בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי השופטת דרורה פלפל בביהמ"ש המחוזי בת"א, נקבע,
כי תב"ע המתירה בניית דירות לזכאי משרד השיכון מטילה חובה על רשויות התכנון
לקבוע תנאים ולהשגיח, כי שיווק הדירות יהא לזכאי משרד השיכון בלבד.
אחוזת צהלה בע"מ (להלן: "העותרת") היא בעלת זכויות חכירה במגרש מס' 191, הגובל
במגרש מס' 111 (להלן: "המגרש נשוא העתירה"), הידוע כפרוייקט המשתלה בשכונת
צהלה בת"א.
בהתאם להוראות התב"ע החלה על המגרש נשוא העתירה, חלק מהדירות המיועדות לבנייה
הוגדרו כ"דירות לזכאי משרד הבינוי והשיכון", ששטחן הממוצע לא יעלה על 80 מ"ר.
לטענת העותרת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: "הוועדה המקומית") אישרה
לחברת שרביב בע"מ (להלן: "שרביב") להקים 129 יחידות דיור, המיועדות לזכאי משרד
הבינוי והשיכון, במקום 86 יחידות דיור רגילות, שניתן היה לבנות על אותו שטח.
שרביב ניצלה את האישור שניתן לה, ובנתה בסה"כ 193 יחידות, הכוללות 43 יחידות
דיור נוספות ששטחן 80 מ"ר.
לפי עמדת העותרת, דירות מסוג כזה מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון, ואילו
שרביב משווקת דירות אלו כיחידות דיור רגילות, ולכן שיווק זה הוא בניגוד להוראות
התב"ע ולהיתרי הבנייה שניתנו על ידי הוועדה המקומית. אין מחלוקת בין הצדדים,
כי שרביב אכן משווקת דירות אלה לכל הציבור.
העותרת פנתה לוועדה המקומית, לוועדה המחוזית ולעיריית ת"א, בדרישה שיאכפו את
הוראות התב"ע והיתרי הבנייה על שרביב, לפי פרשנותה היא. מאחר שפנייה זו לא
נענתה, הגישה העותרת לביהמ"ש המחוזי בת"א עתירה מנהלית למתן צו הצהרתי בדבר
פרשנות התב"ע והמינוח: "תותר בניית דירות לזכאי משרד הבינוי והשיכון". העתירה
נדונה בפני השופטת דרורה פלפל.
סעיף 8 לתב"ע עוסק בעניין תקנות בנייה לאיזור מגורים ג' מיוחד, וקובע: "תותר
בניית דירות לזכאי משרד הבינוי והשיכון לפי פרוגרמות של המשרד. הגדלת מספר
יח"ד בהתאם ובתנאי שלא ישתנה השטח הבנוי המותר במגרש ובתנאי שסך כל יחידות
הדיור לזכאי משרד הבינוי והשיכון ודיור מוגן ודירות להשכרה לא יעלה על 690
יח"ד".
העותרת מפרשת סעיף זה, כי הן בנייה והן שיווק של דירות בשטח של 80 מ"ר צריכות
להיות לזכאי משרד השיכון בלבד. 80 מ"ר הוא גודל הדירות, שלפי אמות המידה של
משרד השיכון והבינוי נבנה לזכאי המשרד.
לטענת שרביב, הפרשנות הנכונה של התב"ע היא, שהבנייה היא לפי אמות המידה של
משרד השיכון, שהרי התב"ע התייחסה רק לבנייה, ואילו השיווק הוא לכל דיכפין,
כי התב"ע אינה מתייחסת לשיווק.
לטענת הוועדה המחוזית ומשרד השיכון, מתכנני התוכנית לא ביקשו להגביל את זהות
המשתמש המתגורר בדירות "לזכאים" דווקא (להבדיל מדיון מוגן ודיור להשכרה), באשר
לא קבעו הם כל מנגנון שעל פיו ניתן לפקח על זהות המשתמש הראשון והמשתמשים הבאים
אחריו.
הוועדה המקומית והעירייה ציינו בתגובתן: "תוכנית בניין עיר מטרתה להסדיר את
החיים האורבניים. היא קובעת זכויות, צפיפות ועוד, אך לעולם אינה עוסקת באופן
בו ישווקו יחידות דיור, למי יימכרו ובאיזה קריטריונים... פרשנות לשונית ותכליתית...
מחייבת את המסקנה, כי התב"ע מתייחסת לבנייה של יחידות הדיור, אך אין היא קובעת
דבר וחצי דבר אודות שלב 'היישום' - השיכון והאכלוס".
תוכנית המשתלה היא תוכנית בנייה למגורים, שהוכנה לפי חוק הליכי תכנון ובנייה
(הוראת שעה) התש"ן-1990. סעיף 1 קובע את מטרת החוק כדלקמן: "חוק זה בא לקבוע,
כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לאישור תוכניות בנייה, לשם היערכות דחופה למתן
פתרון לצורכי הדיור והתעסוקה במדינה - לקליטת עלייה, זוגות צעירים ומחוסרי
דיור ותעסוקה".
לשונו של סעיף זה, קובעת השופטת פלפל, אינה מותירה ספק באשר לכוונה שהייתה
בבסיס ההחלטה, להתיר בנייה לזכאי משרד הבינוי והשיכון.
הסעיף מסדיר אפשרות בנייה לזכאים באיזור הנחשב ליוקרתי, תוך שהוא שומר על הפרופורציות
בין האוכלוסיות השונות המיועדות לאכלס את הפרוייקט.
