חקיקת תיקון 53 לחוק התכנון והבנייה מיום 14.12.2000, לוותה בתופעה חסרת תקדים. לא זכור מקרה, שתיקון לחוק מיסוי כלשהו, שיש לו השלכות כבדות ביותר על תקציב גופים ציבוריים (במקרה זה העיריות והרשויות), זכה לכל כך הרבה פרשנויות סותרות ומגוונות ותוך זמן כה קצר. גם אם התיקונים המשמעותיים והכבדים בחוק מס שבח זכו לביקורת מצד מומחים שונים, על פי רוב, ולכל הפחות, ניתן היה להבין למה התכוון המחוקק.
דע עקא, כי הפרשנויות הסותרות בעניין תיקון 53 אינן רק נחלת המומחים וכותבי המאמרים המחווים את דעתם. בעניין התיקון דנן, כל עיר או ועדה מקומית לתכנון והיועץ המשפטי שלה, וכל לשכת מהנדס עיר ומחלקת היטל השבחה שלה.
אמנם למי שהספיק לשכוח יש להזכיר, כי גם עד לתיקון דנן היו לעיריות פרשנויות שונות בענייני יישום הוראות היטל השבחה, אך היה ניתן לסווג את חילוקי הפרשנויות בין העיריות לשניים או שלושה סוגי פרשנויות. מאז חקיקת התיקון דנן, אין ודאות כבר בשום דבר, בעיקר כשיש עיריות, שבפועל מתעלמות באופן חלקי או באופן מלא מהתיקון דנן.
לא בכדי כל יום משתרכים תורים ארוכים ליד מחלקות היטל השבחה של העיריות, של אזרחים תמימים הרוצים לדעת מה דינם לכשימכרו או ירכשו מקרקעין, או אלו המתכוונים לבנות על המקרקעין. הצרה היא, של"אי הבהירות" השוררת בעניין זה השלכה קשה מאוד על יציבות עיסקאות במקרקעין.
עד לתיקון דנן, מוכר שהיה חייב להביא אישור הרשות המקומית להעברת זכויות על שם הקונה, היה דואג לשלם את היטל ההשבחה שחל על המקרקעין. זו הוראה שההיגיון שלה היה בצדה, באשר רוכש מקרקעין, המשלם תמורה ריאלית בעד מקרקעין, זכאי לקבל את המקרקעין נקי מכל חוב מהעבר.
כיום נוצר מצב, שלכאורה המוכר, שמקבל תמורה ריאלית ומלאה מהקונה, עלול להביא אישור לעירייה להעברת זכויות, כי האישור הינו מעין "אחיזת עיניים", משום שעלול להיות מצב, שהאישור לא כולל "תשלום חוב" לרשות, אלא מעין "דחיית חוב" לרשות. הדחייה הזו תתממש בעוד כמה שנים, בעידן שהקונה הוא המחזיק, בשעה שהמוכר, שקיבל את שלו מהקונה, יצא מהמקרקעין ואין דרך להיפרע ממנו.
כל מי שמצוי בביצוע עסקאות של דירות יד שנייה במקרקעין יודע עד כמה תיקון זה גורם להארכת מו"מ בין מוכר לבין קונה, באשר המוכר הסביר והקונה הסביר אינם יודעים איך להתמודד עם העניין ומה באמת מצפה להם מטעם הרשות המקומית (דע עקא, שגם עורכי הדין המטפלים בעיסקאות מגששים באפילה בעניין זה).
בעקיפין, תיקון החוק גרם להקטנת מספר העיסקאות, משום שלכל אי ודאות בתחום המסוי יש השלכה ישירה על רצון האזרחים לבצע עיסקאות במקרקעין.
הציבור בישראל משלם כסף רב לרשויות המקומיות בלבוש של היטל השבחה. בתי המשפט מוצפים בתביעות ותביעות שכנגד בין האזרחים לבין רשויות מקומיות. האם אין באמור לעיל כדי להצדיק, כי עניין היטל השבחה יזכה לרפורמה רצינית, שתתאים לתנאי התפתחות של שוק הנדל"ן, ובחוק מיוחד ולא כספיח ותוספת לחוק התכנון והבנייה?
בעניין זה, יש לציין לשבח את השיטה הקיימת במינהל מקרקעי ישראל בעניין תשלום "דמי היתר", שהוא במובנים מסוימים "היטל השבחה", המשולם למינהל על "בנייה" מעבר ל-160 מ"ר. לא בכדי אי הבהירות בעניין דמי היתר מצומצמת בהרבה מאי הבהירות בעניין היטל השבחה. הסיבה היא, כי "דמי היתר" למינהל משולמים רק בעת "הבנייה" ולא בעת העברת הזכויות ממוכר לקונה וכתנאי להעברה זו, ומבלי תנאים של 4 שנים מגורים וכו'.
אם המחוקק לא יתערב ולא יאמר את דברו בעניין תיקון 53, יציפו את בתי המשפט גלים של תביעות הדדיות בין הרשויות לבין האזרחים, ואז אי הבהירות תעבור למישור הפסיקתי של בתי המשפט, שגם שם עלולות להיות פרשנויות שונות בין בתי המשפט השונים, ושוב נהיה במצב של אי בהירות.
האם כך צריך לחוקק חוק? ובוודאי האם לזה קוראים "תיקון" לחוק?
הכותב הינו חבר ועדת קנין ומקרקעין של לשכת עורכי דין מחוז
מרכז ומרצה בדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
