היטל השבחה

א. המס נגבה רק לכיסוי הוצאות התוכנית;

ב. אין גובים מס אלא ממקרקעין שערכם עלה בעקבות אותה תוכנית;

ג. אין להשתמש במס אלא לצורך הוצאות כאמור.

בשנת 1965 נחקק חוק התכנון והבנייה, אולם מס ההשבחה נותר מעוגן בחיקוק הישן עד לשנת 1981, אז נחקקה התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, וכיום מכונה אותו מס "היטל השבחה". שני העקרונות הראשונים נותרו בעינם, ואילו העיקרון השלישי אינו קיים עוד.

מטרתו של היטל ההשבחה: לכסות את ההוצאות של הוועדה המקומית או של הרשות המקומית לשם הכנת תוכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית ולביצוען של תוכניות אלה, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצורכי ציבור.

(1. ת"א 2317/91 מנור נ' הוועדה המקומית המרכז).

נושא המס - הנישום: היטל השבחה חל על בעלים של מקרקעין, שהמקרקעין שלהם הושבחו בעקבות אישור תוכנית וכן על חוכרים לדורות. היטל השבחה מוטל בגין המקרקעין שבבעלות הנישום ובחכירתו. זכויות של בר רשות על פי הסכם פיתוח אינן הופכות את המתקשר לנישום.

(2. רע"א 85/88 קנית בע"מ נ' הוועדה המקומית רמת-גן).

אירוע המס: אירוע המס יוצר את החבות הרעיונית של הנישום במס. אירוע המס בהיטל השבחה הוא מעשה השבחת המקרקעין. קיימים שלושה אירועי מס שונים בהיטל השבחה:

א. אישור תוכנית;

ב. מתן הקלה;

ג. התרת שימוש חורג.

תוכנית מפורטת היא "תוכנית" משביחה. (3. ע"א 458/91 סי אנד סאן נ' הוועדה המקומית ת"א).

מועד תשלום היטל ההשבחה:

במרבית דיני המס נקבע, כי מועד התשלום יחול תכף לאירוע המס. מועד התשלום של היטל ההשבחה הוא יוצא דופן. פרק הזמן שבין "אירוע המס" לבין מועד התשלום אינו מוקצב בזמן נתון, אלא מותנה באירוע נוסף שיכונה "אירוע התשלום". מועד תשלום היטל ההשבחה הוא המועד שבו מממש הנישום את הזכויות במקרקעין נשואי היטל ההשבחה. יש שלוש חלופות של "מימוש זכויות":

א. קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין, באופן הנובע מאירוע המס;

ב. השימוש בפועל באופן הנובע מאירוע המס;

ג. העברת הבעלות והחכירה לדורות במקרקעין שלגביהם חל אירוע המס.

סכום היטל ההשבחה הוא מחצית מדמי ההשבחה. במקרקעין שבבעלות המדינה שאין בהם חוכר לדורות, קיים הסדר מיוחד שלפיו משלם מינהל מקרקעי ישראל 10% ממחזור הכנסותיו מכל המקרקעין שבתחום שיפוטה של הוועדה המקומית, ואחת היא אם חל לגביהן אירוע מס אם לאו.

פטורים והנחות: קיימים פטורים רבים בהיטל השבחה, והנפוצים שבהם הם פטורים שונים לבניית דירות מגורים כאשר מתקיימים התנאים שנקבעו בתוספת השלישית למתן אותם פטורים. בנוסף לכך יש העברות שאינן נחשבות ל"מימוש זכויות", ובהן לא חל מועד התשלום, אולם אותן העברות אינן נחשבות ל"פטור", משום שהחבות בהיטל השבחה עוברת למקבל המקרקעין, כגון פירוק מרצון של חברה והעברת נכסי החברה לבעלי המניות. (4. ה"פ 176353/95 חברת חלקה 6747 בע"מ נ' הוועדה המקומית אונו).

שומת היטל ההשבחה: אירוע המס יוצר את החבות הרעיונית של הנישום בהיטל ההשבחה. כדי לקבוע את סכום היטל ההשבחה, חובה על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לערוך את שומת המס. מעשה השומה הופך את החבות הרעיונית של הנישום לחיוב מעשי. בעקבות מעשה השומה מוצאת הודעת שומה מאת פקיד השומה אל הנישום.