הגשמת מטרה זו של התוכנית אמורה הייתה להתבצע בשני שלבים. השלב הראשון, הכולל
את הבנייה בהתאם לסטנדרטים אשר הותאמו לדירות המיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון.
השלב השני היה בהבטחת השיווק לאותן אוכלוסיות שלהן יועדה בניית הדירות.
פרשנות זו מתחזקת לאור תכלית החוק שהיווה בסיס ליצירת התוכנית, ואשר עמד לנגד
עיניהם של מתכנניה, כשהמטרה היא להיערך בדחיפות למתן פתרון לצורכי הדיור, לקליטת
עלייה, לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור ותעסוקה.
מתכנני התב"ע הכינו תוכנית העונה על הצורך בהסדרת הדיור ובאינטגרציה בין האוכלוסיות
השונות המיועדות לאכלס את הפרוייקט, תוך קביעת המינון האינטגרטיבי להצלחה.
יוזמה כזאת מבורכת, שכן היה בה - אילו יושמה כהלכה - כדי לתת סיכוי לשילובן
של אוכלוסיות חלשות בחברה, תוך יצירת תערובת מחושבת וממודדת בין האוכלוסיות
השונות. זאת, בניגוד לניסיונות עבר, שבהם נוצרו ויצרו במכוון ריכוזי אוכלוסייה
ממעמד סוציואקונומי חלש.
פרשנות שונה חוטאת לכתוב, חוטאת למטרתו וחוטאת לחוק המסמיך ביצוע.
נציגי המוסדות: ועדה מקומית, ועדה מחוזית ועירייה, הן נאמנות הציבור, תפקידן
לדאוג לרווחת הציבור, לרבות בנושא הדיור הנמצא במסגרת אחריותן, ולעניין זה
לבצע את החוק - שהרי התב"ע הינה דין - וליישמו באופן נכון ואמיתי, שאינו סותר,
אלא אדרבא - משתלב עם מטרתו.
לעניין זה חטאו הן בתומכן בפרשנות לא נכונה, לא הגיונית ולא תכליתית, שנתנו
למשמעות המושג זכאים בתב"ע, ובכך הלכו שבי אחרי פרשנות של גורם כלכלי בעל עניין,
שגרם לכך, שאוכלוסיית זכאי משרד השיכון, מן הסתם עקב תמחור גבוה של הדירות,
ועל כל פנים עקב הצעתם לכל הציבור, לא תוכל לעשות שימוש בזכות שהדין העניק
לה.
אשר על כן, קובעת השופטת פלפל, משמעות המינוח "תותר בנייה לזכאי משרד הבינוי
והשיכון", לעניין תב"ע זו היא, שדירות של 80 מ"ר הן דירות שנבנו לפי אמות המידה
לבנייה לזכאי משרד הבינוי והשיכון, ויש למכרן לזכאים.
טוענת הוועדה המקומית, כי מטרת תוכנית בניין עיר היא ל"הסדיר את החיים האורבניים",
אך אין היא עוסקת באופן שבו ישווקו הדירות. סעיף 12 לחוק הפרשנות התשמ"א-1981
קובע: "הסמכה ליתן פטור, הקלה, הנחה וכיוצא באלה - משמעה הסמכה ליתן אותם אף
במקצת או בתנאים".
הוראה זו, קובעת השופטת פלפל, מחייבת רשות ציבורית לקבוע תנאים למתן היתר,
כדי לממש מטרות שנקבעו על ידי הרשות הציבורית בתוכנית שמכוחה ניתן ההיתר.
תפקידן של הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית ועיריית ת"א, היה ליצור את המנגנונים
המתאימים כדי להבטיח, כי השלב השני בתוכנית יתבצע. משיבות אלה לא מילאו חובתן,
בכך שהשאירו את הכרוך בשיווק הדירות, באופן בלעדי, ליזמים המבקשים להשיא את
רווחיהם, תוך התעלמות ממטרות התוכנית שמכוחה ניתן ההיתר.
לטענת המשיבות, הגישה העותרת עתירה זו בשיהוי רב, ולכן יש לדחות העתירה. לטענת
שרביב, במהלך כל שלבי האישור, הבנייה והשיווק, הייתה העותרת מודעת לפעולות
שנעשו על ידי שרביב. בכל השלבים האלה, אשר נמשכו משנת 1997 ועד ליום 31.12.99,
שבו הושלם מתן תעודות הגמר לכל הדירות אשר נבנו על ידי שרביב, לא נקטה העותרת
כל הליך כדי למנוע השיווק.
השופטת פלפל דוחה טענה זו. השיקולים שנדרש בית המשפט לשקול כאשר מועלית טענת
שיהוי בעניין מינהלי, נקבעו בבג"ץ 170/87 דוד אסולין נ' ראש מועצת קריית גת,
זאב בוים (פ"ד מב(1)678).
אין מחלוקת, שהעותרת לא שקטה על שמריה. כשנודע לה שקיימת מכירה של דירות לזכאים
לכלל הציבור, פנתה לכל גורם אפשרי תוך בקשה לאכוף את החוק. אפילו אכיפת החוק
משרתת את האינטרסים הכלכליים הטהורים שלה, אין בכך כדי לפגום בעתירה. יתר על
כן, הנושא הוא בעל עניין ציבורי, מאחר שבפרוייקט המשתלה עדיין משווקות דירות.
על כן, פרשנות נכונה של התב"ע עשויה לגרום לרשויות התכנון והבנייה לכלכל צעדיהן
בהתאם בעתיד.
התוצאה הסופית: ניתן צו הצהרתי כמבוקש.
עת"מ 1116/00, ביהמ"ש המחוזי בת"א.
השופטת דרורה פלפל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
