אי התרת הוצאות הריבית הריאלית - ריסון הפעילות בענף הנדל"ן

זכות במקרקעין שחוק מס שבח חל עליה הומעטה מתחולת חלק ה' לפקודת מס הכנסה. לפיכך, פקודת מס הכנסה אינה חלה על עיסקאות שחוק מס שבח חל עליהן, למעט ההנחיה שבסעיף 48 ב לחוק, לפיה "לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה".

נוכח האמור, הרי שקביעת ההכנסה החייבת, על פי פקודת מס הכנסה, אינה חלה על מכירה של מקרקעין. לצורך כך קיים מנגנון מיוחד הקובע את השבח, את דרך החישוב ואת הפרמטרים המשתתפים בקביעתו באופן מיוחד. זאת, על פי חוק מס שבח וללא תלות בפקודת מס הכנסה.

אילו הרווח ממימוש מקרקעין היה נישום, ע"פ פקודת מס הכנסה, ניתן היה לנכות את הוצאות הריבית הריאלית מן הרווח, בין אם מדובר ברווח פירותי שחלק ב' לפקודה חל עליו, ובין אם ברווח הוני, עליו חל חלק ה' לפקודה.

בפסק דין חב' מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ נגד מנהל מס שבח מקרקעין (ע"ש 1590/98) תבעה המערערת הוצאות ריבית ריאלית בניכוי, כנגד השבח שנבע לה ממכירת נכס מקרקעין. בית המשפט המחוזי בבאר שבע, דחה את העירעור בקובעו, כי אי התרת הריבית, נובעת מהסדר שלילי שיצר המחוקק במסגרת סעיף 39 לחוק מס שבח, שכן לא כלל אותה במסגרת רשימת ההוצאות המותרות בניכוי. הוצאות שהמחוקק היה מעונין להתירן בניכוי, נכללו ברשימת ההוצאות שבסעיף 39 לחוק. מאי הכללת הוצאות המימון בסעיף, ניתן להבין שהמחוקק לא רצה להכיר בהוצאות המימון כהוצאה מוכרת לניכוי.

מנקודת מבטו של בעל נכס מקרקעין המוכר את הנכס שברשותו, שאת רכישתו מימן בהלוואות הנושאות ריבית - אי הכללת הריבית הריאלית בחישוב השבח, יוצרת עיוות כלכלי.

לדוגמא, אדם שרכש נכס מקרקעין ב-1,000,000 ש' בהלוואה נושאת ריבית ריאלית של 6%. לאחר שנתיים הוא מכר את הנכס במחיר של 1,120,000 ש'. כלכלית, הוא לא הרוויח אגורה שחוקה ממכירת המקרקעין, שכן עלות הנכס, כולל המימון הריאלי, משתווה עם תמורת המכירה, אליבא דמס שבח. נוכח אי התרת הריבית, יש לאדם שבח ממימוש המקרקעין בשווי של 120,000 ש' החייב ב-60,000 ש' מס (מס שולי של 50% או בשיעור 25% בנסיבות מסוימות, נוכח המלצות ועדת בן בסט).

במקרה בו אדם מחזיק בהון עצמי המאפשר לו לממן את רכישת הבניין, ללא היזדקקות להלוואה, אולם מעדיף משיקולים עיסקיים, לממן הרכישה בהון זר - מחיר הצל של הכסף, קרי הכנסות המימון שינבעו מההון העצמי הבלתי מנוצל, יהיה חייב במס בשיעור 25%. הוצאות המימון בגין רכישת הנכס לא יותרו בניכוי, עובדה היוצרת עיוות וא-סימטריה ברורים.

הפסד מהשכרת נכס אינו מותר בקיזוז כנגד שבח מקרקעין מכוח סעיף 28(ח) לפקודת מ"ה. למרות זאת, קבעה נציבות מס הכנסה, כי לפנים משורת הדין היא תתעלם מאי ההתאמה הלשונית ותתיר את ההפסד שנוצר מהשכרת נכס מקרקעין בקיזוז כנגד השבח ממכירת אותו הנכס ע"פ סעיף 28(ח). יוצא מכך, שריבית ריאלית הכלולה בהפסד, מותרת בצורה זו בדלת האחורית בקיזוז כנגד השבח.

אי התרת הוצאות הריבית הריאלית, בד בבד עם מיסוי אפיקי המימון הריאלי, מקטינה את הביקושים למימון חיצוני ומביאה, אגב כך, לריסון הפעילות הכלכלית בענף הנדל"ן.

הכותב, לשעבר מנהל מחלקה מקצועית בנציבות מס הכנסה, הוא ממשרד דלוייט טוש, ברייטמן אלמגור