כדי להוציא את שומת היטל ההשבחה, יש להקדים ולקבוע את סכום ההשבחה של המקרקעין שלגביהם חל אירוע המס. תפקיד זה מוטל על שמאי מקרקעין מומחה, שאינו עובד הרשות המקומית או הוועדה המקומית. לאחר ששמאי המקרקעין נותן חוות דעת באשר לסכום ההשבחה, מוציא פקיד השומה של הוועדה המקומית את שומת היטל ההשבחה.

(5. ע"א 1028/89 הוועדה המקומית נתניה נ' א.י. נבו בע"מ).

השגה וערר:

א. כאשר הנישום מקבל את הודעת השומה, הוא רשאי להשיג עליה, ולשם כך עליו לערוך שומה נגדית מטעמו. בדומה לחובה המוטלת על פקיד השומה, חייב גם הנישום להיעזר בשמאי מקרקעין לשם קביעת גובה ההשבחה. השומה הנגדית מכונה "שומה אחרת".

ב. אם בעקבות הגשת השומה האחרת לא מושג הסכם בין הוועדה המקומית לנישום, ממנים הצדדים "שמאי מכריע", שתפקידו לקיים דיון משפטי בטענות הצדדים ובחוות הדעת של שמאי המקרקעין שמטעמם. לאחר בירור עובדתי, שמאי ומשפטי, נותן השמאי המכריע את החלטתו. השמאי המכריע אמור להכריע גם בסוגיות משפטיות שמעלים בפניו בעלי הדין.

(6. ת"א 2317/91 מנור נ' הוועדה המקומית המרכז).

ג. על שומת היטל השבחה ועל החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לבית משפט השלום בסוגיות משפטיות בלבד או בעילה, שלא ניתנה לוועדה המקומית, או לנישום, או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון את טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע. בית משפט של ערעור אינו יושבת כשמאי על, ואין מקום להעלות בפניו נימוקים שהם נימוקי שומה מקצועיים. בית המשפט צריך לבחון את החלטת השמאי המכריע כאילו הייתה "פסק שמאות" של גוף מעין שיפוטי.

(7. ע"ה 8122/91 קרקואר נ' הוועדה המקומית רמת גן).

ד. על פסק דינו של בית משפט השלום ניתן לערער בזכות לבית המשפט המחוזי.

ה. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ניתן לערער ברשות לבית המשפט העליון.

דרכי גבייה:

הוועדה המקומית רשאית לגבות את ההיטל בדרך שגובים חוב אזרחי. בנוסף לכך, רשאית הרשות המקומית לגבות בשם הוועדה המקומית ובהסכמתה את היטל השבחה המגיע על פי שומה סופית, בדרך שגובים את הארנונה הכללית של אותה רשות מקומית.

הצמדה וריבית א. מיום אירוע המס ועד למועד התשלום, כלומר עד למימוש הזכויות, צמוד היטל ההשבחה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה - לפי הנמוך מביניהם.

ב. ממועד התשלום ועד לביצוע התשלום בפועל צמודים היטל ההשבחה וההצמדה שנצברה עד לאותו מועד למדד המחירים לצרכן, בצירוף ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) התש"ם- 1980.

פסקי הדין העיקריים

1. ת"א 2317/91 מנור נ' הוועדה המקומית המרכז - ההשבחה של מקרקעין, שבאה כתוצאה משינוי תוכנית, מהקלה או משימוש חורג, ככל שהיא מיטיבה עם הבעלים, כך, ברגיל, היא מכבידה על הציבור - אם בתוספת צפיפות, אם בחיוב בהוצאות מיוחדות למתן שירותים מוגברים ועוד. היטל ההשבחה מיועד על פי מהותו לאפשר לרשויות לקבל חלק מההשבחה, שבה זוכה בעל המקרקעין, כדי שחלק זה ישמש את הציבור "הסובל" מההשבחה, ולכיסוי ההוצאות הקשורות בהשבחה.

