי העוררים חייבים במס - בוטלה.

עמ"ש 130/99, ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע.

השופט (בדימוס) יצחק בנאי - יו"ר, והחברים יהושע אמיתי ורן משה.

בשם העוררים: עו"ד דן שיריזלי.

בשם המשיב: עו"ד טל שטיין.