תנאים מגבילים בתוכנית: צריך תמריץ לקדם ולהפקיד

בשנת 1989 קיבל העורר היתר לשימוש חורג בנכס למשך חמש שנים, בכפוף לביצוע שיפוצים. השיפוץ וההתאמות בנכס בוצעו מכספי העוררים.

נגד העורר הוגש כתב אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב, ובו הואשם בשימוש חורג בנכס בסוף שנת 1995. בהתחשב במדיניות העירייה באותה תקופה - להעניק היתר לשימוש בנכס - ובהתחשב בהחזקתו הממושכת של העורר בנכס, הגיעו הצדדים להסדר טיעון, שאומץ על ידי בית המשפט, ולפיו איסור השימוש בנכס ייכנס לתוקפו החל מיום 1.1.99.

בינואר 1999 הגיש העורר בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב (להלן: "המשיבה") לשימוש חורג בנכס. הבקשה הועברה למשיבה בצירוף המלצתו של מהנדס העיר הקודם, ישראל גודוביץ, לאשר את הבקשה לשימוש חורג, לאור מיקום הנכס בקומת הקרקע והעובדה כי לנכס כניסה נפרדת.

המשיבה דחתה את הבקשה, והעוררים הגישו ערר לוועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב. הערר נדון בפני יו"ר הוועדה, עו"ד ענת בירן רקם, ובפני החברים פנחס גולדשטין, אלי הללי ועליזה וסרטייל.

לטענת המשיבה, על פי תוכניות 44 החלות על המקום, הנכס כלול באיזור מגורים ב', ועל פי מדיניות הוועדה המקומית - הבאה לידי ביטוי בהצעת תוכנית "נ" - הנכס כלול באיזור מגורים עירוני, שלא ניתן לאשר בו משרדים מכל סוג שהוא. בעבר ניתן היתר לשימוש חורג, לתפעול משרד תיירות, לחמש שנים, לצורך חיסול העסק.

נושא השימוש החורג הוא בתחום שיקול דעתה של המשיבה, ובמקרים שמדובר בבקשה חוזרת לשימוש חורג, אין שום חובה שהשימוש יאושר פעם נוספת, שכן מדובר באישור לשימוש חורג שניתן לתקופה מוגבלת, על פי שיקול דעתה של הוועדה המקומית באותה עת. מה גם שההיתר ניתן לצורך חיסול העסק, והיה על העוררים להיערך בהתאם לכך.

ועדת הערר קובעת, כי הבניין שבו נמצא המשרד הוקם על פי היתר בנייה משנת 1933, וכי חלה עליו תוכנית "44" המייעדת את האיזור למגורים ב'. באיזור זה מותר השימוש במשרדים במסגרת השימושים המותרים, כך שהשימוש המבוקש אינו חורג מתוכנית המתאר החלה במקום. לא הוצג בפני הוועדה היתר הבנייה, ולא ידוע אם צוין בו, כי הבניין מיועד למגורים. אולם, לכל היותר הבקשה שבפני הוועדה מהווה שימוש חורג מהיתר, וכאמור, השימוש המבוקש אינו חורג מתוכנית המתאר.

הבניין סמוך לרחוב בן יהודה, שהוא רחוב מסחרי המאכלס משרדי נסיעות ותיירות. משרד התיירות המבוקש משתלב בשימושים האופיינים לרחוב בן יהודה. המשרד שוכן בקומת הקרקע של הבניין, פונה לחזית הרחוב ונמצא במפלס המדרכה.

לכן, מבחינת מיקומו הוא מתאים לשמש כמשרד לא פחות מאשר כדירת מגורים. לבקשה לא הוגשו התנגדויות, והדבר מעיד כי, לכאורה, אין המשרד גורם להפרעה כלשהי לשכנים או לסביבה הקרובה. העוררים פירטו דוגמאות רבות לעסקים הפזורים לאורך הרחוב, כך שהמשרד אינו חריג בסביבה ואינו משנה את אופייה הקיים.

עדת הערר קובעת, כי תוכנית "נ", שעליה מסתמכת המשיבה, אינה בעלת מעמד מחייב על פי החוק. בשנת 1987 פורסמו תנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה בדבר תוכנית "נ", ובהם נקבע כדלקמן: "...יינתנו היתרים לשימוש משרדים, בתנאי שהשימוש למשרדים מותר על פי תוכניות תקפות ואין בהם כדי לפגוע במגמת תוכנית 'נ', המוצעת כפי שבאה לידי ביטוי בנוסח תקנות הצעות התוכנית מיום 30.11.86...תחולת תנאים אלה מיום פרסום הודעה זו עד מועד הפקדת תוכנית מתאר למשרדים 'נ' (שימושים)".

מאז פרסום התנאים חלפו 13 שנה, ותוכנית "נ" טרם הופקדה. בינתיים, בשנת 1996, תוקן נוסח סעיף 78 לחוק, ונקבע כי תוקפם של התנאים לא יחול יותר משלוש שנים וכי ניתן להאריך את התקופה מנימוקים מיוחדים בשלוש שנים נוספות.

מאז כניסתו לתוקף של תיקון 43 לחוק חלפו ארבע וחצי שנים, שבמהלכן לא הוארך תוקף התנאים ולא הופקדה תוכנית "נ". ועדת הערר קובעת, כי בהיעדרה של הוראת מעבר ביחס לתחולת סעיף 78, המתוקן על פי תנאים שנקבעו בעבר, הוחלה הגבלת הזמן הקבועה בו על כל התנאים לפי סעיף 78 שהיו קיימים בעת כניסתו לתוקף של התיקון לחוק. פרשנות זו מתחייבת ממטרתו של התיקון, המבקשת למנוע מצב שבו יחולו תנאים מגבילים לאורך שנים מבלי שיהיה תמריץ למוסדות התכנון לקדם את התוכנית ולהפקידה. על כן, תוקפם של התנאים שנקבעו בשנת 1987 פג לכל המוקדם ביום כניסתו לתוקף של תיקון 43 לחוק ולכל המאוחר - בתום שלוש שנים מתחילתו של תיקון זה.

התוצאה היא, כי לתנאים לפי סעיף 78 שפורסמו על פי תוכנית "נ" אין כיום כל תוקף. לא זו אף זו - קובעת ועדת הערר - אפילו היו התנאים בתוקף, אין הוועדה רואה כיצד התרת שימוש חורג לתקופה קצובה יכולה לפגוע במגמת התוכנית, שטרם הופקדה, ואשר יש להניח, במידה גבוהה של סבירות, כי לא תאושר במהלך תקופת השימוש החורג.

התוצאה הסופית: הערר מתקבל. ועדת הערר מחליטה לאשר את השימוש החורג המבוקש. ערר מס' ת"א 5261/00. ועדת הערר לתכנון ובנייה - מחוז ת"א. הרכב הוועדה: עו"ד ענת בירן רקם - יו"ר, החברים: פנחס גולדשטיין, אלי הללי ועליזה וסרטייל. בשם העוררים: עו"ד אילן בומבך.