2. רע"א 85/88 קנית בע"מ נ' הוועדה המקומית רמת-גן - חברת קנית חתמה על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל וטענה, כי ביום אירוע המס הייתה בת-רשות בקרקע ולא חוכרת לדורות, ואין היא הנישומה. השופט חלימה פסק, כי שינוי התוכנית המקורית והחלפתה בתוכנית חדשה בא לאפשר למבקשת את קיום התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח וכתנאי מוקדם לחתימה על אותו הסכם, ולפיכך קנית היא הנישומה. השופט ברק והשופט בך פסקו, כי כוחה וסמכותה השלטונית של הוועדה המקומית להטיל מס השבחה מותנים בכך שבעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות, ולכן קנית אינה הנישום. (

3. ע"א 458/91 סי אנד סאן נ' הוועדה המקומית ת"א) - תוכנית המתאר התנתה מתן היתרי בנייה בהכנת תוכנית מפורטת. הנישומה טענה, שהתוכנית המפורטת אינה משביחה את הזכויות המקרקעין, וכי זו "תוכנית בינוי" שאינה בגדר "תוכנית" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה. הערעור של הנישומה נדחה.

4. ה"פ 176353/95 חברת חלקה 6747 בע"מ נ' הוועדה המקומית אונו - בפירוק מרצון של חברה יש העברה אוטומטית של נכסי החברה לבעלי המניות, ויש לראות בהעברה זו פעולה מכוח הדין ולא העברה רצונית. הבעלות הכלכלית אינה משתנה במקרה של העברה לבעלי המניות, ולפיכך נדחה מועד תשלום היטל ההשבחה עד למימוש הזכויות על ידי בעלי המניות עצמם.

5 . ע"א 1028/89 הוועדה המקומית נתניה נ' א.י. נבו בע"מ - השמאי המכריע בחן את ההשבחה "לאור תוספת הבנייה, כמובן בהתחשב בכל אופי התוכנית החדשה, צורתה ומגבלותיה". נפסק, כי יש לשום את המקרקעין כיחידה שלמה. סביר להניח, שהגדלתן של זכויות הבנייה תביא גם לעלייה בערך המקרקעין, אולם ייתכן שערכה של אותה תוספת יתקזז עקב מגבלות תכנון אחרות שבתוכנית, ולא יהיה שינוי בשוויים של המקרקעין. פסק הדין ניתן לגבי שיטת השומה של השמאי המכריע, אולם הדברים יפים גם לגבי שיטת השומה של שומת ההשבחה ושל השומה הנגדית.

6. ת"א 2317/91 מנור נ' הוועדה המקומית המרכז - השמאי המכריע אמור להכריע גם בסוגיות משפטיות שמעלים בפניו בעלי הדין, לפני שהוא מכריע הכרעה שמאית. השמאי המכריע חייב להבהיר ולנמק בהחלטתו אילו מהטיעונים המשפטיים היו מקובלים עליו. אם השמאי המכריע אינו נוקט דרך זו ומוציא החלטה סתומה וסתמית, כיצד יוכל בית המשפט, אשר צריך לקבוע אם קיימת עילה לערעור בנקודה משפטית, לעשות את מלאכתו?

7. ע"ה 8122/91 קרקואר נ' הוועדה המקומית רמת גן - בית משפט של ערעור אינו יושב כשמאי על, ואין מקום להעלות בפניו נימוקים שהם נימוקי שומה מקצועיים, שבית המשפט אף עלול להתקשות לבחון אותם, כשלא נשמעו בפניו ראיות במסגרת הערעור, ואף השמאי המכריע לא נשמע. אין זה אומר, שבכך נחסמת כל אפשרות לתקוף את החלטת השמאי המכריע ושיש להתייחס אליה כאל "כזה ראה וקדש". בית המשפט צריך לבחון את החלטת השמאי המכריע כאילו הייתה "פסק שמאות" של גוף מעין שיפוטי, ועליו לבדוק את ממצאיה העובדתיים, את מסקנותיה המקצועיות משפטיות ולבדוק אם אין בה טעות שבחוק.

____________

מתוך הספר היטל השבחה מאת עו"ד הנריק רוסטוביץ, עו"ד פנחס גלעד, שמאי המקרקעין אריה קמיל ושמאי המקרקעין אביהו פרידמן.

עו"ד רוסטוביץ הוא עורך השער לנדל"ן ולמסים www.landtax.co.il